投資客逃離、開(kāi)發(fā)商心慌、購(gòu)房者觀(guān)望；史上較嚴(yán)厲樓市新政讓中國(guó)房地產(chǎn)由一片火熱在短短一個(gè)月內(nèi)再次上演一片蕭條。

2010年4月注定是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大調(diào)整的時(shí)期，這是在全國(guó)“兩會(huì)”之后各地房?jī)r(jià)再次暴漲、市場(chǎng)人怨鼎沸之際出現(xiàn)的局面。

4月14日，“新國(guó)四條”及“國(guó)十條”出臺(tái)之后，各地樓市成交急劇下挫、土地市場(chǎng)逐步趨冷、市場(chǎng)觀(guān)望再度彌漫。

“僵持、博弈、試探、惶恐、迷?！?p>恒大地產(chǎn)反復(fù)8.5折促銷(xiāo)，北京萬(wàn)科(000002,股吧)試探性降價(jià)，樓市降八千小把戲引起的眾怒等等表明，盡管市場(chǎng)蕭條，但房地產(chǎn)未來(lái)卻如同霧里看花。

在絕大部分購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)購(gòu)為租的時(shí)代，作為有著自住需求或者改善性需求的我們，究竟購(gòu)還是不購(gòu)？我們會(huì)不會(huì)再次錯(cuò)過(guò)一次購(gòu)房的機(jī)會(huì)等等，這些問(wèn)題再度擺在購(gòu)房者面前。王濤和曾莉就屬于成功購(gòu)房和失敗購(gòu)房?jī)煞N典型案例。事實(shí)表明，那些成功購(gòu)房的人往往都是能夠把握機(jī)會(huì)，并且抓住機(jī)會(huì)的，而那些錯(cuò)失機(jī)會(huì)的人，卻要為此付出長(zhǎng)久后悔的代價(jià)。

抓住危機(jī)里潛伏的機(jī)會(huì)

巴菲特說(shuō)，要在別人恐懼的時(shí)候貪婪，別人貪婪的時(shí)候恐懼。

王濤和曾莉現(xiàn)在在過(guò)著兩種不同的生活。王濤今年和女朋友已經(jīng)領(lǐng)證，并且準(zhǔn)備結(jié)婚。而曾莉，由于沒(méi)有購(gòu)到婚房，一直和男朋友在外面租房，但也因此，婚期無(wú)期。在曾莉看來(lái)，沒(méi)有房子就沒(méi)有安全感。

但細(xì)細(xì)品味兩個(gè)購(gòu)房者的人生，歸根就在于，王濤的購(gòu)房觀(guān)念是，自己能夠承受就出手；而曾莉則總是貪婪著等待更便宜一點(diǎn)。

一位歷經(jīng)房地產(chǎn)起起伏伏的投資客這樣感慨，當(dāng)購(gòu)房者被虛無(wú)飄渺的所謂“拐點(diǎn)”蒙蔽，坐以觀(guān)望樓市、幻想房?jī)r(jià)下跌、企圖等待“好時(shí)機(jī)”降臨自己頭上時(shí)，終日期盼，等待，再等待，但猛然回頭，發(fā)現(xiàn)身邊周?chē)囊磺卸荚跐q價(jià)，房?jī)r(jià)更是漲了很多。而那些長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)且富有投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人抓住歷次宏觀(guān)調(diào)控的機(jī)會(huì)，多次置業(yè)，獲益頗豐。當(dāng)初購(gòu)購(gòu)的小房子換成了大房子，一套房子變成了兩套房子，增值收益達(dá)到數(shù)十萬(wàn)元，乃至百萬(wàn)元，真正是眼光賺錢(qián)，思路創(chuàng)富，置業(yè)幸福。

購(gòu)房要看需要，需要就購(gòu)，不需要就不用急著購(gòu)，但不用觀(guān)望，否則只會(huì)付出更多的機(jī)會(huì)成本。

就目前的調(diào)控時(shí)代，仍舊有更多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心調(diào)控一旦結(jié)束，房?jī)r(jià)將迎來(lái)再次報(bào)復(fù)性上漲。創(chuàng)造了2009年北京較熱銷(xiāo)樓盤(pán)太陽(yáng)公元開(kāi)發(fā)商信遠(yuǎn)地產(chǎn)董事總裁尹瑛告訴記者，目前這個(gè)時(shí)機(jī)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不好，樓市可能會(huì)長(zhǎng)期保持平淡；但對(duì)于購(gòu)房者，卻是非常好的時(shí)機(jī)。“以往，購(gòu)房者托關(guān)系也排不到自己想要的房子，而現(xiàn)在，購(gòu)房者完全可以慢慢挑選，有更大的挑選余地。這對(duì)于購(gòu)房者而言就是機(jī)會(huì)?！?p>

調(diào)控時(shí)機(jī)下投資房產(chǎn)　要掌握哪些招數(shù)？

可分散投資。盡管逆勢(shì)而為會(huì)有投資前景，但投資者也需要考慮到國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%。

　多方比較多方考慮。房子的地段、面積、園林景觀(guān)、樓間距、戶(hù)型設(shè)計(jì)、使用率、戶(hù)型的劃分標(biāo)準(zhǔn)、層高等等。

要學(xué)會(huì)砍價(jià)。行業(yè)調(diào)控期間，相對(duì)來(lái)說(shuō)樓盤(pán)可議價(jià)空間大。有4次砍價(jià)機(jī)會(huì)：一是期房開(kāi)盤(pán)之初，往往有一些優(yōu)惠；二是在購(gòu)房人一次性付款時(shí)，此時(shí)的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)購(gòu)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配；四是老業(yè)主介紹新業(yè)主，有時(shí)也會(huì)提供一些優(yōu)惠措施作為回報(bào)。

兼顧短線(xiàn)和長(zhǎng)線(xiàn)。優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機(jī)會(huì)博短線(xiàn)。

購(gòu)自住房2年賺2倍

王濤

某網(wǎng)站總監(jiān) 年齡 28歲

2008年年底，我無(wú)意中得到消息說(shuō)有一個(gè)樓盤(pán)打折，位置是在東四環(huán)邊上一點(diǎn)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)是9500起，雖然當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)處在成交量非常低迷的情況，而且很多樓盤(pán)都有降價(jià)的現(xiàn)象。但是當(dāng)時(shí)我自己的判斷是，這樣的價(jià)位正好處于我的能力范圍內(nèi)，而且即使房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，東四環(huán)那里的位置也不會(huì)降到太低，而且以后情況好轉(zhuǎn)以后也一定會(huì)再度漲上去。因?yàn)槭怯脕?lái)自住，所以覺(jué)得那個(gè)時(shí)候入市基本上是我在北京置業(yè)的較后機(jī)會(huì)。

所以，我一咬牙，就以10400元/平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了85平方米的兩居。現(xiàn)在來(lái)看我當(dāng)時(shí)的決定還是很明智的。眼下不到2年的時(shí)間我的房子漲了2倍多。

成功經(jīng)驗(yàn)談：我購(gòu)房的時(shí)候很多人還在幻想著房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)，但我卻不抱任何幻想。頭先，我認(rèn)為，我購(gòu)購(gòu)的項(xiàng)目已經(jīng)算是離區(qū)較近的一塊居住區(qū)域了，那里沒(méi)理由再跌到六七千每平方米了。其實(shí)，即便短期可能會(huì)降，但長(zhǎng)期還是看漲；較后，也是較重要的，我認(rèn)為對(duì)于自住需求而言，低點(diǎn)根本不重要，因?yàn)檎l(shuí)能說(shuō)自己就能把握住較低點(diǎn)呢？對(duì)于自住需求而言，賺的都是紙面財(cái)富。現(xiàn)在我把兩居的賣(mài)了，我能購(gòu)到的還是兩居。

就目前市場(chǎng)而言，只要是自住的話(huà)，在自己能力范圍內(nèi)的就可以考慮出手了，不用繼續(xù)觀(guān)望。

跑盡樓盤(pán)追低價(jià)，越追越?jīng)]低

曾莉

某銀行職員 30歲

在2008年，我是有能力購(gòu)置自己的婚房的。男朋友的一部分單位福利加上雙方家里的部分支援。從2008年年中開(kāi)始，我就開(kāi)始搜集各種信息，看各大樓盤(pán)資料。北京大大小小的樓盤(pán)我們幾乎跑遍了。

但越跑，售樓員越不停殷勤地聯(lián)系你，我越覺(jué)得房地產(chǎn)還是會(huì)有一個(gè)低點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，東四環(huán)那個(gè)打折的項(xiàng)目我也聽(tīng)說(shuō)了，朋友告訴我時(shí)，我只是心里想了一下。我當(dāng)時(shí)覺(jué)得既然這個(gè)開(kāi)發(fā)商能低到這種程度，那其他樓盤(pán)還能低。就這樣，一段時(shí)間之內(nèi)，我們又?jǐn)R置了自己的購(gòu)房計(jì)劃。像很多人一樣，等待房地產(chǎn)較低點(diǎn)的到來(lái)。

但2009年3月份，就像做了一場(chǎng)夢(mèng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然回暖，房?jī)r(jià)再次漲起來(lái)了。那時(shí)，我再去各大樓盤(pán)咨詢(xún)時(shí)，售樓小姐都是一副你愛(ài)購(gòu)不購(gòu)的態(tài)度。當(dāng)時(shí)，才恍然悔悟，房子再不購(gòu)就更來(lái)不及了。

經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的尋找，我們終于在北京四環(huán)找到了一個(gè)我們能夠承受的二手房。但更沒(méi)想到的是，業(yè)主在簽好協(xié)議后毀約了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)在以星期為單位飆升。

失敗感悟：現(xiàn)在我們已經(jīng)完全沒(méi)有購(gòu)房的想法了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了。錯(cuò)過(guò)了一次機(jī)會(huì)，就像錯(cuò)過(guò)了一生的機(jī)會(huì)。

　新政調(diào)控之下，北上津可投資的房產(chǎn)品類(lèi)

1有潛力的商業(yè)地產(chǎn)

在住宅市場(chǎng)前景未明的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為了投資者的新寵兒，二手商鋪的溫度也在不知不覺(jué)中悄然上升。商鋪并不在此次新政調(diào)控的范圍內(nèi)，未受政策影響，加上其率較高，因此受到投資者的青睞。簡(jiǎn)而言之，“商業(yè)地產(chǎn)受到了的關(guān)注”。

　推薦項(xiàng)目：北京 世茂工三

推薦理由：總建筑面積為21.2萬(wàn)平方米，包括私人產(chǎn)權(quán)酒店、精裝寫(xiě)字樓、旗艦店產(chǎn)權(quán)商鋪三大業(yè)態(tài)。地理位置，位于北京朝陽(yáng)區(qū)三里屯工體北路，緊鄰區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、燕莎商圈和CBD等黃金區(qū)域；目前均價(jià)43000元/平方米。

推薦項(xiàng)目：上海 滬東財(cái)富廣場(chǎng)

推薦理由：作為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地理位置。距內(nèi)環(huán)線(xiàn)200米，距中環(huán)線(xiàn)800米，距楊浦大橋、中環(huán)隧道約3公里。此項(xiàng)目所處商圈為成長(zhǎng)型的五角場(chǎng)商圈，就投資而言，該項(xiàng)目具備潛力。

2符合自住小戶(hù)型產(chǎn)品

對(duì)于很多剛性需求購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，調(diào)控時(shí)代顯然是他們的較佳機(jī)會(huì)。新政調(diào)控之前，很多購(gòu)房者為了排號(hào)到處托關(guān)系，而現(xiàn)在，完全可以慢慢挑選，并選擇自己認(rèn)為一個(gè)好的時(shí)機(jī)出手。

推薦項(xiàng)目：北京 遠(yuǎn)洋一方

推薦理由：均價(jià)25000元/平方米，對(duì)比其他更偏遠(yuǎn)地段樓盤(pán)，遠(yuǎn)洋一方的價(jià)位屬于偏低；交通便利，京通快速路、城鐵八通線(xiàn)以及正在修建的廣渠路延長(zhǎng)線(xiàn)構(gòu)成了遠(yuǎn)洋一方周邊成熟通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；以中國(guó)傳媒大學(xué)和外國(guó)語(yǔ)學(xué)院為核心而形成的傳媒文化區(qū)為遠(yuǎn)洋一方帶來(lái)學(xué)術(shù)氣息和文化氛圍。

推薦項(xiàng)目：上海 印象歐洲派

推薦理由：均價(jià)2萬(wàn)元一平米，是整個(gè)上海外環(huán)內(nèi)價(jià)格較低的全裝修樓盤(pán)。在上海郊區(qū)的嘉定、青浦等地的房?jī)r(jià)接近2萬(wàn)元一平米時(shí)，這個(gè)離上海徐家匯僅30時(shí)辰車(chē)程樓盤(pán)的2萬(wàn)元單價(jià)樓盤(pán)顯示出較高的性?xún)r(jià)比，更由于有知名的香港地產(chǎn)商永新集團(tuán)所開(kāi)發(fā)，對(duì)于新婚的年輕人形成了極大的吸引力。

3稀缺地段高端住宅

從保值增值性來(lái)看，無(wú)疑高端物業(yè)將更勝一籌，尤其是核心區(qū)域的高端樓盤(pán)，因具備地段優(yōu)勢(shì)和稀缺價(jià)值，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，表現(xiàn)為在市場(chǎng)整體低迷時(shí)抗跌性較強(qiáng)，而在市場(chǎng)走強(qiáng)之際其升值速度較快。

推薦項(xiàng)目：北京 萬(wàn)科(000002,股吧)藍(lán)山

推薦理由：均價(jià)39800元/平方米，價(jià)格一直穩(wěn)步上升；地處CBD都市核心區(qū)，位于朝陽(yáng)區(qū)西大望路，東三環(huán)、四環(huán)之間。距國(guó)貿(mào)3公里，西距東三環(huán)1.5公里，東離東四環(huán)窯洼湖橋1公里，交通便利、地理位置優(yōu)越。

推薦項(xiàng)目：天津 星耀五洲

推薦理由：地處天津津南區(qū)西南部的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)，擁有天津先進(jìn)生態(tài)湖區(qū)。交通便捷，京津唐、京滬、京晉等多條高速?lài)@周邊，城際快線(xiàn)只需28時(shí)辰即可抵達(dá)。高端超七星酒店群、世界室內(nèi)滑雪場(chǎng)、沖浪體驗(yàn)館； 26公里環(huán)湖水岸高爾夫?qū)I(yè)球場(chǎng)； 國(guó)際五鉆級(jí)游艇會(huì)等高端訂制化配套。

　蕭條時(shí)代就是贏家時(shí)代

就在前不久，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告誡各地分公司經(jīng)理說(shuō)，現(xiàn)在還不是較嚴(yán)厲時(shí)候，我們不要心存僥幸。

開(kāi)發(fā)商的焦慮對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是機(jī)會(huì)。

　但就如同開(kāi)發(fā)商無(wú)法預(yù)測(cè)何時(shí)是較嚴(yán)厲的時(shí)候，誰(shuí)也不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)何時(shí)才是較佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。

無(wú)意中翻到一份2006年的某媒體地產(chǎn)專(zhuān)刊發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)輪回總是如此相似。

那一年的任志強(qiáng)說(shuō)，“房?jī)r(jià)矛盾的產(chǎn)生，責(zé)任不在開(kāi)發(fā)商，而在土地”；那一年的潘石屹說(shuō)，“中國(guó)居民投資渠道少，讓中國(guó)居民有新的投資渠道和工具，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)都有好處”。

如今，任志強(qiáng)和潘石屹依舊對(duì)媒體說(shuō)著同樣的話(huà)，傳遞同樣的觀(guān)點(diǎn)。但房?jī)r(jià)依舊不斷飆漲；購(gòu)房的人不斷購(gòu)房，錯(cuò)失機(jī)會(huì)的人永遠(yuǎn)在錯(cuò)失。

房地產(chǎn)輪回的歷史告訴我們，往往，彎道有著更多機(jī)會(huì)，蕭條時(shí)代才是真正的贏家時(shí)代。

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