業(yè)主委員會“沒資格”起訴開發(fā)商

　　近日，本市頭例業(yè)主委員會起訴開發(fā)商一案審結(jié)。海淀法院審理認為，原告靜源居小區(qū)業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格，無權代表業(yè)主提起商品房預售合同訴訟，裁定駁回其起訴。有專家表示，目前《物權法(草案)》中關于業(yè)主會議的訴訟主體資格已經(jīng)確認，而《草案》一旦通過審議，將成為業(yè)主委員會的“救命稻草”。


　　案件回放

　　據(jù)了解，海淀區(qū)靜源居小區(qū)系中房集團華北城市建設投資有限公司開發(fā)建設的商品房住宅小區(qū)，2003年投入使用。眾業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問題，同時開發(fā)商也沒有兌現(xiàn)在售房時承諾的綠地面積及社區(qū)配套設施。眾業(yè)主認為開發(fā)商的行為嚴重侵害了廣大業(yè)主的合法權益，遂依法選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義狀告開發(fā)商廣告欺詐和合同違約。法院審理認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，有權代表業(yè)主維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，但不得做出與物業(yè)管理無關的決定和從事與物業(yè)管理無關的活動。而本案則是廣告欺詐和合同違約訴訟，是基于商品房預售合同形成的糾紛，而并非物業(yè)管理糾紛。

　　觀點交鋒： 業(yè)主委員會是否有起訴“資格”

　　北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會委員劉桂林在接受記者采訪時表示：“業(yè)主委員會應該具有起訴開發(fā)商的主體資格。”劉桂林認為較高人民法院一個司法解釋可以印證他的觀點。2002年，較高人民法院針對安徽省高端人民法院《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示一案的復函》，《復函》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)商未向業(yè)主委員會提供配套公用設施等情況下，業(yè)主委員會則有權利以自己的名義提起訴訟。

　　“關于業(yè)主委員會是否能代表業(yè)主進行訴訟，我國現(xiàn)有的法律還沒有明確規(guī)定?！北本┦刑熘新蓭熓聞账蓭熇酌鞴飧嬖V記者。他認為，業(yè)主委員會不具備原告的主體資格。因為在簽訂商品房預售合同時，開發(fā)商針對的是某個業(yè)主，并不是業(yè)主委員會。所以，在權利受到侵害時，應該是業(yè)主自己或者是聯(lián)合集體訴訟。而業(yè)主委員會既不是法人，又不能界定為其他組織，自然也就不具訴訟主體資格。

　　相關法律： 《物權法》將為業(yè)主委員會“撐腰”

　　據(jù)了解，10月召開的十屆全國人大常委會第十八次會議將再次審議《物權法(草案)》，并有可能在明年3月召開的十屆全國人大四次會議審議表決。目前的《物權法(草案)》第87條規(guī)定“對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁”。

　　長期關注《物權法》的劉桂林律師表示，一旦《物權法》出臺，業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)主委員會擁有訴訟主體資格將在法律上得到保障。他認為，業(yè)主委員會擁有主體訴訟資格后，有利于減少訴訟成本，解決現(xiàn)實問題，同時也有利于維護多數(shù)業(yè)主的合法權益。

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