物業(yè)管理單位接受發(fā)展商和業(yè)主委員會委托進(jìn)行停車場經(jīng)營管理，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理方面軟件制度兩方面防范風(fēng)險。

　　停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等；停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨圍欄，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

　　在停車場硬件完善并符合要求后，還應(yīng)依照規(guī)定制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以足一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場的時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知給車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，即時制止不規(guī)范的停放行為。防止因外界原因造成停放車輛的損害，履行自身善意的管理職責(zé)。

　　車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取進(jìn)入停車場時發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車輛牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T將車輛停放進(jìn)入停車場的權(quán)利人后，予以放行；收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛的行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　上述的管理規(guī)范的程序就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人有意不按照停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正而導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

　　深圳在車輛保管方面的法律實踐?！吨腥A人民共和國合同法》第367條規(guī)定："保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。"從合同法立法的原意來看，保管物的交付實際上就是要將保管物的實際控制權(quán)和排他占有交付給保管人，但法律條文沒有明確這一點，同時，如何界定區(qū)分車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系沒有一個準(zhǔn)確的判定標(biāo)準(zhǔn)和實際措施及方法，因此，往往只要機動車輛停放在停車場，在司法審判中法官就可能將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系這兩種截然不同的法律關(guān)系混淆在一起，仍然判定成為車輛的保管關(guān)系。

　　針對這種情況，深圳的物業(yè)管理專家在2000年起草《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》中，進(jìn)行了專題研究，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第10條："當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。"的規(guī)定，在《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》第70條中以授權(quán)立法的形式明確規(guī)定："物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛的保管責(zé)任由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費。"同時也明確規(guī)定公安、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門要按照這個規(guī)定的原則，分別給停車場出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記手續(xù)，出具不同的發(fā)票和報銷票據(jù)供停車場使用。

　　目前，為了避免敗訴賠償，深圳許多物業(yè)管理公司停車場取消了車輛進(jìn)出停車場的車輛停放證，換成為出入憑條或者進(jìn)出記時牌，在出入憑條和進(jìn)出記時牌上注明"依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，只收取車位有償使用費，而不承擔(dān)保管責(zé)任"。事實上，無論是車輛停放證，還是出入憑條、進(jìn)出記時牌，都是獲得車輛控制權(quán)的一種有效憑證，是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。因為車輛沒有這些憑證，停車場是不會放行的。至于所注明的不承擔(dān)保管責(zé)任，按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，這只是一種無效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳已經(jīng)有過這樣的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當(dāng)庭判決車主繳納5元錢"保管費"(其實車主也可不繳納這5元錢)，停車場所屬的物業(yè)管理公司賠償65萬元的車輛丟失損失費。

　　物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備，但收費沒有體現(xiàn)出質(zhì)價相符的服務(wù)原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費的價格標(biāo)準(zhǔn)約束。因此，為滿足車輛保管市場的需要，必須按照契約自由的原則和質(zhì)價相符的服務(wù)原則，通過車主與物業(yè)管理公司訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確車輛保管費用的收取數(shù)額和方法，明確車輛丟失的賠償責(zé)任。

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