盡管央行一次次出面否認，但ＣＰＩ居民消費價格指數(shù)連創(chuàng)新高，還是讓人們對加息的預(yù)期充滿猜測。日前，記者從北京市銀行業(yè)信息靈通人士得到消息，目前該行針對行業(yè)內(nèi)的存款利率已經(jīng)上調(diào)，存貸款利率上調(diào)已經(jīng)可以說勢在必行。不過，即便加息，也必然是小額度的。

據(jù)分析，銀行如果加息２５個基點（０．２５％），購房者月還款將增加２．９％。雖然看起來影響不會很大，但近期山東、南京等地提前還貸勢頭洶涌，北京的情況又如何呢？根據(jù)工行北京分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該行發(fā)放的房貸提前還款率竟高達４９．１％。在加息預(yù)期下，素來就喜歡提前還款，并且還不用像上海、廣州人那樣交納提前還貸違約金的北京人是否會更趨向于提前還款呢？究竟提前還款劃算嗎？該注意哪些問題和細節(jié)呢？記者就此采訪了北京市建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的相關(guān)人士。

細數(shù)提前還貸利弊

提前還貸自然是源于利益，北京市農(nóng)業(yè)銀行的楊先生為我們分析了提前還貸的利弊問題。不過在分析前，他強調(diào)了一點，個人消費貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個人房貸新利率也要從明年１月１日開始實行，因此不必著急。況且，既然貸款也是因為資金不足，小額度加息對個人影響并不會很大，提前還貸不必盲目。

先說有利的，一是肯定少還利息。當(dāng)初貸款是由于資金不足，如果現(xiàn)在的經(jīng)濟條件允許，大多數(shù)人都愿意提前把“債”還了，提前還貸較直接的利益就是可以少還利息。二是拿房產(chǎn)證，貸款購房后房產(chǎn)證會被當(dāng)作抵押，但如果提前還了款，房產(chǎn)證就會拿到自己手里，房主在房屋購賣、轉(zhuǎn)讓時會自由得多。

但問題也存在，一是因為貸款人的貸款利息是按照簽訂的合同年限執(zhí)行的，貸款年限越短利率越低，提前還貸實際上是多交了利息。二是如果選擇的是公積金貸款，借款較初一年內(nèi)不要提前還款，按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿１年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過６個月的還款額；三是公積金的利息損失，因為提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊的利息損失不?。凰氖抢曙L(fēng)險，因為貸款的利率是浮動利率，若人民銀行調(diào)整了利率，借款人還款的利率就會改變。因此，若提前還款之后，利率下調(diào)了，那借款人可能會吃些虧，但在加息預(yù)期下，提前還款是劃算的。

究竟是什么原因促使人們提前還款呢？他認為，這一方面是因為人們的收入水平提高了，另一方面則是投資渠道狹窄，讓貸款人仍頭選去銀行還款。近幾年股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品剛剛推出，如果其他投資產(chǎn)品的收益超不過商業(yè)房貸利率，會算賬的居民都會覺得先還房貸較劃算；三是許多居民還不習(xí)慣“負債生活”，老覺得借錢過日子不踏實。

面對目前這種情況，楊先生認為提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應(yīng)該是目前經(jīng)濟條件比較好，且手頭的錢暫時沒有其他的用途。購房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長年限的貸款，并按部就班地還款，不會影響日常生活。

舉個簡單的例子，市民張先生向銀行貸款１０萬元執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測算，在貸款后第５年末他累計向銀行歸還本金４３０８５．７５元，支付利息２２２６８．１１元，還剩貸款余額（本金）５６９１４．２５元。若維持原貸款合同不變，至第１０年還款期滿，累計將向銀行支付利息３０７０７．６０元。若在第５年末就申請?zhí)崆斑€清貸款，那么只要歸還剩余本金５６９１４．２５元即可。在前５年，由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大，所以實際發(fā)生和支付的利息相應(yīng)就多，占總利息額的７２．５２％；后５年因已經(jīng)歸還了大部分的本金，實際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的２７．４８％。通過計算可以看出，前５年的貸款平均利率要遠比后５年的高；后５年貸款的平均年利率劃下來只有２．９７％，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應(yīng)該一次性還清所有貸款，可少支出８０００多元的利息；若他比較擅長投資，則不必提前還款，可將這５６０００多元投資股市、郵市、基金等，相當(dāng)于是以極為優(yōu)惠的利率向銀行貸了資金去投資，只要投資的年回報率高于２．９７％，就是劃算的。

還貸之后 別忘拿回自己的錢

如果您權(quán)衡了利弊，還是決定提前還貸，那么以下程序您需要注意。

提前還款的方式有兩種情況：一是部分提前還款。即借款人提前償還一部分貸款，但還有一部分剩余房款仍需申請銀行貸款。

這種情況，銀行一般會要求借款人提前一定的時間通知銀行，同時銀行還會要求借款人對提前償還的那一部分，按照１００００元的整數(shù)倍償還。借款人要到貸款行領(lǐng)取借款合同變更協(xié)議，然后去開發(fā)商處蓋章簽字，借款人自己也要在變更協(xié)議上簽字或蓋章，然后交回貸款行。貸款行會要求修改原借款合同，在原借款合同上有提前還款一項。

另外一種是全部提前還款。即借款人在償還了一部分貸款后，將剩余的貸款一次性還清。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行通常提前１０個工作日到１個月；銀行計算好客戶的總欠款數(shù)， 指定客戶到銀行付清款項，支付當(dāng)月利息；銀行將房契到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)，就可以直接把房產(chǎn)證或購房合同還給客戶。作為北京市民，各大銀行基本都不對提前還房貸收取違約金，不過收取違約金應(yīng)該是國際慣例。

在提前償還全部貸款后，您可別忘從保險公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢。按照現(xiàn)行規(guī)定，辦理住房貸款時必須購保險。在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費實際期限半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去１年計算、原一次性交付保費的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費＝已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值－提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

再就是要到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購購商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入購房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的６個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

專家提示 為提前還貸綢繆

北京市建設(shè)銀行的于先生提示，如果您在貸款時就有提前還款的預(yù)期，那么在選擇貸款方式上一定要注意。

目前北京市個人住房貸款的還款方式基本上有兩種：一種是等額本息還款方式，另一種是等額本金還款方式。目前一般都采用等額本息還款方式，按照這種方式還款，借款人每月需還給銀行等額的錢，兩種方式其實是各有利弊的。但如果您在申請個人住房貸款時就考慮到今后可能會提前還貸，不妨選擇新推出的等額本金還款方式，而且貸款時應(yīng)盡量選擇較短的貸款期限，因為期限越長先期支付的利息越多。如果采用了等額本金還款方式，優(yōu)點是本金不變，利息逐步遞減，貸款期間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。但如果采用的是等額本息還款方式，每月償還金額相等，償還初期利息支出，本金較少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因此，在同樣貸款期限下，后者所支付的利息將高于前者。

舉例來說，賈先生貸款時選擇了較高年限３０年，總額６８萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為３９０６．６２元，其中，３１６０．９９元為利息，７４５．６３元為本金，一年來這位客戶共還本金為７４５．６３×１２月＝８９４７．５６元，償還利息為３１６０．９９×１２＝３７９３１．８８元。可見等額本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占１９．１％，提前還款顯得不值。

此外，如果是為了轉(zhuǎn)讓房屋而提前還款，不妨選擇轉(zhuǎn)按揭的方式可以減少自己的利息損失。不過，目前在北京辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)還很繁雜，辦理轉(zhuǎn)按揭的房產(chǎn)必須在城八區(qū)區(qū)域內(nèi)，此外，原按揭人應(yīng)該擁有房產(chǎn)證。在辦理時要注意，一些商品房項目的開發(fā)商將土地做了抵押，這類房屋是無法取得房地局頒發(fā)的房產(chǎn)證的。在辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中，銀行、律師、負責(zé)擔(dān)保的中介機構(gòu)應(yīng)該到房地局核實該項目的土地是否做過抵押。如果土地做了抵押，開發(fā)商同意更換預(yù)售登記，并出面去房地局對房產(chǎn)做更名，轉(zhuǎn)按揭也可進行?！　　　　?作者：朱敏)

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