住房金融模式在住房的供給與消費(fèi)中發(fā)揮著重要作用。許多國(guó)家建立公共住房銀行，幫助中低收入家庭以較低成本滿足合理住房需求，同時(shí)也幫助非營(yíng)利性和公益性社會(huì)住房部門(mén)獲得穩(wěn)定而廉價(jià)的資金支持。然而，我們不能對(duì)公共住房銀行抱有不切實(shí)際的幻想

　　分類(lèi)

　　按照政府出資比例和主導(dǎo)性的強(qiáng)弱，可以分為四類(lèi)，但很多時(shí)候很難準(zhǔn)確界定

　　公共住房銀行顧名思義，是帶有公益目的的住房銀行，與逐利性商業(yè)住房銀行相區(qū)別，屬于政策性住宅金融機(jī)構(gòu)的一種。

　　為廣大民眾特別是中低收入者解決住房是一道世界性難題。住房需求量大、資金要求高、使用周期長(zhǎng)，還兼有投資品、商品和保障品等屬性于一身，這些特性使得住房金融模式在住房的供給與消費(fèi)中發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。然而，基于市場(chǎng)機(jī)制的商業(yè)住宅金融機(jī)構(gòu)以逐利為運(yùn)營(yíng)出發(fā)點(diǎn)，借貸雙方信息不對(duì)稱(chēng)，“嫌貧愛(ài)富”，門(mén)檻高，導(dǎo)致中低收入家庭往往很難進(jìn)入商業(yè)住房金融市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致“市場(chǎng)失靈”甚至社會(huì)的不和諧。聯(lián)合國(guó)人居署研究表明，住房消費(fèi)的困乏，是貧困、疾病、社區(qū)衰敗、騷亂等一系列社會(huì)問(wèn)題的觸發(fā)點(diǎn)。

　　世界上不少?lài)?guó)家都設(shè)計(jì)了各種類(lèi)型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融機(jī)構(gòu)作為平臺(tái)予以貫徹和執(zhí)行。政策性住房金融工具主要包括強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄、政策性住房?jī)?chǔ)蓄、財(cái)政擔(dān)保、財(cái)政貼息或財(cái)政貸款、稅收優(yōu)惠或退稅、住房津貼或租賃補(bǔ)貼等。強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄，主要體現(xiàn)在中國(guó)、新加坡、巴西、墨西哥、尼日利亞等國(guó)所特有的住房公積金或全能型公積金。如新加坡的公積金是一項(xiàng)全面性的強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄，具有養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、家庭保險(xiǎn)等多方面功能，并不限于住房消費(fèi)。而政策性住房?jī)?chǔ)蓄則以法國(guó)各類(lèi)開(kāi)放性住房?jī)?chǔ)蓄為主要代表。

　　政策性住房金融體系，就是政策性住房金融工具和政策性住宅金融機(jī)構(gòu)的組合。政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，按照政府出資比例和主導(dǎo)性的強(qiáng)弱，可以依次歸類(lèi)為：國(guó)家住房銀行、政府性住房貸款擔(dān)保公司、公共住房基金、政府支持企業(yè)和社會(huì)住房互助基金等四大類(lèi)。同一個(gè)政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，可能同時(shí)擔(dān)負(fù)多個(gè)政策性住房金融功能，所以很多時(shí)候很難準(zhǔn)確界定一個(gè)政策性住宅金融機(jī)構(gòu)到底是哪種類(lèi)型，故而多用“公共住房銀行”泛指各種類(lèi)型的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)。

　　模 式

　　各國(guó)運(yùn)作方式不同，有成功的經(jīng)驗(yàn)，也有失敗的教訓(xùn)

　　雖然各國(guó)政策性住房金融體系運(yùn)作機(jī)制和運(yùn)轉(zhuǎn)模式大相徑庭，但共同目標(biāo)是通過(guò)政府的干預(yù)之手，幫助中低收入家庭以較低的成本來(lái)滿足合理的住房需求，同時(shí)也幫助非營(yíng)利性和公益性的社會(huì)住房部門(mén)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定和廉價(jià)的資金支持。

　　法國(guó)模式

　　國(guó)家信托儲(chǔ)蓄銀行：通過(guò)吸收政策性?xún)?chǔ)蓄資金進(jìn)行公益性投資

　　法國(guó)政府獨(dú)資的國(guó)家信托儲(chǔ)蓄銀行在社會(huì)住房融資領(lǐng)域代行國(guó)家住房銀行的職能，其投資資金主要來(lái)自政策性住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃。

　　上世紀(jì)60年代，法國(guó)政府建立開(kāi)放性住房?jī)?chǔ)蓄，基于自愿參與原則，政府對(duì)各類(lèi)住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃進(jìn)行稅收減免和貼息等重力度獎(jiǎng)勵(lì)。各商業(yè)銀行都可以設(shè)置個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃賬戶來(lái)歸集資金，匯集的資金除了讓儲(chǔ)戶可以得到優(yōu)惠貸款，主要進(jìn)行社會(huì)住房投資，也包括城市更新改造等其他公益性投資。

　　如A種儲(chǔ)蓄賬戶，是法國(guó)非常受歡迎的一個(gè)儲(chǔ)蓄品種，在各家儲(chǔ)蓄銀行和郵政銀行都可以開(kāi)戶。儲(chǔ)蓄利率由政府控制，每人限開(kāi)一本，當(dāng)前年利率為2.75%，利息免稅，每本較多存入額為15300歐元。儲(chǔ)蓄由政府擔(dān)保，流通性很好。2013年4月，法國(guó)有6330萬(wàn)人擁有這種儲(chǔ)蓄賬戶，儲(chǔ)蓄余額達(dá)2300億歐元。該儲(chǔ)蓄賬戶本身與住房沒(méi)有直接關(guān)系，但A種儲(chǔ)蓄賬戶大部分余額都由法國(guó)國(guó)家信托儲(chǔ)蓄銀行控制，資金主要用于社會(huì)住房融資及城市維護(hù)。此外，法國(guó)國(guó)家信托儲(chǔ)蓄銀行也肩負(fù)公益性投資任務(wù)，法國(guó)社會(huì)住房融資的大部分來(lái)自該行。2012年法國(guó)社會(huì)住房建設(shè)規(guī)模為15萬(wàn)套，貸款規(guī)模達(dá)100億歐元，其中73%來(lái)自法國(guó)國(guó)家信托儲(chǔ)蓄銀行。

　　日本模式

　　住宅金融公庫(kù)：通過(guò)國(guó)家財(cái)政投融資體制吸納政策性?xún)?chǔ)蓄資金

　　日本在戰(zhàn)后為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)興和社會(huì)重建，構(gòu)建了龐大的政策性開(kāi)發(fā)金融體系，其中面向低廉住房建設(shè)的住宅金融公庫(kù)是日本政策性金融的重要組成部分。

　　與之相配套的是日本獨(dú)特的財(cái)政投融資體制。具體而言，日本將長(zhǎng)期的郵政儲(chǔ)蓄、國(guó)民養(yǎng)老金和簡(jiǎn)易人壽保險(xiǎn)等靠國(guó)家信用歸集起來(lái)的資金與財(cái)政預(yù)算資金相協(xié)調(diào)，通過(guò)轉(zhuǎn)移給住宅金融公庫(kù)這樣的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行政策性開(kāi)發(fā)投資。郵政儲(chǔ)蓄由日本政府創(chuàng)辦、有國(guó)家的信用擔(dān)保，不像民間金融機(jī)構(gòu)有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，加之其網(wǎng)點(diǎn)多、分布廣、存款利率相對(duì)于商業(yè)銀行有優(yōu)勢(shì)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，郵政儲(chǔ)蓄歸集的資金占日本個(gè)人儲(chǔ)蓄存款的30%左右。郵政儲(chǔ)蓄除滿足儲(chǔ)戶日常提取存款外，大部分剩余資金成為政府財(cái)政投融資資金的主要來(lái)源。在上世紀(jì)70年代至90年代日本財(cái)政投融資年度資金計(jì)劃中，郵政儲(chǔ)蓄通常占一半左右，這使得日本政府有了較多的長(zhǎng)期穩(wěn)定低成本資金用于改善民生，進(jìn)行政策性開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　近年來(lái)，日本逐步放棄財(cái)政投融資體制，更加趨向美國(guó)的市場(chǎng)化模式。2007年，日本住房金融代理公司代替了住宅金融公庫(kù)，成為日本新版“公共住房銀行”，政府主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)證券化中的擔(dān)保。

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