“坐擁車第三城”的有車族，享受著出行的方便，也有些苦惱。開“拓拓車”的成都市民劉先生較近有點(diǎn)煩。他看中市一新樓盤，可是車庫只賣不租的回答讓他失望:購個(gè)車才三四萬元，車庫卻要8萬多。
　　劉先生不知道的是，他的煩惱許多成都人也有。“坐擁車第三城”盛名之下，小區(qū)車庫管理問題也日漸凸現(xiàn)出來。成都某物業(yè)公司總經(jīng)理聞濤日前向本報(bào)記者透露，癥結(jié)在于開發(fā)商、業(yè)主、物管三方在車庫上的利益博弈糾纏在一起，剪不斷理還亂。

　　開發(fā)商VS業(yè)主:各自的算盤

　　為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放問題，《成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)于7月1日起施行。在成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長馬聰看來，這個(gè)辦法解決了小區(qū)配套車庫由業(yè)主優(yōu)先使用和露天停車場收益歸業(yè)主兩大問題，具有積極意義。

　　8月15日，記者隨機(jī)調(diào)查了5家新開樓盤。除一家含混表示“賣或租正在考慮”外，另四個(gè)樓盤都聲稱車庫只賣不租。

　　“這是開發(fā)商的霸王條款。”馬聰認(rèn)為。開發(fā)商強(qiáng)硬的背后是利益的追求。有開發(fā)商透露，目前成都城區(qū)的車庫售價(jià)在5萬元左右，較高的超過10萬元。一個(gè)中等小區(qū)車位以200個(gè)計(jì)，每個(gè)8萬，只車庫就能賣上1600萬，這在開發(fā)商的利潤中占了不少部分。在目前房產(chǎn)市場觀望氣氛濃郁、開發(fā)商資金鏈條吃緊的條件下，無疑是一本萬利的捷徑。對(duì)于開發(fā)商來說，都企望在一個(gè)樓盤上快速賺走、賺足利潤，靠出租車庫回收資金，戰(zhàn)線會(huì)越拉越長——“肥的拖瘦、瘦的拖死”。

　　而業(yè)主則有自己的算盤。以劉先生算的賬為例:一個(gè)車位月租金200元，一年2400元;而即使按銀行現(xiàn)行1年期存款利率計(jì)算，8萬元的稅后利息是1440元，每月平均也有120元，剩下80元缺口對(duì)有車族每月為愛車所掏的腰包來說，只是“毛毛雨”。更何況，“把雞蛋放在幾個(gè)籃子里總比放一個(gè)籃子保險(xiǎn)”，如果中途要換房，租的話沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　采訪中有學(xué)者建議，開發(fā)商可以將車庫計(jì)入公攤，由業(yè)主委員會(huì)決定處置方式，收益歸全體業(yè)主。

　　但是開發(fā)商哭喪著臉:現(xiàn)在好多樓盤的公攤比例已經(jīng)高得讓購房者“退避三舍”，再加上幾千上萬平方米的車庫，公攤恐怕會(huì)高得離譜。市場本來觀望氣氛很重，再有膽量的開發(fā)商也不敢在這時(shí)“吃螃蟹”。

　　但小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)爭議更大的是在早些年開發(fā)的樓盤。因?yàn)樵鐜啄甑墓珨傆?jì)算不如現(xiàn)在規(guī)范透明，開發(fā)商的公攤包不包括車庫、會(huì)所，對(duì)這一問題業(yè)主在購房時(shí)尚未“有所警覺”。萬和物業(yè)一負(fù)責(zé)人透露，這也是許多小區(qū)車庫糾紛原因所在。聞濤給記者舉了個(gè)例:某樓盤車庫產(chǎn)權(quán)一直不清不楚，而開發(fā)商又突然提高租金，有車的業(yè)主紛紛把車停在小區(qū)空地上，沒車的業(yè)主對(duì)此卻有意見，小區(qū)里彌漫著緊張氣氛。

　　對(duì)于這樣的“歷史”問題，西南財(cái)大法學(xué)院民商法教研室主任辜明安認(rèn)為，這很簡單，請管理部門查一查開發(fā)商是否將車庫計(jì)入公攤，如果計(jì)入，開發(fā)商則對(duì)車庫沒有產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)。正面向社會(huì)征集意見的《物權(quán)法》(草案)中也有相關(guān)規(guī)定:“會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”

　　物管VS開發(fā)商:強(qiáng)弱爭鋒皆為利

　　前些年，開發(fā)商在完成土建和銷售后，就地成立物管公司管理小區(qū)。因此許多小區(qū)物管和開發(fā)商是“母子關(guān)系”。聞濤透露，車庫一直是塊“肥肉”，開發(fā)商除全部賣掉快速回收資金外，也樂于將車庫全部出租，收租金的事就交給了自己的“兒子物管”。因?yàn)閮烧呃嬉恢?，在處理開發(fā)商與業(yè)主的利益分歧上，物管聽從于開發(fā)商。

　　但隨著物管業(yè)的興起，一些非開發(fā)商嫡系的物管公司發(fā)展起來。在經(jīng)過招投標(biāo)后，業(yè)主炒掉了“兒子物管”，新進(jìn)物管與開發(fā)商的矛盾就出來了。

　　“原本是一鍋食一個(gè)人舀，但現(xiàn)在有外人分享，可以想象開發(fā)商有多不悅。”開發(fā)商將車庫交給外來物管打理后，雖然收益權(quán)沒有變，但是你得給物管報(bào)酬啊，或者提點(diǎn)或者每個(gè)車位給50-100元管理費(fèi)用。一個(gè)車位200-300元租金，就要抽掉20-50%。

　　物管面對(duì)不樂意讓利的開發(fā)商，自有一套。采訪中，某物管公司老總興奮地講起他經(jīng)歷的一個(gè)“非暴力不合作”的“經(jīng)典”案例。開發(fā)商將車庫租售給小區(qū)以外的車主，并自己請了人來管理車庫，物管不可能強(qiáng)行把他們趕出去，就說服業(yè)主委員會(huì)，不動(dòng)聲色地?cái)嗔塑噹斓乃?。按照相關(guān)的物管條例，一個(gè)物管區(qū)域只能有一個(gè)電總開關(guān)、一個(gè)水總開關(guān)，開發(fā)商不可能再接進(jìn)新的水電。物管斷水?dāng)嚯娨灿兴睦碛?既然你開發(fā)商認(rèn)為物管管不著車庫，物管當(dāng)然也有權(quán)利借業(yè)主委員會(huì)的名義，不向車庫供電、供水。一個(gè)星期下來，業(yè)主、車主反映都很強(qiáng)烈，開發(fā)商乖乖地向物管投了降。

　　業(yè)主VS物管:雙方都有無奈

　　李先生3年前在東郊某樓盤購了一套房子，并租下一個(gè)車位。前不久，偶然發(fā)現(xiàn)在自己上班時(shí)間，車位停了一輛陌生汽車。物管解釋:“閑時(shí)利用一下?！?BR>
　　李先生很氣憤，“我租下了，我就有使用權(quán)”，更何況租給其他車的收益該算誰的?典型的“物管請客，業(yè)主購單”。但他也無奈:收了多少租金?已經(jīng)收了多長時(shí)間?物管不認(rèn)賬，他也無從查起。

　　與此同時(shí)，隔壁小區(qū)的物管卻有自己的煩惱。隨著住戶的電動(dòng)車增加到60多輛，管理問題開始顯現(xiàn)。物管專門劃出一片露天區(qū)域停放，然后以通告的形式要求業(yè)主與物管簽訂保管協(xié)議，否則電動(dòng)車丟失物管不負(fù)責(zé)任。然而一個(gè)月過去，沒有業(yè)主購賬。

　　對(duì)前一種情況，馬聰認(rèn)為，物管顯然違規(guī)，是短時(shí)效應(yīng)，長此以往恐怕就要被業(yè)主炒掉。而后一個(gè)問題，電動(dòng)車如果停放在已經(jīng)計(jì)入公攤的公共區(qū)域內(nèi)，收取保管費(fèi)用說法不妥，應(yīng)該是看管費(fèi)用。他同時(shí)表示，除了必要的管理費(fèi)用外，看管收入不能揣入物管腰包，而應(yīng)該歸全體業(yè)主共有，或者轉(zhuǎn)入小區(qū)維修基金。　

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