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今年樓市仍以消化庫存為主
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源: 21世紀經(jīng)濟報道 閱讀 518 次
2015年為去庫存元年,包括經(jīng)濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等,都利好去庫存的實現(xiàn)。而“寬松”會是2016年樓市的關(guān)鍵詞。任志強認為,在去庫存期間,房地產(chǎn)稅不會出臺。
2015年,中國房地產(chǎn)市場整體處于高庫存狀態(tài),而房地產(chǎn)投資增速則持續(xù)下行。步入2016年,絕大部分業(yè)內(nèi)人士仍然認為,今年將是去庫存的年份。
“眼前是消化庫存為主,不是以抑制房價為主。”任志強透露,在如何消化庫存方面,他預(yù)計會采取一些措施。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長苗樂如也在“2016金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會”上表示,“我們國家過去搞保障房、經(jīng)濟適用房、限價房、北京現(xiàn)在的自住房,其實都是保障性的。抓住發(fā)展先機應(yīng)該是2016年整個市場的基調(diào)。我們現(xiàn)在面臨去庫存的情況,需要開拓新的需求點。”
真實庫存到底如何?
在任志強看來,當前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴重。
“2008年,政策上進行刺激的時候,2009年房價迅速上升,2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現(xiàn)在之所以說比2008年還差,是因為現(xiàn)在有大量庫存?!?/p>
據(jù)任志強測算,當前庫存量已經(jīng)接近7億平方米,該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米,寫字樓和公建2億多平方米,同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。
任志強分析稱,當前的問題在于,有相當一部分庫存是無法消化的?!耙匀珖康禺a(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于,這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說,只能炸掉,不會因為任何政策而消化掉?!?/p>
任志強的擔憂主要在于三四線城市。而從監(jiān)測數(shù)據(jù)上看,經(jīng)過近一年的樓市寬松刺激政策,絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)。
易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2015年12月底,被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少4.4%。2015年9月份,庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上,頭次出現(xiàn)上升。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。同時,在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長后,8月份頭次出現(xiàn)負增長。9-12月份延續(xù)這一趨勢。換而言之,目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負增長的態(tài)勢。
2015年12月,35個城市新建商品住宅存銷比為11.8,這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存,該數(shù)值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低,大體相當于2013年8月份的水平。同時,這也是28個月以來存銷比數(shù)值頭次低于12個月。
易居研究院監(jiān)測的35個城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據(jù)數(shù)據(jù)可得性選?。?。但很明顯,三線城市的庫存情況較為嚴重。2015年12月, 35個城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示,“宏觀上,國家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰,去庫存是?!?/p>
房價存上漲壓力寬松政策會持續(xù)
從庫存角度分析,當前一二線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)上漲壓力。
易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從具體城市看,2015年12月份,存銷比環(huán)比上升的城市有15個,包括淮南、貴陽和北海等。此類城市存銷比增加,說明去庫存壓力有增無減。同時,在35個城市中,有20個城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌,說明此類城市去庫存的速度在加快。其中以北京、福州和荊門的存銷比環(huán)比跌幅,相比11月份分別減少了2.0個月、2.0個月和1.6個月。此類城市去庫存壓力正在積極釋放。
易居研究院研究員嚴躍進表示,2015年第四季度,35城去庫存周期總體處于低位水平,會進一步加劇此類城市房價上漲壓力。尤其對于一些城市而言,去庫存周期遠遠低于12個月的水平,后續(xù)房價看漲預(yù)期會繼續(xù)強化。一線城市12月份市場總體活躍,已經(jīng)連續(xù)12個月存銷比數(shù)值低于12,這也是近期一線城市房價出現(xiàn)較明顯上漲的原因所在。
比如,存銷比下降較快的北京近期就出現(xiàn)了房價上漲趨勢。陳志認為,北京市場分化還在加劇,2016年必然會出現(xiàn)市場細分,房價則必然上漲。但2016年整體成交的數(shù)量不會有特別向上的動力,反而會有下行壓力。所以成交量下降和房價上漲,這種背離關(guān)系將在2016年表現(xiàn)得很明顯。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認為,北京房價還是會上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向,無論是貨幣政策、限貸政策還是調(diào)控政策都會比較寬松,因此“寬松”會是2016年樓市的關(guān)鍵詞。
嚴躍進表示,2015年為去庫存元年,包括經(jīng)濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等,都利好去庫存目標的實現(xiàn)。2016年將繼續(xù)堅持去庫存導(dǎo)向,但在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下,去庫存也應(yīng)該關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。比如一二線城市的庫存壓力其實并不大,甚至可以主動補庫存,而三四線城市則需要繼續(xù)去庫存。
任志強也認為,未來樓市的區(qū)域差距會擴大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū),房價會迅速上漲,比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會放慢投資增長速度。另外,同一個城市內(nèi)房價也會出現(xiàn)分化,主要體現(xiàn)在城市區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對房企而言,現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會不會降價的主要原因。
對于未來可能會繼續(xù)出臺的寬松政策。任志強認為,目前較有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅。而在去庫存期間,房地產(chǎn)稅不會出臺。
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