因《商品房購(gòu)賣合同》簽得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致購(gòu)賣雙方發(fā)生糾紛時(shí)購(gòu)房人權(quán)益受損的事件時(shí)有發(fā)生。那么在實(shí)踐中，“合同”的哪些條款易出現(xiàn)問題？購(gòu)房人怎樣才能堵住這些漏洞，有效保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

　　一、謹(jǐn)防購(gòu)購(gòu)的房屋被抵押

　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)購(gòu)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

　　因此，購(gòu)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為購(gòu)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。

　　二、避免商住混用引發(fā)糾紛

　　隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，并且從消防、安全等角度出發(fā)，相應(yīng)的建筑規(guī)范對(duì)寫字樓、住宅的要求也不同。為保證購(gòu)受人的居住安全、舒適、寧?kù)o，雙方在合同中應(yīng)約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則，出賣人除應(yīng)采取相應(yīng)措施保證購(gòu)受人的居住安全、舒適、寧?kù)o外，還應(yīng)向購(gòu)受人支付補(bǔ)償金等條款。

　　三、應(yīng)對(duì)期房“面積誤差”

　　目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)購(gòu)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

　　目前購(gòu)房時(shí)，此條款是購(gòu)賣雙方爭(zhēng)議的地方。購(gòu)受人經(jīng)常提出“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么辦？而出賣人則反對(duì)這樣約定，或提出“國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)合同沒有要求這樣約定”來敷衍。事實(shí)上，出賣人在簽約時(shí)不約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么處理是不對(duì)的?！渡唐贩夸N售管理辦法》十一條規(guī)定：“按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”因此，在合同中應(yīng)當(dāng)約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么處理。

　　有時(shí)出賣人會(huì)使用一些“同比例增減”等類似條款。由于這些措辭不但晦澀，且無法律界定，因此在實(shí)際操作中很難掌握。故建議購(gòu)受人不要使用此類措辭，或讓出賣人解釋后，按照出賣人的解釋，在合同中明確變化的具體數(shù)據(jù)。

　　四、不可抗力定義不能擴(kuò)大解釋

　　“不可抗力”的定義以《中華人民共和國(guó)民法通則》百五十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》百一十七條款的規(guī)定為準(zhǔn)，即“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。

　　出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，購(gòu)受人較好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的；在本合同簽訂后，遵守國(guó)家及北京市人民政府頒布的、可能導(dǎo)致出賣人延期交房的各種法律、法規(guī)、規(guī)定或通知的；其他非出賣人所能控制的事件等等。

　　五、防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”

　　但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)與購(gòu)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，購(gòu)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交樓時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

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