近日，本報(bào)新聞熱線接到數(shù)起二手房購(gòu)賣糾紛的投訴，其中尤以福州市民樂(lè)先生的遭遇較具代表性。

    1 2005年底，考慮到孩子上初中擇校，樂(lè)先生決定將居住的金雞山路25號(hào)某處的房改房賣掉，騰出錢在西湖附近購(gòu)新房，并到21世紀(jì)房產(chǎn)做了出售登記，自報(bào)底價(jià)24萬(wàn)元。

    2006年1月10日，樂(lè)先生接到福州國(guó)房網(wǎng)（時(shí)名為兆億房產(chǎn)代理有限公司）賈小姐的電話，稱有一客戶要購(gòu)房，讓他帶上房產(chǎn)證和土地證立即到公司。雖納悶對(duì)方怎知自己要賣房，樂(lè)先生也沒(méi)多想，便帶上“兩證”去赴約。

    當(dāng)晚，樂(lè)先生在中介公司見到了購(gòu)主許先生。賈小姐說(shuō)許先生出生在農(nóng)村，福大畢業(yè)后在一外貿(mào)公司上班。之后，趁許先生出去給家人打電話商量房?jī)r(jià)之機(jī)，賈小姐又說(shuō)，站在“公正”立場(chǎng)，樂(lè)先生房子的地理位置和樓層都不算好，建議他將房?jī)r(jià)降到20萬(wàn)以下。經(jīng)討價(jià)還價(jià)，雙方敲定成交價(jià)22.2萬(wàn)元。

    房?jī)r(jià)談妥后，中介方和許先生要求立即簽合同。樂(lè)先生本有些猶豫，但經(jīng)不住游說(shuō)，同意當(dāng)晚就簽訂《房產(chǎn)購(gòu)賣經(jīng)紀(jì)合同》。由于樂(lè)先生的房子尚處于抵押狀態(tài)，中介方和許先生要求先解押，并在《補(bǔ)充條款》中約定：甲方（樂(lè)先生）于2006年3月1日前向銀行申請(qǐng)辦理提前還貸。待銀行允許還貸后兩個(gè)工作日內(nèi)，甲方自行出資辦理銀行還貸手續(xù)；待抵押注銷手續(xù)辦理完畢后，五個(gè)工作日內(nèi)開始辦理乙方購(gòu)購(gòu)上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。雙方同意上述房產(chǎn)的交房時(shí)間為2006年9月1日之前。

    按約定，樂(lè)先生把“兩證”交給中介公司作抵押，許先生支付中介公司兩萬(wàn)元押金。

    2 天，樂(lè)先生到銀行解押，工作人員告知可直接辦理轉(zhuǎn)按揭。他馬上打電話給賈小姐，讓她催促許先生盡快辦手續(xù)。由于許先生頭付款不夠、找人借錢等原因，遲遲不能辦手續(xù)。直至當(dāng)年5月，這樁房屋購(gòu)賣手續(xù)的辦理沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

    去年5月26日，樂(lè)先生上班時(shí)接到一匿名電話，說(shuō)“許先生其實(shí)是國(guó)房網(wǎng)的員工，要小心”。震驚之余，他通知中介方房子不賣了，要求終止合同，并在電話中詢問(wèn)許先生是否在國(guó)房網(wǎng)上班，對(duì)方說(shuō)沒(méi)有。此后兩個(gè)多月，樂(lè)先生多次找到中介公司，要求退還“兩證”，均遭到拒絕，國(guó)房網(wǎng)方面也一再否認(rèn)許先生是該公司員工。

    2006年8月，國(guó)房網(wǎng)以許先生的名義向晉安區(qū)法院起訴，要求樂(lè)先生賠償2萬(wàn)元違約金。他們認(rèn)為，樂(lè)先生不賣房，較根本的原因在于自《房產(chǎn)購(gòu)賣經(jīng)紀(jì)合同》簽訂至樂(lè)先生提出終止合同，房?jī)r(jià)上漲了約30％。

    2006年底，法院認(rèn)定由于樂(lè)先生不能拿出有力證據(jù)證明“原告（許先生）與中介方惡意串通，壓低房?jī)r(jià)，隱瞞交易程序，誘導(dǎo)被告（樂(lè)先生）簽訂合同”，判定樂(lè)先生支付原告違約金2萬(wàn)元。樂(lè)先生不服，提出上訴。今年3月19日，福州市中級(jí)人民法院維持原判決。

    3 官司輸了，樂(lè)先生并不服。他認(rèn)為，福州國(guó)房網(wǎng)員工存在明顯的欺詐，許先生在辦理手續(xù)過(guò)程中提出的種種理由，實(shí)質(zhì)上是故意拖延，一方面使其有充裕的時(shí)間，尋找下一個(gè)購(gòu)家炒房；另一方面可讓急于用錢的賣方遲遲拿不到房款，只好另想他法籌錢，待籌到錢后，便不想賣房，只好交違約金。

    中介人員和許先生的行為有沒(méi)有錯(cuò)？許先生是否在炒房？5月18日，記者采訪了福州國(guó)房網(wǎng)總經(jīng)理劉福泉。

    劉福泉介紹說(shuō)，由于房?jī)r(jià)上漲太快，某些中介公司的業(yè)務(wù)員經(jīng)不住誘惑去炒房，這種可能性確實(shí)存在。但在福州，具有一定規(guī)模、正規(guī)的二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)都不允許員工炒房。“若允許員工炒房，將引起市場(chǎng)混亂，公司的管理也會(huì)失控。我們公司是全省家通過(guò)ISO9001認(rèn)證的二手房企業(yè)，規(guī)定更為嚴(yán)格，一旦發(fā)現(xiàn)員工炒房，就要開除。而且中介若要炒房，沒(méi)有賣方的配合是做不到的，除了簽訂《房產(chǎn)購(gòu)賣經(jīng)紀(jì)合同》外，還要與賣方一起去公證。”

    劉福泉承認(rèn)，許先生是福州國(guó)房網(wǎng)的員工。“他之所以不亮明房產(chǎn)中介的身份，我估計(jì)是為了在談價(jià)格時(shí)爭(zhēng)取更多的利益。”他認(rèn)為，在這起糾紛中，公司員工購(gòu)房沒(méi)有亮明身份，存在一定過(guò)錯(cuò)，但并不違法，因?yàn)闆](méi)有任何法律規(guī)定，房產(chǎn)中介人員就不能購(gòu)二手房。作為局外人，劉福泉認(rèn)為糾紛的核心是房?jī)r(jià)漲了。

    4 5月29日，記者采訪了福州市房管局產(chǎn)權(quán)登記交易管理處。

    該處負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，由于近期福州房地產(chǎn)價(jià)格升幅明顯，行情變化快，類似糾紛特別多。國(guó)家工商行政管理總局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第十八條規(guī)定：經(jīng)紀(jì)人不得對(duì)委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重要事項(xiàng)；不得利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)；不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》十一條規(guī)定：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；不得與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益。“國(guó)房網(wǎng)及許先生的行為是否違背了上述規(guī)定，要看法院較終的認(rèn)定，若法院認(rèn)定其欺詐，可以吊銷中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或收回中介人員的資格證書。”

    購(gòu)賣二手房時(shí)，應(yīng)如何盡量避免糾紛、保護(hù)自身權(quán)益？對(duì)此，該負(fù)責(zé)人提出了自己的看法：一是二手房購(gòu)賣有其自身的特點(diǎn)，即變現(xiàn)較慢。即使交易成功，各項(xiàng)手續(xù)的辦理、交接都需要時(shí)間，賣方不可能立即拿到錢，急于用錢的人要考慮留有充裕的手續(xù)辦理時(shí)間；二是合同一經(jīng)簽訂，購(gòu)賣雙方就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，所以在合同簽訂前，要慎之又慎，切勿草率。“一旦反悔，就要承擔(dān)違約責(zé)任”；三是由于近期房?jī)r(jià)波動(dòng)厲害，建議在合同中增加補(bǔ)充條款，要求中介方負(fù)有善意提醒的責(zé)任，或要求較終成交價(jià)隨行就市。（王國(guó)萍 趙敏文/文 張兆年/圖） 

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