樊綱、周其仁、陳淮、任志強(qiáng)、孟曉蘇、施永青、鐘偉……上周的博鰲，精英薈萃，一場(chǎng)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)如何發(fā)展的思想盛宴，將"2010博鰲房地產(chǎn)論壇"推向高潮。

　　關(guān)鍵詞一：趨勢(shì)

　　任志強(qiáng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)

　　供不應(yīng)求還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間

　　住宅需求是由家庭收入和家庭分裂速度決定的。中國(guó)每年新增家庭戶(hù)數(shù)1000多萬(wàn)戶(hù)；同時(shí)我們保持了10年的每年2000多萬(wàn)城市新增人口的高速增長(zhǎng)，到現(xiàn)在仍然有1000多萬(wàn)。新增的家庭戶(hù)數(shù)雖然不都在城市，新增的城市人口也不全都購(gòu)房，但這些新增量，和住房供應(yīng)相比，仍然在相當(dāng)一個(gè)時(shí)間達(dá)不到1：1的總供應(yīng)。從套數(shù)來(lái)看，2008年只有493萬(wàn)套總生產(chǎn)量，去年550萬(wàn)套，滿(mǎn)足不了城市新增家庭的需求，仍然會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，而這個(gè)供不應(yīng)求還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。抑制消費(fèi)導(dǎo)致短期矛盾向后延遲，這個(gè)延遲在未來(lái)發(fā)生可能產(chǎn)生更大嚴(yán)重的矛盾。

　　鐘偉北京師范大學(xué)金融研究主任

　　中國(guó)房地產(chǎn)的短中長(zhǎng)預(yù)期

　　中國(guó)房地產(chǎn)在短期內(nèi)應(yīng)該價(jià)穩(wěn)量升。價(jià)格穩(wěn)定指的是在售樓盤(pán)價(jià)格平穩(wěn)，新盤(pán)低價(jià)入市；量升是指第四季度、明年季度反常地成為銷(xiāo)售旺季。中期走勢(shì)要考慮政策因素，如房地產(chǎn)稅、住房保障體系、通貨膨脹等。長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該是量穩(wěn)價(jià)升。過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、土地儲(chǔ)備面積等規(guī)模上的指標(biāo)的高速增長(zhǎng)期，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)的4到10年之間，房地產(chǎn)行業(yè)主要特點(diǎn)將是銷(xiāo)售面積非常平穩(wěn)，但是銷(xiāo)售金額和投資仍然穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)領(lǐng)跑于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的行業(yè)逐步調(diào)整為和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎同步的行業(yè)。

　　龔保民黑龍江寶宇集團(tuán)董事長(zhǎng)

　　二三線(xiàn)城市大有可為

　　中國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)該分成兩塊，一塊是政府主導(dǎo)的保障性住房，一塊是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的真正的商業(yè)性住房。而這兩塊同時(shí)也應(yīng)分成兩個(gè)階段、兩個(gè)市場(chǎng)。一線(xiàn)城市算一個(gè)市場(chǎng)，二、三線(xiàn)城市又算一個(gè)市場(chǎng)；兩個(gè)階段，就是一線(xiàn)城市已經(jīng)先走了個(gè)階段，正在建設(shè)更多保障性住房和政府要求的房改房，但是在二三線(xiàn)城市現(xiàn)在處于階段。

　　我對(duì)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)和未來(lái)走勢(shì)感覺(jué)還是平穩(wěn)的，政府有一些擔(dān)憂(yōu)，出手抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并不是真正想把房?jī)r(jià)打下來(lái)。二三線(xiàn)城市，供應(yīng)量可能會(huì)有合理的供應(yīng)，但房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)一定是上漲的，并且在十年之內(nèi)肯定是上漲的。因?yàn)槎鞘姓谧呶覀円痪€(xiàn)城市剛走過(guò)的階段。

　　關(guān)鍵詞二：供應(yīng)

　　樊綱中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　增加供給，讓熱錢(qián)有所歸

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多錢(qián)，在尋找機(jī)會(huì)投資。錢(qián)會(huì)像水一樣到處流，既會(huì)流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹，也會(huì)流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在利率比較低，再加上通貨膨脹的預(yù)期，投資的動(dòng)機(jī)更強(qiáng)。當(dāng)前的頭要任務(wù)是增加消費(fèi)，讓這些錢(qián)花出去，這樣我們也就不用整天討論新政、危機(jī)這些事情了。

　　房地產(chǎn)是重要的投資渠道，一定要增加供給。朱中一說(shuō)上半年土地銷(xiāo)售計(jì)劃沒(méi)有完成。雖然現(xiàn)在市場(chǎng)不確定性強(qiáng)，影響了土地購(gòu)購(gòu)，但是數(shù)量是跟著價(jià)格走的，價(jià)格低了不就賣(mài)出去了嗎？?jī)r(jià)格可以調(diào)整，價(jià)格調(diào)整了數(shù)量就可以調(diào)整，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本的道理。增加供給還需要在有限的土地上生產(chǎn)出更多的房子，德國(guó)的容積率是2.5-3，據(jù)說(shuō)我們?nèi)珖?guó)(包括農(nóng)村住房)平均容積率是0.45，這值得大家研究。

　　周其仁北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)

　　農(nóng)村用地也可向市場(chǎng)供應(yīng)

　　中國(guó)有巨大的貿(mào)易順差，也就是說(shuō)商品出去了，錢(qián)留下了。如果這個(gè)錢(qián)全部購(gòu)商品，國(guó)內(nèi)商品總供應(yīng)是不夠的。市場(chǎng)需要平衡。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡做出了巨大貢獻(xiàn)，如果沒(méi)有那么多土地從原來(lái)的自然狀態(tài)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)狀態(tài)，我們這個(gè)高度外向型經(jīng)濟(jì)的不平衡問(wèn)題會(huì)更加嚴(yán)重。要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的平衡作用，增加土地供應(yīng)，我們的征地制度需要向市場(chǎng)化方向改革，改變只有政府賣(mài)地的單軌道狀況，逐步開(kāi)始用市場(chǎng)手段將原來(lái)的自然資源向市場(chǎng)供應(yīng)。

　　開(kāi)發(fā)商可以深入到土地一級(jí)市場(chǎng)甚至一級(jí)以前的市場(chǎng)獲取土地，投入資金、規(guī)劃，把農(nóng)民的住宅相對(duì)集中，這樣原來(lái)的土地就騰出來(lái)了，同時(shí)也可以把遠(yuǎn)離城市的不值錢(qián)的土地復(fù)墾為農(nóng)地。這樣不再用政府強(qiáng)制力征地，而是讓農(nóng)民的土地在市場(chǎng)吸引下，從原來(lái)的非市場(chǎng)狀態(tài)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)狀態(tài)，在增加財(cái)富的同時(shí)，平衡高度外向的經(jīng)濟(jì)。重慶等地的"地票"制度值得大家借鑒研究。

　　關(guān)鍵詞三：市場(chǎng)

　　陳淮住建部政策研究主任

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在四大缺陷

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)并不只是房?jī)r(jià)、供應(yīng)量和政策。其中存在四大缺陷：，市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失。過(guò)去10年，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依靠少數(shù)沿海大城市，依靠高端樓盤(pán)，依靠富人，依靠投資需求，仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)。在環(huán)保競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)等方面尚待進(jìn)步。，產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡，很多風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，如土地增值收益所帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商的貸款風(fēng)險(xiǎn)等，比如消費(fèi)者按揭貸款采用浮動(dòng)利率，但是實(shí)際上未來(lái)利率低于或者與現(xiàn)在持平的機(jī)會(huì)連5%都不到。第三，交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)就像沒(méi)有邊裁、沒(méi)有后衛(wèi)，甚至沒(méi)有門(mén)將的球隊(duì)，作為供給方的開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)作為需求方的較終購(gòu)房者個(gè)人，這在全世界都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，供求雙方之間沒(méi)有任何緩沖的層次，應(yīng)該有避險(xiǎn)工具讓老百姓規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。第四，需求早熟。上海、北京有特高端的豪宅，這和中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展階段比明顯超前了。在過(guò)去十年中，我們不得不把資源集中于北京、上海、廣州等，大城市相對(duì)于我們整體發(fā)展水平過(guò)于超前。同時(shí)三代人湊錢(qián)付頭付等都推升需求早熟。

　　施永青中原集團(tuán)主席

　　正確理解房地產(chǎn)的投資角色

　　房地產(chǎn)基本上有兩個(gè)功能，一個(gè)是居住，一個(gè)是投資。但是現(xiàn)在大家普遍認(rèn)為投資的功能是壞的，要想辦法加以壓制。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩，錢(qián)只能投到地產(chǎn)、金融領(lǐng)域。中國(guó)很快要開(kāi)放外匯了，金融產(chǎn)品的套現(xiàn)能力很強(qiáng)，遇到什么風(fēng)潮，資金一下子就跑了，破壞性更大，還不如讓資金留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，固定在中國(guó)，拿不走。所以發(fā)展房地產(chǎn)的投資對(duì)穩(wěn)定金融市場(chǎng)有很大的好處。同時(shí)，國(guó)家也說(shuō)要讓人民增加投資收益，如果大家都有房子的話(huà)，經(jīng)濟(jì)一好，房子價(jià)格一升，大家都有得益。

　　未來(lái)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會(huì)有點(diǎn)不同。在二線(xiàn)城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類(lèi)大城市一定是投資比例很高的。越是有投資價(jià)值的城市，它的資金來(lái)源一定不是本城市的資金，它的房?jī)r(jià)也不反映本城市人的負(fù)擔(dān)能力，而是反映整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資金積累。除非我們限制資金流通，限制外省人來(lái)投資，否則，大城市房地產(chǎn)價(jià)格跟本城市購(gòu)購(gòu)力脫節(jié)是必然的事。

　　肖莉萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁

　　景氣時(shí)賣(mài)樓

　　不景氣時(shí)拿地很難做到

　　房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期的生意，地價(jià)和中間的投入資金非常大，理論上需要長(zhǎng)期資金支持。顯然目前中國(guó)的融資環(huán)境跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征是不匹配的，房地產(chǎn)公司的資金還是以銀行貸款為主，基本上保持在80%以上的水平。缺乏長(zhǎng)期的融資渠道和長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，會(huì)加劇市場(chǎng)波動(dòng)。如果融資渠道沒(méi)有了，房子賣(mài)不動(dòng)了，即預(yù)收款沒(méi)有了，結(jié)果是什么呢？開(kāi)發(fā)商減少開(kāi)工，減少拿地。等到熬過(guò)這段時(shí)間，到下一個(gè)周期，房?jī)r(jià)慢慢開(kāi)始回升，成交量開(kāi)始放大的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始開(kāi)工，所以總會(huì)有一個(gè)階段出現(xiàn)供應(yīng)短缺。我們經(jīng)常會(huì)講，要在景氣的時(shí)候賣(mài)樓，不景氣的時(shí)候拿地，但實(shí)際上我們做不到，就是因?yàn)槲覀儫o(wú)法做到獨(dú)立周期運(yùn)作項(xiàng)目。因?yàn)橛绣X(qián)了，大家就都有錢(qián)，都去搶地，等地價(jià)調(diào)下來(lái)后也不是很有錢(qián)了。我們希望能夠支持開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的資本市場(chǎng)融資需求，增加房地產(chǎn)直接融資渠道，加快金融創(chuàng)新。

　　關(guān)鍵詞四：商業(yè)地產(chǎn)

　　陳啟宗恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)

　　做商業(yè)地產(chǎn)要有耐心、有人才

　　商業(yè)地產(chǎn)的率相當(dāng)高，住宅有20%就不錯(cuò)了，商業(yè)地產(chǎn)可以做到30%50%。當(dāng)然，不是天就可以拿到30%的回報(bào)率，平均來(lái)說(shuō)要經(jīng)過(guò)15年。所以，做商業(yè)不能快，要有耐心。同時(shí)，高回報(bào)也并不是指所有的商業(yè)地產(chǎn)，搞商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問(wèn)題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣(mài)的，搞商業(yè)是不能賣(mài)的，凡是賣(mài)了的商場(chǎng)或者分層出售的寫(xiě)字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到那么高的回報(bào)率。

　　房地產(chǎn)，特別是商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)。經(jīng)驗(yàn)在人的腦子里，所以我們較重要的資產(chǎn)就是人。比如搞高端房地產(chǎn)，設(shè)計(jì)完全重要，但是較好的設(shè)計(jì)師卻不一定能做出成功的產(chǎn)品，因?yàn)樗麄儾灰欢ㄓ猩虡I(yè)經(jīng)驗(yàn)，必須聯(lián)手我們自己的設(shè)計(jì)師才行。所以我認(rèn)為搞商業(yè)地產(chǎn)，，工資必須相當(dāng)高。，工資高是不夠的，必須有較好的企業(yè)的文化，惟有較杰出的企業(yè)文化才能把較好的人留下來(lái)。

　　鄒益民平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO

　　做商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

　　住宅銷(xiāo)售存在比較大的波動(dòng)，一調(diào)控，價(jià)格、銷(xiāo)量都下來(lái)了，利潤(rùn)也就下來(lái)了，但是如果有一部分商業(yè)地產(chǎn)，就可以有很好的平衡。例如香港的新鴻基地產(chǎn)，年利潤(rùn)60%來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)租金收益，所以利潤(rùn)波幅不會(huì)太大。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也可以享受到資產(chǎn)升值，可以拿到比住宅更有吸引力的低價(jià)，而隨著中國(guó)城市化進(jìn)程，特別是二三線(xiàn)城市對(duì)商業(yè)需求很大，這是他的魅力所在。

　　但是商業(yè)地產(chǎn)也有風(fēng)險(xiǎn)，難以變現(xiàn)是他的一個(gè)特色，這很有可能會(huì)壓斷開(kāi)發(fā)商的資金鏈。同時(shí)，現(xiàn)在很多人都看到了商業(yè)地產(chǎn)的前景，接下來(lái)很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再次出現(xiàn)一窩蜂的現(xiàn)象，如果一個(gè)二級(jí)城市、三級(jí)城市一下子出現(xiàn)幾十個(gè)商場(chǎng)、幾十棟寫(xiě)字樓，那會(huì)是一件非?？膳碌氖虑椤Ｒ?yàn)樽≌瑫?huì)隨著人口需求的增多逐步消化掉，但是寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的消化需要很長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地點(diǎn)非常重要，同時(shí)也要做精、做細(xì)分。

　　關(guān)鍵詞五：創(chuàng)新

　　孟曉蘇中房集團(tuán)理事長(zhǎng)

　　利用反向抵

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