2010博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場實錄（一）

　　主持人：非常感謝陳啟宗先生的精彩演講。接下來我們將請出一位重量級嘉賓，他就是頭創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光先生，演講的主題是中國房地產(chǎn)商業(yè)模型創(chuàng)新。您的演講時間為20時辰。

　　劉曉光：大家好！我簡單一點，因為我看時間已經(jīng)很長了。我今天講的題目，因為是新政下的房地產(chǎn)，在達(dá)沃斯論壇的時候，我曾經(jīng)講過一句話，"不談生意，談世界"。那么對于今天的論壇，我想不談新政，談商業(yè)模型、談生意。為什么講商業(yè)模型非常重要呢？因為大家知道中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，每個企業(yè)面臨的競爭壓力很大，無論從生存的需要、發(fā)展的需要、競爭的需要、可持續(xù)發(fā)展的需要，還是從循環(huán)上、核心競爭力的塑造上，以及商業(yè)資產(chǎn)跟資本市場的高度融合上，那都是非常重要的。

　　我記得七年以前，我曾經(jīng)設(shè)計過一個模型，后來沒有很好的實施。當(dāng)時我提出來我們拿出150億、150人、150個城市、150塊地進(jìn)行整個的戰(zhàn)略循環(huán)。當(dāng)時我也提出把管理模型進(jìn)行變化，有信息采集平臺、項目評估平臺、資金調(diào)撥平臺、追蹤審計平臺等等。后來這個模型沒有實現(xiàn)，當(dāng)時主要是人和體制的問題，如果實現(xiàn)的話，這一條線應(yīng)該達(dá)到1000億以上。

　　今天簡單說一下商業(yè)模型，我從業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式上講，從頭創(chuàng)的角度，我們主要的業(yè)務(wù)是機(jī)械、地產(chǎn)和金融。我認(rèn)為我們的核心競爭力是在于把投行的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)競爭力融合起來，兩個輪子互動。這里頭有我們整個轉(zhuǎn)型的基本情況，我就不多說了，還有創(chuàng)新戰(zhàn)略舉措，我也不多說了。我主要講業(yè)務(wù)模型創(chuàng)新，現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開發(fā)，多數(shù)還是住宅、物業(yè)。比較復(fù)雜一點的是商業(yè)物業(yè)，高端化一點的叫城市綜合體?，F(xiàn)在我們在做一個新的東西，叫做新的城市，這樣就把城市綜合體也好、商業(yè)地產(chǎn)也好，我們的看法就是把它提高了一個層次。因為網(wǎng)絡(luò)化以后的城市形態(tài)在發(fā)生著變化，人們也不再是把住宅區(qū)、寫字樓、商業(yè)分得越來越清晰了，它們聯(lián)系得越來越緊密。我們現(xiàn)在做的地產(chǎn)是分成三條線，一條是傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)線，包括地產(chǎn)住宅辦占85%，寫字樓、商業(yè)是占15%。條線是把地產(chǎn)跟頭創(chuàng)母公司的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)緊緊融合起來做，比如高速公路與地產(chǎn)、**與地產(chǎn)、水務(wù)與地產(chǎn)。第三條線，今天我想多說幾句，包括我們跟奧特萊斯的合作，因為大家都知道奧特萊斯是一種業(yè)務(wù)形態(tài)，誰都可以做，但是奧特萊斯的核心競爭力在于能不能把美國的切西爾或者法國的SAC的管理公司引進(jìn)過來，把品牌引進(jìn)過來，能取得低價的折扣，這是核心。

　　我們希望造就一個新都市的概念，或者新城市的概念，把這個概念再提高一點。現(xiàn)在我們大概一共開了3個項目，大概300萬平方米，在全國同時開工，資金量需求非常大，實際上我們在做一種重新的構(gòu)造，把商業(yè)、住宅、旅游、娛樂、物流、度假等等，把它們高度融合在一起。我們想以休閑購物的概念為龍頭，打造出一個大型的、一體化的新都市概念。前面我說到它的核心在于能不能把世界的優(yōu)質(zhì)品牌引進(jìn)過來，能不能用較低的折扣拿到手，能不能長期有序地來循環(huán)，這是做這個模型的觀念。另外，這個模型有很多其他的要點，這里有很多很難的事情在商業(yè)模型轉(zhuǎn)型的過程中。頭先一個難題是資金量很大，我們?nèi)绻龅?5個大的店之后，可能需要1000多億現(xiàn)金，至少自己動用300、400億現(xiàn)金。錢從哪里來，怎么運(yùn)作，通過國際私募自由的資金，資本市場、融資市場、私募市場等等，這是一條線，我們現(xiàn)在開工的三個項目需要170億左右，量很大。條線是開發(fā)線，從施工到交鑰匙，到開始運(yùn)轉(zhuǎn)。第三條線比較復(fù)雜，它是商業(yè)管理線，因為要把國際上的公司引進(jìn)來，我們跟它要共同管理品牌，還有國內(nèi)的品牌，還有其他的商業(yè)的物業(yè)，還有其他的物業(yè)等等，這條線是一個很復(fù)雜的事情。第四條線是不斷的資金運(yùn)作線，什么時候私募、什么時候上市、什么時候分拆、什么時候資產(chǎn)證券化。

　　我有一些圖講到它們互動的關(guān)系。這是一個它的模式（圖），包括低密度高端住宅、娛樂休閑、商務(wù)配套、商業(yè)體驗式等等，它實際上是一個城市新的概念，休閑的商業(yè)群、中高端的住宅、購物、歐洲生活體驗，還有其他一些關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)等等。實際上較后的核心是一個休閑購物的概念，還有低密度生態(tài)住宅的概念等等，我就不多說了。這里較核心的問題，它實際上是品牌的優(yōu)勢，把真正的品牌引進(jìn)過來，價格在3-4折，而且一線品牌占到40%左右，這樣對中國人的吸引力還是很大的。

　　我們運(yùn)作的模型，我概括為一只公雞、一只母雞，所謂公雞就是大量的地產(chǎn)開發(fā)，我們不斷的開發(fā)、不斷的賣，母雞就是把商業(yè)積淀下來，然后不斷地來運(yùn)作，形成利潤之后支撐一個更大的商品公司。如果說做到兩、三千萬平米的時候，這個利潤量和投資量都是非?？捎^的。這是我們在構(gòu)造轉(zhuǎn)型過程中的一個方面，整個運(yùn)作的期限也很長，大概需要8年的時間，有15、16個項目，投資量也很大。它的特點我就不多說了，運(yùn)作的過程我也不多說了。

　　這是可持續(xù)的概念，就是運(yùn)作這么一個大的載體，每個項目中，當(dāng)?shù)氐貎r升到2倍以上，每一個大的區(qū)域可能形成1到2百億的銷售額，帶動就業(yè)1到2萬人，實現(xiàn)10億以上的稅，所以對一個地方的可持續(xù)發(fā)展也是非常有意義的。在這個里面來講，難點就是跟國際上的品牌關(guān)聯(lián)公司的談判，現(xiàn)在我們?yōu)榱俗屢恍├?，?gòu)造了一個合資公司，我們占25%，他占75%。構(gòu)造起來的這些東西，我們在商業(yè)模型的改革上往前走了一步，我們有我們傳統(tǒng)的地產(chǎn)線，我們跟基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來的這條線，我們有創(chuàng)新的新都市地產(chǎn)項目，我們叫全價值、新生活、新都市的概念。這樣我們想著可能我們會走得更快一點，更加扎實一點。當(dāng)然這里面有很多矛盾和問題，我想在商業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，在商業(yè)模型塑造過程中，恐怕它本身也是一件很痛苦的事情，根據(jù)每一個企業(yè)的實力、情況而進(jìn)行。但是我們想在今天這個地產(chǎn)發(fā)展的時代，已經(jīng)到了這個時代，我們應(yīng)該從生存和發(fā)展的角度，從競爭的角度，從可持續(xù)發(fā)展的角度，從良性循環(huán)的角度，從核心競爭力的角度去塑造，能在地產(chǎn)和金融的結(jié)合上、地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合上做得更好，發(fā)展的更快。我的發(fā)言完了，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝劉曉光先生為我們帶來的精彩演講。今天上午我們的演講和"博鰲三人行"的內(nèi)容環(huán)節(jié)到這里就結(jié)束了。接下來我們將迎來博鰲房地產(chǎn)論壇的傳統(tǒng)節(jié)目--地產(chǎn)精英、博鰲論劍。今年的論壇我們安排了三場精英對話，今天上午進(jìn)行本次論壇的頭場精英對話。

　　嚴(yán)厲的調(diào)控之下，中國房地產(chǎn)再一次陷入了短暫的迷茫和觀望之中，市場調(diào)整在即，新政欲退未退，中國房地產(chǎn)較終去向何方？現(xiàn)在讓我們期待今年博鰲房地產(chǎn)論壇的頭場"地產(chǎn)精英、博鰲論劍"--新政下的中國房地產(chǎn)之市場調(diào)整與展望。接下來我們有請嘉賓主持，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松先生，以及我們的對話嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生；經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生；恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生；金地集團(tuán)董事長凌克先生；今典集團(tuán)董事長張寶全先生；萬科企業(yè)股份有限公司副總裁肖莉女士；盛高置地（控股）有限公司董事長總經(jīng)理兼行政總裁謝世東先生；前瑞銀集團(tuán)UBS投資銀行、后任德意志銀行亞洲區(qū)公司金融業(yè)務(wù)主席蔡洪平先生；星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士；《每日經(jīng)濟(jì)新聞報社》總編輯陳舒平先生，有請各位嘉賓上臺。

　　接下來有請巴曙松先生啟動2010博鰲房地產(chǎn)論壇的頭場精英對話，有請！

　　巴曙松：謝謝主持人。剛才從陳啟宗上來主持，他就裝傻，他其實是香港非常杰出的房地產(chǎn)商。所以我想我學(xué)會了，我問一些大家看起來很傻的問題，可能很有意思。剛才老任說問點有意思的問題，問點大家覺得有趣的問題。我就想時間也不夠多。采取什么形式呢？還是提問吧，大家再互動說一說。我先利用主持人特權(quán)，把我迷惑的問題逐一問一下。先問陳啟宗先生，我在香港待了六年，我知道你在香港人緣很好，為什么你寫了30封信一個人都沒有來，是香港地產(chǎn)商對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場害怕了？還是覺得我們房地產(chǎn)做的不行，不足以來參加？還是說他們在國內(nèi)沒有你了解，比你差太多，不跟你玩了。