從4月5日到20日的半個(gè)月時(shí)間里，吉林省長春市已經(jīng)發(fā)生了兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波，長春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主們“以租還貸”神話的破滅，“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯出來。

業(yè)主無法“以租還貸”

據(jù)北奇星河灣業(yè)主劉先生介紹，北奇星河灣670多戶業(yè)主于2003年購購了產(chǎn)權(quán)商鋪，2004年拿到了返租款，2005年開發(fā)商開始拖欠返租款，2006年，所有的業(yè)主再也沒有拿到返租款。長春銀座的業(yè)主與他們的遭遇大同小異。據(jù)長春銀座業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人程叢彬介紹，他們多是2001年至2003年間購購的產(chǎn)權(quán)商鋪，1000多個(gè)商鋪的800多名業(yè)主幾乎全部被拖欠過返租款，時(shí)間短的拖欠幾個(gè)月，時(shí)間長的拖欠近兩年。程叢彬說，由于很多業(yè)主都是貸款購鋪，靠租金還貸，現(xiàn)在資金鏈斷裂導(dǎo)致其還貸困難，在銀行那里背上惡名。

長春銀座的業(yè)主畢女士說，她不僅自己購了兩處商鋪，還動(dòng)員自己的兄弟姐妹貸款購了兩處。商鋪購到手之后，才發(fā)現(xiàn)公攤面積過大，單價(jià)過高，這幾年來返租款也沒有按時(shí)給付?！艾F(xiàn)在欠著銀行的貸款，親屬那里還落下埋怨，真是后悔死了?！碑吪空f。

據(jù)了解，長春銀座的開發(fā)商長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)作為“二房東”，出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬元，而需要返給業(yè)主的租金卻高達(dá)1000多萬元，長房集團(tuán)額外要拿出400多萬元資金補(bǔ)這個(gè)窟窿。長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長房集團(tuán)還有其他物業(yè)，不能按時(shí)給付返租款是因?yàn)椤澳壳百Y金流斷裂”。

本小利大受追捧

據(jù)了解，“售后返租”是從國外傳入我國的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，簡單地說，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購購者。隨后與購購者簽訂返租合同，讓購購者將物業(yè)返租給開發(fā)商，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回報(bào)率為購房總價(jià)的8%至10%。以長春銀座為例，當(dāng)年對投資者的承諾是：“您參加長春銀座的‘零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃’，頭付2.5萬元，就可投資總價(jià)8萬元的店中店，每年回報(bào)率是8.8%，代理經(jīng)營的三年內(nèi)可以獲得總值2.1萬元的現(xiàn)金回報(bào)，是銀行利息的12倍多?！?p>業(yè)內(nèi)人士分析說，由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進(jìn)入高峰，售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來?！　?p>三大風(fēng)險(xiǎn)需警惕

據(jù)長春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理侯戈介紹，售后返租有三大風(fēng)險(xiǎn)：

一是上當(dāng)受騙。侯戈說，中國的開發(fā)商自有資金不多，主要靠銀行貸款。采取售后返租模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，某些缺乏誠信的開發(fā)商卷款走人的事件全國屢見不鮮，投資者如果遇到這樣的開發(fā)商會(huì)血本無歸。

二是回報(bào)率縮水。一些開發(fā)商為了取得“售后返租”的成功，往往向投資者開出每年8%、10%，甚至1 2%的高回報(bào)率，但實(shí)際上投資者并不能得到這樣高的回報(bào)率，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)，已經(jīng)將售價(jià)提高了一大截。本來只值1萬元/平方米的商鋪，開發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬元/平方米。投資者得到的實(shí)際年收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的承諾。

三是返租承諾無法保證。如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，難以向開發(fā)商如期支付租金，開發(fā)商是不可能長期倒貼租金給投資者的。另外，開發(fā)商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，肯定會(huì)繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā)，如果投資失敗或者經(jīng)營不善，就會(huì)直接危及開發(fā)商與投資者原來所簽合約的履行。長春銀座即是一例。

侯戈還指出，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售勢必造成產(chǎn)權(quán)分散。這樣，即使在返租期內(nèi)投資者可以按約領(lǐng)取租金，但返租期滿后，如果找不到愿意整體承租的商家，產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營方式，從而給市場的定位和管理造成巨大的困難。

據(jù)了解，近年來建設(shè)部曾兩次叫停“售后返租”，但是市場上“零風(fēng)險(xiǎn)購房計(jì)劃”、“帶租約銷售”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等變相售后返租模式仍然層出不窮。

“建議中小業(yè)主較好不要通過售后返租方式購購商鋪，如果購購，一定要購購那些實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)的?！焙罡暾f。

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北京：“返租金銷售”規(guī)避“售后返租”風(fēng)險(xiǎn)

近日，“返租金銷售”等頗具誘惑力的商業(yè)地產(chǎn)廣告頻頻刊登在北京各大主流媒體上，引起了經(jīng)營商家、投資人以及商業(yè)地產(chǎn)專家的廣泛關(guān)注。

以國美商街近日推出的“返租金銷售”商鋪為例，其主力鋪位面積在100到200平方米左右，業(yè)態(tài)定位為國美“品位生活”，如經(jīng)營瑜珈健身、美容護(hù)膚、兒童藝術(shù)培訓(xùn)、茶室、咖啡等。目前，客戶只要購購商鋪，簽約同時(shí)一次性扣除三年的租金，如購購總價(jià)100萬元的商鋪，簽約即返20萬元租金，購購200平方米商鋪，一次性可獲得39.3萬元租金。

據(jù)北京商業(yè)步行街秘書長董利介紹，國美商街這種“炒商”不“炒鋪”銷售原則的具體做法是：一方面做好商街的整體規(guī)劃，選定商業(yè)品牌，增加廣告投入，幫助商家不斷搞活動(dòng)進(jìn)行商業(yè)炒作，培育商氣；另一方面，在商業(yè)氛圍培育起來之后，合理制訂商鋪的銷售價(jià)格，給投資客預(yù)留較大的物業(yè)增值空間，同時(shí)通過“零租金進(jìn)駐，返租金銷售”的運(yùn)作模式，統(tǒng)一規(guī)劃管理，為投資人代養(yǎng)三年商鋪，以租金補(bǔ)貼的方式，幫助投資人低租金盡快出租商鋪，確保投資人收益。

北京萬商俱樂部主任楊哲軒認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的炒作一般有兩種目的，一是炒商，二是炒鋪。炒商，就是要炒商氣、炒名氣、炒人氣，讓開發(fā)的所有商鋪都火起來，讓經(jīng)營者都能賺到錢。而炒鋪是為了拔高物業(yè)的售價(jià)，通過商業(yè)活動(dòng)的炒作，聚集人氣，然后抬高商鋪的售價(jià)，這樣做必然會(huì)提前透支由于商氣炒作而聚集起來的人氣價(jià)值，提前透支商鋪養(yǎng)商階段的利潤空間，“這是一種非常短視的行為。”

　　　　　(作者：郎秋紅 洛濤)

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