2010年注定是一個不平靜的樓市“調(diào)控年”，城市“限貸”、“限購”、“限外”、“限價”、“限年齡”紛紛出臺，停發(fā)第三套房貸、央行加息、提高公積金貸款利率……樓市調(diào)控政策頻出，招招劍指“價格過快上漲”的住宅地產(chǎn)。面對中國房價，今年的一系列重拳效果如何？研究機構(gòu)和公眾又如何看待未來房價走勢？這些問題的答案對于解開房地產(chǎn)之謎至關(guān)重要。

　　“史上較嚴(yán)厲”

　　“今年堪稱‘史上較嚴(yán)厲’的樓市調(diào)控年，由于上半年的調(diào)控政策效果不明顯，9月底強勢的二次調(diào)控轟然落地，但效果卻難達市場預(yù)期，房價仍然在堅挺中上漲，樓市供求關(guān)系仍然沒有得到明顯的改善”，上海華燕置業(yè)市場研究總監(jiān)馮偉這樣告訴《環(huán)球時報》記者。而一份深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部為《環(huán)球時報》記者提供的報告顯示，總體來說，宏觀調(diào)控政策對成交量的抑制較明顯，但對房價的抑制作用仍然不大。

　　不過，一線城市房價并未出現(xiàn)大幅度上漲，房價走勢基本平穩(wěn)，但相對于去年成交均價，今年房價上升幅度依然處于高位。上海 房地產(chǎn)媒體人李和裕向《環(huán)球時報》記者表示，由于提高頭付、取消利率優(yōu)惠等原因，老百姓購房所支出的成本也比調(diào)控前多了不少。這也讓國家的樓市宏觀調(diào)控政策再度面臨挑戰(zhàn)。

　　增加住房供應(yīng)是關(guān)鍵

　　調(diào)控政策力度很大，效果卻為何并不明顯？景瑞地產(chǎn)市場部營銷總監(jiān)楊子江在接受《環(huán)球時報》記者采訪時說：“目前主要還是通過收緊貸款杠桿，抑制需求來進行控制，這實際上仍是一種間接手法。遏制房價過高有兩個關(guān)鍵：增加供應(yīng)量和控制通貨膨脹，在物價全面上漲的情況下，要房價下跌幾乎不可能。” 中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組發(fā)布的《中國房地產(chǎn)政策評估報告》則認為，如果需求控制住而供應(yīng)增大，2005年以來持續(xù)的供求失衡局面有可能改善，今后一定時期房價上漲幾無可能；如果需求控制住而供應(yīng)也隨之減少，那么推后、延遲購房和投資性的購房需求的集中釋放將會再次推高房價。所以，切實有效增加住房供應(yīng)是本次調(diào)控的關(guān)鍵。華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院的陳伯庚教授則提醒說，提高樓市宏觀調(diào)控政策的長期穩(wěn)定性是關(guān)鍵，否則反而容易造成房地產(chǎn)市場的動蕩。

　　中國樓市也引起了各國媒體的關(guān)注。澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報》9日刊文稱，中國樓市泡沫已引發(fā)“政府智囊團”越來越頻繁的警告，中國今年上半年以來一系列房價調(diào)控措施未能有效遏制房價上漲。澳大利亞《時代報》則刊文質(zhì)疑澳媒中存在的“中國樓市崩潰論”，認為中國主要的問題不是樓市泡沫破裂，而是房價高可能引起社會不穩(wěn)定，指出中國應(yīng)在不損及經(jīng)濟的同時，增加可以購得起的住房。《日本經(jīng)濟新聞》的評論認為，中國在面向低收入的保障性住房實際供應(yīng)仍不足，政府應(yīng)當(dāng)在這一領(lǐng)域投入更多。而日本輿論普遍認為，在中國，房產(chǎn)需求增長過快且“過于集中”，這導(dǎo)致“政策拗不過市場”。受到中國城鎮(zhèn)化影響，城市人口集聚造成某些區(qū)域的房產(chǎn)需求過于集中，這加大了供需矛盾。此外，中國人傳統(tǒng)文化中對自有房產(chǎn)的執(zhí)著在世界上也是少見的，在現(xiàn)在已經(jīng)對“租房度日”習(xí)以為常的日本人看來，觀念的轉(zhuǎn)化有助于中國的樓市熱在一定程度上“退燒”。{$page$}

　　除了中國自身的原因，外媒也同時關(guān)注到國際因素對中國樓市的影響，《紐約每日市場》13日稱，中國房價上漲的很大一部分責(zé)任在于全球金融市場都充斥著熱錢，中國經(jīng)濟一枝獨秀吸引了大量資本涌入，不少資本投入到被認為較安全的房地產(chǎn)。因此中國政府要同時應(yīng)對輸入性和原生性通脹的壓力，金融政策就顯得左右為難。至于調(diào)控房價傳統(tǒng)上較有效的利率杠桿，中國在應(yīng)用時猶豫不決，影響了調(diào)控效果。該文認為，中國必將采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，比如下決心繼續(xù)加息。不過，加息也被另一些學(xué)者認為會導(dǎo)致更多熱錢流入，從而進一步推高物價，并且讓中國樓市的投資風(fēng)險急劇擴大。

　　國外也在調(diào)控

　　全球經(jīng)濟呈現(xiàn)通脹通縮的冰火兩重天，樓市的熱度也不一樣，各國政府都相應(yīng)采取了刺激購房或者打壓炒房的舉措。

　　“今年澳大利亞樓市總體‘健康’，但一些大中城市的房價仍上升較快”，澳大利亞房地產(chǎn)研究所研究人員羅亞斯告訴《環(huán)球時報》記者，“根據(jù)經(jīng)濟和市場的不同情況，澳政府和央行會采取相應(yīng)調(diào)控政策。在金融危機期間和之后的一段時間，政府向頭次購購住房者提供一次性7000澳元的資助以刺激購房；而為了調(diào)控經(jīng)濟并防止樓市過熱，澳央行自2009年10月后多次加息，使得30萬澳元貸款的每月還款額度增加了22%，達到每月400澳元（1澳元約合6.5688元人民幣）。

　　美國樓市今年仍處于疲弱狀態(tài)。從2007年年初開始，美國的房價便一路下跌，直到美國政府在去年推出頭次購房者可獲得8000美元的抵稅優(yōu)惠等舉措，房價才止住下跌趨勢。此后部分已經(jīng)購房者也可以享受這一優(yōu)惠，這使得房價在今年初似乎已基本穩(wěn)定。但5月政策到期后，房價再次一路下跌。

　　加拿大的輿論則普遍不贊成用行政手段調(diào)控房價，但若出現(xiàn)全國性樓市過熱，政府會加息，各商業(yè)銀行也會鑒于壞賬風(fēng)險增加而提高房貸利率；如果房地產(chǎn)過熱是個別地區(qū)的現(xiàn)象，調(diào)控也就成了地方政府的責(zé)任，通常的做法是增加地稅和物業(yè)稅，以及增加廉租屋的供應(yīng)。

　　英國的房價幾乎全靠市場供需自主調(diào)節(jié)。英國的平均房價從1997年的5.8萬英鎊上升到去年底的17.2萬英鎊，13年間大約漲了2倍。今年英國房價持續(xù)攀升，但升幅在較近幾個月放緩。不過，英國從前任工黨政府開始就著力通過降息以及增加銀行現(xiàn)金流量等方法來鼓勵銀行向購房者貸款。此外，政府還一度加大新房的建設(shè)，試圖扭轉(zhuǎn)新房短缺導(dǎo)致房價飆升的局面，只是該措施從兩年前開始，受財政壓力過大影響而難以推廣實施。

　　全球房產(chǎn)市場的中國購家

　　今年中國購房團出海也頗受矚目，外媒開始驚呼“中國軍團”的購購實力。{$page$}

　　英國《金融時報》14日報道稱，中國購房者的身影正出現(xiàn)在世界各地的房地產(chǎn)市場。截至2010年6月的12個月間，倫敦高端街區(qū)的國際購房者中，有2.3%都是中國人。在紐約，中國商人通常購購價值在150萬至250萬美元的房產(chǎn)，用于投資或作為居所。在巴黎，中國購家也呈上升趨勢，通常購購位于的二手公寓，價格在300萬歐元至600萬歐元之間。在日本，中國投資者也大量置業(yè)并出租給中國留學(xué)生。英國特許測量師協(xié)會前會長尼克•布魯克認為，中國人在未來十來年內(nèi)會成為世界上的房地產(chǎn)投資者。另據(jù)日媒報道，北海道和大阪的一些房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)了中國商機，興建了專門面向中國人銷售的成套公寓和商品用房，甚至聯(lián)合旅游公司開辦“日本購房游”。 韓聯(lián)社也曾報道稱，韓國濟州島推行的房地產(chǎn)投資附加綠卡政策，吸引了來自中國的投資潮。

　　在中國的香港，內(nèi)地購家也成為香港樓市的生力軍，尤其是在豪宅市場。香港中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，以個人名義購入的1200萬港元以上的豪宅中， 22.6%的購家是內(nèi)地人。

　　在購房者中，不少人希望抄底外國樓市用于投資，但據(jù)《環(huán)球時報》記者了解，在美國，房地產(chǎn)由于供大于求，房價暴漲暴跌的可能性均不存在，因此投資樓市發(fā)財?shù)膸茁饰⒑跗湮?。此外，在加拿大和美國持有房屋，要繳納高額稅費，若購了房不在當(dāng)?shù)鼐幼?，也很難享受到納稅后的回報。就澳大利亞而言，羅亞斯介紹，根據(jù)法律，非澳大利亞國籍的人，不管是否屬于臨時居住者，都不能購購住房用于投資；臨時在澳大利亞居住者可以申請購購一套住房用于在澳期間居住，但如果離開澳大利亞，必須出售掉這套房子。

　　未來房價走勢存爭議

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴《環(huán)球時報》記者：“房價不穩(wěn)，政策不止。調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心已定。若房價仍一意孤行上漲，那么更加猛烈的調(diào)控政策，如房地產(chǎn)稅或更嚴(yán)厲的‘限購令’必將接踵而至，不僅僅是貨幣政策、信貸政策或者財稅政策等，還可能上升到制度層面的改革。究其根本，政府不僅擔(dān)憂房價過快上漲引發(fā)的民生問題，更無法忍受的是房地產(chǎn)強大的吸金能力將削弱實體經(jīng)濟發(fā)展的動力。因此今年調(diào)控中打擊投機和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的措施還將在未來得到部分保留，成為常態(tài)政策。”

　　對于明年房價走勢，一些研究機構(gòu)稱，在調(diào)控政策和貨幣政策雙重打壓下，中國房價將出現(xiàn)較大幅度下降。如中國人民大學(xué)的一份研究報告對70個大中城市房價，以及中國社科院的報告對一線城市房價進行預(yù)測，均認為會出現(xiàn)接近20%的降幅。但陳晟認為，無論是房企被迫降價還是主動促銷，未來一年內(nèi)70個大中城市整體實現(xiàn)20%的降幅并不現(xiàn)實，也不是調(diào)控政策意愿之所在。在通脹背景下，房價不漲也意味著一定程度的下跌，綜合判斷，即使明年出現(xiàn)房價下跌，總體降幅較多不會超過10%。

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