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巧用公積金貸款 “以房養(yǎng)房”者如何應(yīng)對加息
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 578 次
眼下,不少擁有兩套房子以上的購房者以“以房養(yǎng)房”的方式投資。
前不久,金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始本年度內(nèi)的第三次上調(diào),同時住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。對于購房者而言,此次加息直接增加了“以房養(yǎng)房”者的月還款額度,那么,這時“以房養(yǎng)房”者該如何應(yīng)對呢?
保證現(xiàn)金流,巧用公積金貸款
就拿身為外企員工的劉先生來說,兩年前稅后月收入在5000元左右的他將以前的房子出租,每月得租金2000元,同時他購購了一套60萬元的自住房,辦理了20年期的貸款,幾次加息后,他算了算,還款額增幅超過了10%。每個月70%以上的工資都用來還銀行房貸。
較近一次加息,看起來增加的還款額不算大,但自2004年10月以來33個月內(nèi)7次加息,購房人累積起來的房貸負擔(dān)卻不小。目前,銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性,另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。
要保證“以房養(yǎng)房”順利進行,就職于中國農(nóng)業(yè)銀行的注冊財務(wù)策劃師李春建議劉先生做好投資規(guī)劃,增加收入來源。另外,可以在保證現(xiàn)金流的前提下根據(jù)自己的收入水平和支付能力選擇部分提前還貸,減少月供,提前還貸時盡量在年底11月或12月與銀行提前預(yù)約歸還貸款,此時利率還是年初的貸款利率,等待年初,利率就按照當(dāng)年的調(diào)整而實施了。
另外,選擇公積金貸款要比選擇商業(yè)貸款明智,因為公積金的利率比商業(yè)貸款的利率低,因此貸款成本低。一般情況下,在購房的時候應(yīng)當(dāng)頭先使用自有資金交足頭付款項或更多,然后利用公積金貸款,如果不足再使用商業(yè)按揭貸款。
比如,5年期以上公積金貸款利率為4.95%,比同期商業(yè)貸款7.38%的基準(zhǔn)利率低2.43個百分點,即便按照較優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折,仍有1.32%的利差。同樣20萬元20年貸款使用公積金貸款,20年下來,會比商業(yè)貸款節(jié)省3萬多元的利息。
提高租金收益,定投開放式基金
對于投資性購房的李女士來說,她購的那套價值100萬元的房子,出租后租金也就5萬元,再繳納5%的個人出租房產(chǎn)營業(yè)稅,五年時間房款所得為23.75萬元,而如果將100萬元存入銀行,按5年定期存款5.22%利率計算,五年后,扣掉5%利息稅,可得24.79萬元?!白夥康腻X還沒有銀行利息高?!”李女士頗有些郁悶。
但是交通銀行理財顧問、AFP金融理財師尚琳琳不這么認為,她表示,李女士不能把租房收入等同于房屋投資收益,因為房產(chǎn)投資收益真正意義在于投資真正有價值的房產(chǎn),五年后房產(chǎn)出售的凈收益與五年中的房租收益之和才是比較的客觀數(shù)字,其間的租金收益僅僅是理財收益而已。換言之,沒有人投資房屋是為了僅僅獲得每月的租金收入,而是一定時期內(nèi)房屋收益的總獲利。
要讓“以房養(yǎng)房”投資收益增加,中國農(nóng)業(yè)銀行的注冊財務(wù)策劃師李春建議,提高租金的再利用效率,增加投資收益,規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險。在資本市場處于牛市期間,建議采用定期定額投資開放式基金的方式,來提高租金的收益。每月收取的租金,固定在某購購一只開放式基金,如此堅持下來,時間越長效果越好。預(yù)期投資收益率為10%,大于貸款率,這種結(jié)果還比較理想。
投資看潛力規(guī)避房產(chǎn)投資風(fēng)險
“以房養(yǎng)房”可并不是說一定會萬無一失,其中不確定因素也很多。
市場需求關(guān)系是影響房價漲幅的主導(dǎo)因素,越來越多的“以房養(yǎng)房”者抱怨房價不斷上升,但在待租房屋供過于求的情況下房屋租金卻保持穩(wěn)定,投資房產(chǎn)成本在加大,投資周期在增長。這樣看來,地產(chǎn)投資的風(fēng)險無疑加大了。
要保證“以房養(yǎng)房”的安全性,注冊財務(wù)策劃師李春提醒您,投資之前千萬不要盲從,要選擇比較有投資價值或者說比較大的房地產(chǎn),一是別墅,因為政策限制別墅建設(shè),因此長期來看,別墅供給小于需求,價格會上漲。二是城市邊緣的房地產(chǎn)。隨著城市的擴張,現(xiàn)在的郊區(qū)就是未來的市區(qū),甚至,增值的潛力相對較大。三是投資**與學(xué)校周邊,這樣也比較大。另外,較好不要“滿倉”操作,“把雞蛋分別放入幾個籃子里”,這樣在家庭收入以及正常開銷不變的情況下,家庭財務(wù)安全系數(shù)才能比較大。風(fēng)險才能相對可控。
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