顧律師：

今年5月份，我看中了位于南山區(qū)某花園某單元面積為llO平方米的801房。在看樓過程中，開發(fā)商的代理商告訴我，樓下701房的價格是每平方米4280元，801房的價格比701房每平方米只貴幾十元。后來，我與開發(fā)商簽訂了房屋認購協(xié)議書規(guī)定我交納定金1萬元，房屋價格為4350元／平方米，付款期限與方式為簽訂認購協(xié)議書時付一成，二成2年內(nèi)付清，七成實行銀行按揭。房屋認購協(xié)議書簽訂后，我即付了5．2萬元(包括1萬元定金)。但是，在正式簽訂房屋購合同時，我不但發(fā)現(xiàn)樓下701房的售價每平方米不到4100元，而且合同文本上多出了一個賣方(實際投資人也作為合同主體)，該賣方并不是預售許可證上載明的開發(fā)主體。我感覺受騙上當了，要求開發(fā)商退還所交款項，但開發(fā)商不同意。請問顧律師，我所交款項能全部退回嗎?

趙先生：

《深圳經(jīng)濟物區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應當符合下列條件：(一)土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權得證書；(二)取得《建筑許可證》和《施工許可證》；(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達工程預算投資總額的25％，并經(jīng)注冊會計師驗資；(四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；(五)土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》"。根據(jù)該規(guī)定，土地使用權利人和《建筑許可證》、《施工許可證》及《房地產(chǎn)預售許可證》上載明的建設單位或發(fā)展商是同一個成分單位。由于本案中的實際投資人既不是土地使用權利人，也不是《建筑許可證》、《施工許可證》和《房地產(chǎn)預售許可證》上載明的建設單位或發(fā)展商，根據(jù)《深圳經(jīng)濟物區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三條“本條例所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過購賣、交換、與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為”規(guī)定，它無權作為房屋購賣合同(預售)的賣方主體。因此，你可以要求開發(fā)商將實際投資人從房屋購賣合同(預售)文本中刪除，如果不刪，實際投資人即便簽了合同也屬于無效主體，并不享有和承擔合同中約定的權利和義務。
定金是簽訂合同一方在合同規(guī)定應當支付的總數(shù)額以內(nèi)，預先給付對方一定數(shù)額的貨幣，以保證合同義務履行的一種擔保形式。定金的法律后果主要有三個方面：一是合同得實際履行以后，定金由給付一方收回或抵作價款；二是給付定金的一方不履行合同的無權要求對方返還定金；三是接受定金的一方不履行合同的應當向?qū)Ψ诫p倍返還所給付的定金。根據(jù)這一規(guī)定，如果你交納了定金后不與開發(fā)商簽訂正式的房屋購賣合同(開發(fā)商并不是不把801房賣給你)，你無權要求開發(fā)商返還給你l萬元定金，而只能要求返還4．2萬元頭期款。當然，如果你確實能夠證明代理商在價格問題上欺騙和誘導了你，你可以要求開發(fā)商返還你所交全部款項5．2萬元，并解除房屋認購協(xié)議書。

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