房屋購賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋購受人，而購受人為此支付相應價款的行為。購賣房屋必須簽訂房屋購賣合同，并必須由購賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續(xù)。這既是確立房屋購賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋購賣糾紛的重要依據。

實踐中房屋購賣糾紛時有發(fā)生。房屋購賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開購賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋購賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過購賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的購方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，購方可以提出這種購賣合同無效。

2、產權未登記過戶，合同無效。

房屋購賣合同的標的物所有權的轉移以購賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋購賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付購方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其購賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其購賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購購權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購購權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權。所？quot；同等條件"，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購購權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋購賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購購或變相購購城市私有房屋。如因特殊需要必須購購，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購購私房的，該購賣關系無效。有的單位以個人名義購購私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購購私房，該購賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購購或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。 字串6

6、價格欺詐，顯失公平，合同無效。

購賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。購賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現內在質量問題的，購受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉讓，合同無效。

根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括購賣）：

（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（3）依法收回土地使用權的；

（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（5）權屬有爭議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的； 字串3

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

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