隨著人們對房地產(chǎn)領域投資意識的加強，許多人都將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了“以房養(yǎng)房”的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業(yè)后又將其出租，以現(xiàn)在市場上的租金水平來計算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對穩(wěn)定。

“以房養(yǎng)房”需謹防風險

在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風險究竟有多大呢？

觀點一：做長線仍可看好

有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調(diào)整周期過后價格仍將呈剛性，在目前４％通貨膨脹預期下，只要負擔得起，房產(chǎn)仍是一項不錯的投資。他們認為，即使利率提高，還貸金額實際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說，趁在職時養(yǎng)幾套小房型，強迫自己每月還貸，將來年紀大了就不怕下崗退休了。

觀點二：還貸額占比須控制

既然是投資就會有風險，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。

由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套３０萬元的房子為例，目前頭付多為三成，要貸款２１萬元，２０年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率５．５１％計算，每月還貸將增加２６．３元，一年就要多支付３１５元，２０年就多支付利息６３００元。為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的５０％以下。超出這個比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。

觀點三：謹防物業(yè)貶值風險

除了還貸額上升的風險，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風險。

一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合時代需求的方向發(fā)展。因此，時間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價值有下降風險。

此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入?？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風險就越大。當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為購方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購購多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。

觀點四：謹慎投資不宜“滿倉”

綜上所述，“以房養(yǎng)房”風險主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產(chǎn)時，也要全面評估率，對以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。

“以房養(yǎng)房”的三種方式

出租舊房，購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。

投資購房，出租還貸。有些人好不容易購了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再回銀行，而自己的存款不知什么時候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再購一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、大的公寓，就可以用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關(guān)鍵是要判斷準確。

出售或抵押，購新房。如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時半會兒購不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分購房自住，一部分采用個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時購不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先購房自住，再購房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現(xiàn)你改善住房，又當房東的夢想了。

樓市支招

如何計算以房養(yǎng)房投資收益

對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關(guān)人士了解到，計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下２種：

１．率分析公式：（稅后月均租金－物業(yè)管理費）×１２／購購房屋單價

此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

２．投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝（頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×１２

這種方法類似于股市投資分析中的Ｋ線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是較理想的投資分析工具。

樓市提醒

投資有風險 三思而后行

“以租養(yǎng)房”，已經(jīng)成為眾多人輕松購房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風險。一旦出現(xiàn)變故，購房者將損失慘重?！耙宰怵B(yǎng)房”不是個簡單的過程，這里面的賬要仔細算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入?yún)s只是相對固定的。既然是投資就會有風險，投資房產(chǎn)的風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風險期”。

隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會產(chǎn)生沖動想“以租養(yǎng)房”，做長線投資，但基于對市場分析不全面，較終房子租不出去，導致了以租養(yǎng)房的失敗。所以，投資者在瞄準“以租養(yǎng)房”的投資模式時，應對自己的還貸能力慎重考慮。

　　　　　(作者：李海鵬)

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