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房貸貼息:中低收入家庭購房配套工具
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 758 次
“購房退稅”政策按時結(jié)束后,近日“房貸貼息”緊跟出臺。業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為,可以將其視為一種政策上的延續(xù)。如果說,當(dāng)時的退稅政策拉動了高收入人群(包括境外人士)購房投資的積極性,是一種“富人政策”的話,這次貼息對象將主要針對中低收入者。
“貼息貸款”,可以說是一種利用資金杠桿的“以小搏大”。它充分利用了商業(yè)銀行的貸款資金,使更多的借款人享受到公積金貸款政策的優(yōu)惠。借款人可以確定購房后,先核定可貸的公積金貸款的額度,然后直接向商業(yè)銀行申請貸款,得到的是完全意義上的商業(yè)性貸款。而這兩部分之間的息差,則由市政府財政進行補貼。這樣,借款人可以享受到公積金貸款一樣的利率,原來的兩種貸款又合并成了一種貸款,手續(xù)上也簡化了。簡單說來就是5年期以上商業(yè)性貸款與公積金貸款之間0.99%的息差部分由市財政直接貼給借款者個人。
“房貸貼息”政策的出臺,將給上海樓市帶來新變化。中原(中國)物業(yè)顧問有限公司研究部分析認(rèn)為,低價二手房價格上升速度將加快。今年年初,上海浦東、寶山、普陀等外環(huán)線附近地區(qū)3000 元/平方米左右的二手房源還十分充裕。入夏以來,這些低價二手房已開始受到了市場的追捧。“房貸貼息”政策出臺以后,3500 元/平方米以下的二手房需求將更加旺盛,隨即帶來的則是價格上漲。預(yù)測上海市外環(huán)線內(nèi)3500 元/平方米以下的二手房單價平均漲幅可達數(shù)百元。
貸款貼息實際計算案例:如果購購一套單價3500 元、90平方米的中低價房,總價31.5 萬元。按較高條件獲得八成(即25.2 萬元)20年的按揭貸款,按現(xiàn)行個人住房貸款利率(商業(yè)貸款年利率5.04%,公積金貸款年利率4.05%),則貸款貼息可參考以下計算。
每月還款額、利息總額分別如下:1.等額本息還款法:每月還款額=1668.66 元利息總額=1668.66 ×20 ×12 -252000=148478.4 元
2.等額本金還款法(遞減還款法):每月遞減額=252000/(20×12)×4.2‰=4.41 元
利息總額=2×4.41+(240-1)×4.41×140/2=127537.2 元
3.公積金還款法每月還款額=1533.71 元利息總額=116090.4 元
財政補貼部分總額為:1.等額本息還款發(fā)生利息總額-公積金還款發(fā)生利息總額=148478.4-116090.4=32388 元
2.等額本金還款發(fā)生利息總額-公積金還款發(fā)生利息總額=127537.2-116090.4=11446.8 元 (作者:賴山)
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