昨日記者從建設(shè)部獲悉,北京等多個城市正在研究"經(jīng)濟租用房方案",該方案幫助中等收入家庭解決住房難題,更意在防止一系列住房保障政策對將來房地產(chǎn)市場化改革方向形成障礙。

"經(jīng)濟租用房"是實現(xiàn)"居者有其屋"的有效途徑,但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的"經(jīng)濟租用房"試點還局限于地區(qū)性"自發(fā)行為"。

解決中等收入住房困難

建設(shè)部政策研究副主任王玨林表示,"經(jīng)濟租用房"又稱"經(jīng)濟性租房",是指政府或企業(yè)持有一部分房源,并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房,是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定。

"經(jīng)濟租用房"與"經(jīng)濟適用房"的區(qū)別是,前者是一種住房消費方式,而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外,"經(jīng)濟適用房"強調(diào)"建房",以新建設(shè)的房屋為主,而"經(jīng)濟租用房"房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。

2007年,國務(wù)院督察組在檢查各地落實<國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>(以下簡稱"24號文")時,發(fā)現(xiàn)福建等地在推行一種"經(jīng)濟租用房"產(chǎn)品。

這些"經(jīng)濟租用房"以政府提供政策支持為前提,用市場的辦法建設(shè)和租賃,其租金價格略低于同等條件下的市場租金價格,房屋多為小戶型,供應(yīng)對象為當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝?申請者必須為自住。

"實際上這是幫助城市中等收入家庭解決住房困難的一種嘗試。"上述專家說,依據(jù)目前條件,全國住房保障體系需要"從下往上",即先解決城市低收入家庭住房困難,然后是中低收入家庭和中等收入家庭。

雖然目前的住房保障工作是"低收入家庭",但建設(shè)部門負(fù)責(zé)人多次在近期講話中也都提到了"幫助中等收入家庭解決住房困難"的問題。

如果"經(jīng)濟租用房"得到大規(guī)模推行,其將與"限價房"一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。所區(qū)別之處是,"限價房"以售為主,強調(diào)購購人群具有本市戶口。而"經(jīng)濟租用房"則有可能突破"戶籍限制",為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助,成為其購購商品房之前的一種過渡性住房安排。

在建設(shè)部日前公布的<經(jīng)濟適用房管理辦法>中也明確提出,"經(jīng)濟適用房"走租售并舉的道路,具體形式由地方政府決定。但是時至今日,各地"經(jīng)濟適用房"分配形式仍是售的多,租的少。

"經(jīng)濟適用房"這種以產(chǎn)權(quán)為主的銷售制度曾廣為詬病。建設(shè)部部長汪光燾指出,經(jīng)適房制度要逐步調(diào)整到位。

目前各地都在對"經(jīng)濟適用房"相關(guān)政策進行調(diào)整。以北京為例,2月18日公布公示的<關(guān)于已購經(jīng)濟適用房上市出售有關(guān)問題的通知>中明確提出,將過去已購經(jīng)濟適用房滿5年后上市交易"補交成交總價10%后即可自由購賣"條款修改為"補交購賣差價70%后可上市交易"。

盡管如此,中原地產(chǎn)華北區(qū)經(jīng)理李文杰表示,仍有采用"陰陽合同"等系列手法對新政策影響進行規(guī)避或減輕影響的可能。因為目前"經(jīng)濟適用房"需求缺口很大,房源緊張。

在此背景下,"經(jīng)濟租用房"推出或可為住房保障體系"補位"。

推行難題

福建等地率先推行的"經(jīng)濟租用房"制度引起了北京市的興趣,北京除了有400多萬的流動人口外,還有很多具有本市戶口的市民屬于"經(jīng)濟租用房"的覆蓋范疇。

北京市建委有關(guān)人士透露,目前北京市已在開展一些研究工作,針對"經(jīng)濟租用房"在北京推行的可行性及方式進行研究,有望選取部分區(qū)縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中,還未形成文件上政府辦公會。

按照"居者有其屋"的住房保障規(guī)劃,各地都需要大量興建保障性住房,但是僅依靠新建設(shè)房顯然供給速度過慢,從市場上收購或委托社會機構(gòu)管理出租等方式也是幫助解決住房困難群體住房難的不錯途徑。

盡管"經(jīng)濟租用房"前景美好,但是在實行過程中仍存在諸多困難。

"就如經(jīng)濟適用房售得多租得少原因是一樣的,"上述有關(guān)專家表示,"經(jīng)濟適用房"出售的多,出租的少的原因就是:地方政府和企業(yè)需要靠出售經(jīng)濟適用房來實現(xiàn)資金回流,出租需要地方政府或企業(yè)投入大量資金,在沒有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下,地方政府和企業(yè)不想也沒能力大量持有并出租經(jīng)濟適用房。

打破這一政策藩籬的條件顯然還不具備。

但是"經(jīng)濟租用房"較之"經(jīng)濟適用房"更具有在出租推廣意義的是,只要政府提供相應(yīng)的政策支持(甚至不必是國家層面的稅收和金融優(yōu)惠政策,僅僅是地方政府的土地等方面的優(yōu)惠政策就已具有激勵性)下,一些企業(yè)可以承擔(dān)"業(yè)主"功能。

中房集團理事長孟曉蘇之前接受記者采訪時也表示,如果地區(qū)政府和國家有關(guān)部門給優(yōu)惠政策,一些房地產(chǎn)機構(gòu)有積極性收購商品房來做"政策性租房",將來這些機構(gòu)可以將持有的"政策性租房"打包成REITS實現(xiàn)上市。

包括建設(shè)部在內(nèi)的國務(wù)院督察組在2007年的檢查工作中發(fā)現(xiàn)"經(jīng)濟租用房"現(xiàn)象后,也曾提出"經(jīng)濟租用房"怎樣為宏觀調(diào)控服務(wù),如何進行監(jiān)管等問題。另外還有節(jié)約用地、環(huán)保等問題,也是"經(jīng)濟租用房"破繭不得不面臨的問題。

讓一些地方政府對"經(jīng)濟租用房"產(chǎn)生"敢想不敢做"的另一個主要原因是:目前大多數(shù)地方政府財力解決低收入家庭住房難題仍顯捉襟見肘,再考慮照顧城市中等收入家庭,顯然是"財力不夠,事情怕管得太多"。

建設(shè)部門一再強調(diào),房地產(chǎn)市場的主流仍是堅持市場化改革方向。"經(jīng)濟租用房"這一對民生有利的新事物,對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說,或許將被正名為"有益補充"。

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