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前期物業(yè)合同引發(fā)法律缺失熱論

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 472 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
糾紛層出不窮,物權(quán)法及物管條例應(yīng)完善前期物業(yè)服務(wù)條款
  前期物業(yè)管理合同隨著形勢(shì)的發(fā)展,現(xiàn)有物業(yè)法律已不能完全提供相關(guān)的服務(wù)。如物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂規(guī)定就相當(dāng)粗疏,由此引發(fā)了諸多法律問題,此現(xiàn)象也已引起業(yè)界廣泛重視。近日,北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)召開物業(yè)管理法律研討會(huì),針對(duì)前期物業(yè)合同存在的相關(guān)問題以案說法,就目前前期物業(yè)合同遭遇法律缺失的現(xiàn)象進(jìn)行了剖析。

  案例1 10年前的前期物管合同已難滿足業(yè)主要求

  案例:順義區(qū)某別墅區(qū)1994年預(yù)售,1996年進(jìn)入現(xiàn)房期,之后3年陸續(xù)有業(yè)主入住。盡管小區(qū)是一次性完工,但業(yè)主是分批入住。所以從1996年到現(xiàn)在,小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會(huì),現(xiàn)在小區(qū)仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。雖然從入住至今的近10年中,開發(fā)商更換了三任物業(yè)管理企業(yè),但小區(qū)業(yè)主用的還是當(dāng)年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)公約。

  由于是10年約定的合同,一些標(biāo)準(zhǔn),如價(jià)格及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都已無(wú)法滿足目前業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求。另外還有一些前期沒發(fā)現(xiàn)的問題,如社區(qū)維修基金沒在前期物業(yè)合同體現(xiàn)出來等問題,現(xiàn)在都逐漸暴露出來。業(yè)主稱現(xiàn)在物業(yè)管理水平較入住時(shí)有所下降,物管公司利用和會(huì)所開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)收益時(shí),也直接影響到了社區(qū)服務(wù)質(zhì)量,故要求降低物業(yè)管理費(fèi)等。但物管公司卻以空置別墅產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主,因此業(yè)主無(wú)法干涉物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為等理由拒絕了業(yè)主要求。業(yè)主認(rèn)為,依靠目前這份前期物業(yè)合同已無(wú)法解決全部問題。

  分析:北京市天矛律師事務(wù)所律師包華認(rèn)為,該糾紛發(fā)生的個(gè)原因是社區(qū)前期物業(yè)管理時(shí)間過長(zhǎng),前期物業(yè)管理委托合同中的一些重要內(nèi)容已無(wú)法滿足現(xiàn)在業(yè)主的要求。而當(dāng)物管公司和業(yè)主之間存在意見不一致時(shí),由于沒有業(yè)委會(huì)從中協(xié)調(diào),彼此之間溝通不暢,導(dǎo)致矛盾無(wú)法及時(shí)解決而久積成疾。

  此外,引發(fā)該糾紛的個(gè)原因是物管公司與業(yè)主對(duì)物權(quán)歸屬、經(jīng)營(yíng)收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理,但由于缺乏客觀法律依據(jù),使?fàn)幾h無(wú)法調(diào)和。

  案例2 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議通常存在霸王條款

  案例:朝陽(yáng)區(qū)某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準(zhǔn)時(shí)入住,在辦理入住手續(xù)時(shí)開發(fā)商聘請(qǐng)物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字,并交納1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,才能拿到鑰匙。張某因急于收房,沒有細(xì)看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木,空地都是黃土,沒有草坪,綠化率極低,門口很少見到保安,外人可以隨意出入,裝修垃圾長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人清運(yùn)等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理,要求物業(yè)公司改進(jìn)。物業(yè)公司經(jīng)理稱,小區(qū)屬分期開發(fā),要等后期工程全部建成后,才能整體綠化,目前出入小區(qū)人員較多,不便進(jìn)行查驗(yàn)。張先生則要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),但物業(yè)公司不答應(yīng)。

  回家后,張先生仔細(xì)查看前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對(duì)保安服務(wù)、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費(fèi)時(shí),張先生予以拒絕。目前張先生跟物業(yè)公司的糾紛已走上了司法程序。

  分析:北京雄志律師事務(wù)所律師余國(guó)飛認(rèn)為,這實(shí)際上涉及了一個(gè)重要但尚未引起重視的問題,即前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂及對(duì)業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容,有失公平主要體現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司提供的服務(wù)明顯質(zhì)價(jià)不符上。

  此外,張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段,協(xié)議內(nèi)容實(shí)際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的,業(yè)主不可能參與約定,前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無(wú)法體現(xiàn)業(yè)主的真實(shí)意思。盡管物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)購(gòu)賣合同中,但這并不意味著業(yè)主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會(huì)發(fā)生變化。因此,這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的知情權(quán)。

  ■律師建議

  現(xiàn)階段較好能明確具體項(xiàng)目權(quán)責(zé)

  如明確一層業(yè)主是否交電梯費(fèi)等,效果較好

     北京市天矛律師事務(wù)所律師包華:我國(guó)還沒有出臺(tái)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律,開發(fā)商、業(yè)主及物管公司之間的權(quán)、責(zé)界限不甚清晰。這是物管行業(yè)糾紛多出在前期物業(yè)管理階段的主要原因。物業(yè)管理?xiàng)l例在統(tǒng)一思想方面起到了一些作用(如一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)等),但物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜,很多內(nèi)容是無(wú)法根據(jù)該條例進(jìn)行調(diào)整的。國(guó)家正在討論物權(quán)法草案,相信該法律的出臺(tái)將對(duì)解決物業(yè)管理糾紛提供很大的幫助。當(dāng)然,在法律出臺(tái)前也不是沒有辦法解決矛盾。事實(shí)上可以通過修改公約、簽訂物業(yè)管理委托合同等方法,將某一項(xiàng)目的具體情況與物權(quán)理論相結(jié)合,明確權(quán)責(zé)。如一些社區(qū)通過公約方式明確一層業(yè)主是否交納電梯費(fèi),這樣效果會(huì)很好。另外,在業(yè)主入住后盡快建立業(yè)委會(huì),縮短前期物業(yè)合同的期限,這也是避免矛盾積累和激化的一個(gè)重要方法。

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