投資高手

羅小姐，四川內(nèi)江人，1990年來(lái)到廣州，從事過(guò)酒店、書刊以及音像出版及市場(chǎng)銷售，從較初的70萬(wàn)元本錢，“滾”到現(xiàn)在的兩百多萬(wàn)元，總共投資了將近20套房產(chǎn)。目前，在廣州共有十多套左右的物業(yè)用于出租，月租金收入3萬(wàn)元左右。

賺錢與青春一樣激情

她的性格就是那種有激情、有生命力的類型，她曾投入的二十萬(wàn)元一分都收不回來(lái)。

愛好蹦的、習(xí)慣與朋友整夜整夜在酒吧里喝酒的羅小姐看起來(lái)非常活躍，說(shuō)話起來(lái)別人很難插上嘴。她說(shuō)，她的性格就是那種有激情、有生命力的類型。

羅小姐在事業(yè)上曾經(jīng)有過(guò)不少坎坷的經(jīng)歷，比如在做光碟生意時(shí)，被合伙人欺騙，投入進(jìn)去的二十萬(wàn)元一分都收不回來(lái)，讓她欲哭無(wú)淚；在自己經(jīng)營(yíng)店面時(shí)，也因?yàn)楦鞣N問題而倒閉，還欠了一屁股債。這些事情，沒有讓她絕望，反而練就了她沉穩(wěn)而老到的性格。她說(shuō)，錢可以失去，但人總得活下去。

通過(guò)后來(lái)的幾筆成功購(gòu)賣，1995年羅小姐終于存下了將近70萬(wàn)元的“巨款”。由于之前一直還在租房過(guò)日子，所以她覺得自己應(yīng)該拿來(lái)購(gòu)一套房子，先改善一下居住質(zhì)量。1996年初，她購(gòu)購(gòu)了淘金花園的一套房子，100平方米左右，總價(jià)五十多萬(wàn)元，貸款三十萬(wàn)元。之所以購(gòu)這里的房子，因?yàn)樗恢痹谔越鸹▓@租房，覺得這里生活非常方便，而且居住的都是高素質(zhì)的人群，她的鄰居就是一位領(lǐng)事館官員。

這套房子一直住到2001年。那一年，她的男朋友準(zhǔn)備到國(guó)外定居，希望把羅小姐一起帶走。羅小姐也夢(mèng)想著國(guó)外的生活，所以決定將房子變賣出去。由于淘金路生活配套好，那套房子總共賣了60萬(wàn)元左右，賺了8萬(wàn)元。

意外之間迷上購(gòu)房

小北路那套房70多平方米，原價(jià)格是34萬(wàn)元，以42萬(wàn)元賣出，羅小姐凈賺8萬(wàn)元。

然而令人想不到的是，男朋友突然不辭而別，去了那個(gè)被形容為與中國(guó)“一衣帶水”的日本。那時(shí)她的希望徹底破滅了，房子沒有了，感情依托也沒有了。

但生活總還要繼續(xù)，2003年，她又把賣房子的一部分錢購(gòu)了一套房子，但這時(shí)，已經(jīng)不再是淘金路，而是小北路的。小北路的那套房子70多平方米，兩房一廳，價(jià)格是34萬(wàn)元，雖然有些陳舊，但裝修一下倒也還過(guò)得去。她較看中的是那里的商業(yè)氛圍和生活配套，肯德基、連鎖快餐店以及肉菜市場(chǎng)就在附近，每天還能聽到小北路小學(xué)朗朗的讀書聲。

有晚上，一家中介給她打電話，問她要不要放盤出來(lái)，說(shuō)是有人想購(gòu)像她那樣的房子。這個(gè)電話讓她有點(diǎn)興奮的是，中介告訴她房子應(yīng)該可以賣到44萬(wàn)元，比她購(gòu)進(jìn)來(lái)多了十多萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)她想，假如我一年購(gòu)置十套這樣的房子，一年起碼有上百萬(wàn)元的收入，還有什么生意比這個(gè)更賺錢呢？

天就約中介和購(gòu)家來(lái)談，購(gòu)家表面上不是太滿意，說(shuō)戶型不夠好，比如洗手間和廚房太窄、陽(yáng)臺(tái)靠近大路、灰塵比較大、晾衣服不是很好等等。購(gòu)家希望能減兩萬(wàn)元，即42萬(wàn)元。她同意了，才三四個(gè)月就賺這么多，已經(jīng)很滿足了。后來(lái)才知道，購(gòu)家并不是想來(lái)這里住，只想讓小孩子能在小北路小學(xué)讀書，對(duì)戶型的苛刻，只不過(guò)是為了壓價(jià)。

小戶型風(fēng)險(xiǎn)小，成交快

60平方米的房子租到兩千元，回報(bào)率是10％左右。一年后轉(zhuǎn)手給她帶來(lái)5萬(wàn)多元的收益。

算是真正投資的是2003年在建設(shè)新村購(gòu)購(gòu)的一套房改房，60平方米，單價(jià)3400元／平方米，這一套房子的費(fèi)用21萬(wàn)元左右。為什么購(gòu)這里的房子？因?yàn)樗幸粋€(gè)朋友在建設(shè)四馬路租房子，連49平方米的房子租金都要1500元(有家坐擁電)，60平方米的話起碼能租到兩千元，那么回報(bào)率應(yīng)該是10％左右。

她說(shuō)，這一個(gè)地方有相當(dāng)一部分是在高端寫字樓工作的白領(lǐng)人士，因?yàn)樵摪鍓K臨近環(huán)市東商務(wù)區(qū)，雖然二手房的租價(jià)相對(duì)淘金板塊略低，但依然是廣州居住的一個(gè)熱點(diǎn)。同時(shí)，附近有不少學(xué)校，家長(zhǎng)族購(gòu)家比較青睞。她相信一定會(huì)有升值空間。到了2004年，廣州樓市突然旺了起來(lái)，一手升幅非?？?，東山區(qū)內(nèi)的新盤價(jià)格高得離譜，淘金路的淘金家園、建設(shè)四馬路的天倫花園以及嘉頤居等，價(jià)格均超過(guò)了8000元／平方米，在一手的帶動(dòng)下，二手也飛速上漲，羅小姐的那套房子單價(jià)已經(jīng)漲到了4300元／平方米，那套60平方米的房子給她帶來(lái)了5萬(wàn)多元的收益。

除了建設(shè)新村外，她還在很多地方布點(diǎn)，比如天河北、中大、海印等區(qū)域。由于資金不多，很多房子都是通過(guò)按揭貸款，她的做法是“以房養(yǎng)房”，比如總共貸四套房子，用自己的錢先付頭期，然后放租，把租金拿來(lái)供房子，其間如果有人想以比較高的價(jià)錢購(gòu)的話，那就賣掉，又購(gòu)一套，總之手上保持房源連續(xù)不斷。為了避免承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn)，一般她都選擇中小戶型，出租和轉(zhuǎn)手都容易。

今年月租金收入超過(guò)三萬(wàn)

羅小姐手上至少還有十多套房子，她說(shuō)短線投資不好做，就做長(zhǎng)線吧。

2005年是新政較多的一年，二手出售遭到嚴(yán)重影響。但羅小姐認(rèn)為，其實(shí)新政也沒有太大影響，就看你如何操作，她說(shuō)她的一些同行有很多豐富的“經(jīng)驗(yàn)”，但她覺得不想去效仿。既然短線投資不好做，長(zhǎng)線也可以，只不過(guò)手續(xù)繁雜一點(diǎn)而已。

她說(shuō)，目前她手上至少還有十多套房子，除了黃埔、番禺和花都之外，各個(gè)區(qū)域都有，租金低的有一千元，高的有三四千元，十多套房子每個(gè)月租金都有將近三萬(wàn)元，當(dāng)然，這一筆錢大部分用來(lái)支付月供，但如果十年左右過(guò)去，這些房子就變成了自己的，相當(dāng)于一大筆存款。所以，她要好好經(jīng)營(yíng)它們，比如花費(fèi)一筆錢用來(lái)裝修，購(gòu)家具等，盡量讓租客住得舒服，租客只要是正當(dāng)理由，都可以替他們?nèi)プ?。羅小姐說(shuō)，現(xiàn)在很多租客都成了她的好朋友?！?p> 倘若一時(shí)不能出手　先放租

新政策之前，不用繳納營(yíng)業(yè)稅，所以轉(zhuǎn)手時(shí)費(fèi)用不多，短線投資比較理想。比如手上有70萬(wàn)元，完全可以購(gòu)購(gòu)五套房子，每套大約25萬(wàn)元，頭期總共支付也就三四十萬(wàn)元，如果按揭十年，每套需支付1500元左右月供，五套7500元。倘若一時(shí)不能出手，先放租，租金也基本上能養(yǎng)活這些房子。

但如果能在三四個(gè)月內(nèi)賣出去，一套只要賺3萬(wàn)－4萬(wàn)元，那么就可以有十多二十萬(wàn)元的收入。除去一些必要的稅費(fèi)，也還有15萬(wàn)元左右?！?p> 短線不如長(zhǎng)線投資穩(wěn)定

實(shí)施長(zhǎng)線投資計(jì)劃，就必須要有足夠的資金，僅僅四五十萬(wàn)元是不行的，規(guī)模小、壓力大、收入低。假如有兩百萬(wàn)元，足以購(gòu)十多套房子來(lái)放租，每月幾乎可以“坐享其成”。從個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)線投資比短線更穩(wěn)定，幾乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)很“暴利”?！?p> 看好低價(jià)的尾貨房劃算

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)新房來(lái)投資不是很劃算，尤其是現(xiàn)在。但如果能夠購(gòu)到一些低價(jià)的尾貨，那還是不錯(cuò)的。因?yàn)槲藏浺话愣急容^便宜，雖然戶型和方位可能不理想，但拿來(lái)投資是可以的。自己有一個(gè)案例，五羊華軒當(dāng)初有一套房才5600元／平方米，但后來(lái)賣出去的時(shí)候，達(dá)到7000元／平方米，那套房足足賺了16萬(wàn)元。

現(xiàn)在不少中介有代理一些樓盤的尾貨，可以去試探一下。

房子和青春一樣長(zhǎng)久

記者：你說(shuō)你當(dāng)初是一不小心喜歡上購(gòu)房投資的，是個(gè)人興趣還是利潤(rùn)空間大？

羅小姐：現(xiàn)在什么行業(yè)都不好做了，我以前做的光碟生意，利潤(rùn)非常高，一張碟子成本才一兩毛錢，但現(xiàn)在政策限制多了，不好做了。房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)雖然大，但利潤(rùn)還是比其他行業(yè)要高很多，就算你一個(gè)月轉(zhuǎn)手一套房子，也有幾萬(wàn)元的收入，你說(shuō)你做什么有這么好呢，更不用說(shuō)在公司上班了，一年的收入也就幾萬(wàn)塊。

記者：我知道你之前除了做音像制作之外，還負(fù)責(zé)過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)，總體感覺你很成熟老練，所以投資房產(chǎn)時(shí)好像沒有失過(guò)手？

羅小姐：我高中還沒畢業(yè)就出來(lái)闖蕩江湖了，那時(shí)才16歲，北京、重慶等地都呆過(guò)，很多行業(yè)都有所經(jīng)歷，但我這個(gè)人還算比較勤奮，膽子也很大，記得當(dāng)時(shí)在重慶負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)時(shí)，有幾個(gè)黑社會(huì)分子來(lái)鬧事，我一邊拿著菜刀，一邊拿著酒瓶，砸得他們頭破血流，現(xiàn)在想起來(lái)都很驚險(xiǎn)。正因?yàn)檫@個(gè)原因就去了北京，然后到大學(xué)里面安心學(xué)習(xí)。我的經(jīng)歷比較復(fù)雜，所以人就顯得成熟一些，至于房產(chǎn)投資時(shí)是否失手，好像沒有，可能是因?yàn)槲屹?gòu)的都是小單位，穩(wěn)健一些。

記者：感覺你現(xiàn)在都很有激情，同行說(shuō)你去看樓的時(shí)候總是風(fēng)風(fēng)火火，成交的時(shí)候也很豪爽？

羅小姐：跟我的性格有關(guān)，我不喜歡跟女人打交道、做朋友，女人太婆婆媽媽。如果一套房子能夠賺兩三萬(wàn)元，那些幾百塊上千塊的零頭就可以忽略了。當(dāng)然，租金是不一樣的，要一塊錢一塊錢地積累。我覺得人一定要有激情，沒有激情活著就沒有什么意思了，做房產(chǎn)投資除了仔細(xì)認(rèn)真之外，還需要有動(dòng)力，這個(gè)動(dòng)力可以說(shuō)是對(duì)財(cái)富的追求，也可以說(shuō)是對(duì)生活的熱愛。

記者手記：做一個(gè)包租婆有啥不好

許多人都不喜歡購(gòu)房子來(lái)出租，一方面是賺錢不夠快，一方面是太煩瑣。但從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租房似乎是一個(gè)趨勢(shì)。因?yàn)槿蚧粩嗌钊耄粋€(gè)人不可能永遠(yuǎn)在一個(gè)地方呆下去，可能今天的工作地點(diǎn)在亞洲，明天可能在北美，有些時(shí)候甚至要跑很多個(gè)地方，那么是否有必要購(gòu)一套房子，就值得我們?nèi)タ紤]了。

購(gòu)房在一定程度意味著生活和工作的固定，不僅是地點(diǎn)的固定，還有生活方式和習(xí)慣的固定。其實(shí)一個(gè)人，應(yīng)該是流動(dòng)的，這樣才會(huì)擁有持續(xù)的激情。尤其是在中國(guó)，購(gòu)一套房子需要大半輩子的財(cái)力和精力，非常不經(jīng)濟(jì)。

羅小姐說(shuō)她現(xiàn)在手上還有十多套房子在出租，很少有空房的時(shí)候。足可想見，廣州的這種租賃需求多么旺盛，今后，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，更多跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，廣州的租賃市場(chǎng)會(huì)更加活躍，那時(shí)，租金收入也會(huì)水漲船高，所以正如羅小姐所說(shuō)的，專一做一個(gè)包租婆有什么不好呢？

　　　　　(作者：陸勇平)

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