房價半年漲25.9％疑現(xiàn)泡沫？維森置業(yè)董事總經(jīng)理分析近期樓市稱——　　 　　兩成樓房購入1年內(nèi)被轉(zhuǎn)手　 同高溫天氣一樣，剛剛過去的7月份，廣州樓價創(chuàng)下歷史新高。據(jù)市國土房管局陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份十區(qū)商品住宅均價頭次突破9000元／平方米大關(guān)，達到9473元／平方米，同今年1月份7523元／平方米的均價相比，一套100平方米的商品住宅，晚了半年購，就貴了19.5萬元。 今年3月以來，廣州市政府陸續(xù)出臺了“穗七條”、“惠民66條”和“穗28條”等措施，但“穗七條”出臺百日之后，房價卻像被添了一把火，上升得更高了。 值得注意的是，高房價背景下，每個月的成交量仍有幾十萬平方米，這都是什么人在支撐？這背后到底又有何玄機呢？　　　 3萬元／平方米的房子，也成了“筍盤”。 一位親戚托在廣州工作的陳先生幫他們在珠江新城找一套房子，價格不限。陳先生提供了幾個備選方案后，親戚看中了利雅灣南區(qū)的一套三房兩廳的住宅，建筑面積130平方米。由于樓層高、景觀較好，賣方居然開出了390萬元的實收價，而中介經(jīng)紀人也稱，“單價僅僅是3萬元／平方米，那么好的單位也就僅此一套了?！睋?jù)了解，該樓盤在2004年底推出時，售價還只有9000多元／平方米。如果按照正常辦理房產(chǎn)證所需要的時間，利雅灣在去年的售價也未超過2萬元／平方米，這樣算來，賣家一轉(zhuǎn)手就能賺100多萬元。 根據(jù)廣州市國土房管局陽光家緣的實時數(shù)據(jù)，剛剛過去的7月份，廣州十區(qū)網(wǎng)上簽約的商品住宅均價達到9473元／平方米，創(chuàng)下了歷史新高。 而在今年1月份，陽光家緣統(tǒng)計十區(qū)房價是為7523元／平方米、2月8129元／平方米、3月8096元／平方米、4月8037元／平方米。而經(jīng)歷了黃金周的5月，十區(qū)房價已到8514元／平方米。7月份升至9473元／平方米，相比1月份漲了1300元／平方米，漲幅達到25.9％。 從數(shù)字上分析，今年上半年的樓價從5月后開始急漲。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)樓價在2—4月基本上是持平，甚至有輕微的下降，到了5月便迅速猛升。一個月均價升了近500元／平方米，而6月份均價再比5月升300多元／平方米。與此同時，市六區(qū)樓價也是在5月開始突破萬元大關(guān)，達到10375元／平方米，到了6月單月再升近千元／平方米，達到11331元／平方米，而7月則達到11512元／平方米的高位。 緣何猛漲？供需失衡仍是主因

對于這一輪房價上漲的主因，官方和一些行業(yè)研究機構(gòu)發(fā)布的報告，均以“供求關(guān)系緊張”作為主要矛盾來解讀。 在今年5月份廣州市出臺“穗七條”措施后，廣州市國土房管局頭次剖析了高房價的原因。認為土地供應銳減而需求量大增且包含不合理因素，從而加劇了市場的供需矛盾。而廣東省房協(xié)在日前發(fā)布的《2007年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》也顯示，供需比從平衡到失衡的拐點出現(xiàn)在2004年，該年上半年全省商品住宅的供需比為1：1.04，到2005年上半年，供需比就變成1：1.30，而2006年的上半年則變成了1：1.57，今年上半年達到1：1.89。 廣州市商品住宅供需比的變化趨勢也基本一致。據(jù)統(tǒng)計，1997年到2004年的幾年間，廣州批準商品房預售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年“8·31”大限的政策影響，政府批地的速度受到程序限制減慢。從2005年開始，土地供應開始減少，2005年經(jīng)營性住宅用地只出讓了0.5平方公里，2006年經(jīng)營性住宅用地出讓1.86平方公里，而往年正常情況下能保證每年出讓3平方公里經(jīng)營性住宅用地。受供地影響，過去每年800萬平方米的預售商品房供應量前兩年也縮到700萬甚至600萬平方米。 在供應量下降的同時，需求量卻上升了100萬—200萬平方米。市民的收入水平并沒有突然增長，人口也沒有突然增加，需求量的大增說明其中包含了不合理的因素，包括投資性的需求，此外，還有消費者擔心房價繼續(xù)增長而使得消費提前的因素，從而導致供需失衡，房價快速增長?！　?br />
誰在購房？每月仍成交幾十萬平方米　　 在目前房價趨高、普通老百姓疾呼購不起房的當口，廣州市的房地產(chǎn)交易每月卻仍然有幾十萬平方米的成交量，這些成交者都是怎樣的人群？如此高的房價都是他們支撐起來的嗎？ 諸多業(yè)內(nèi)人士分析了現(xiàn)階段的購房人群：投資客、換房族、還有一批被高房價嚇得趕快入市的自住者。 廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文甚至表示，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，是有錢人的游戲。”

【換房大軍】

廣州作為國內(nèi)住房商品化改革較早的城市，曾經(jīng)對本市的居民住房狀況進行過調(diào)查。來自廣州市統(tǒng)計局城市抽樣調(diào)查隊的調(diào)查，到2002年底，廣州就已經(jīng)有83.7％的居民家庭擁有自己的住房，其中64.9％的家庭購了“房改房”，7.1％的家庭購了商品房，另外有11.7％的家庭擁有原有的私房。 而來自廣州市房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)字已經(jīng)表明，2005年，在廣州市擁有自有住房的家庭中，18％以上的家庭有兩套以上住房，當時，市房協(xié)預計今后廣州市擁有兩套以上住房的家庭比例會快速增長，未來一段時間，廣州會有28％甚至38％以上的家庭擁有兩套以上住房。這個預測逐漸被現(xiàn)實印證。 近兩年，廣州二手樓市涌出了大量房改房房源，而這些房改房的原業(yè)主，則成為目前廣州一手樓市消費者中的生力軍。

【外地購家】

日前在廣州舉行的一次城市論壇上，來自各大房地產(chǎn)商的銷售經(jīng)理們透露出一組數(shù)據(jù)，廣州的一些樓盤中，深圳客的比例已經(jīng)不容忽視。例如，深圳客在托斯卡納的比例達15％，美林湖達20％，金地－荔湖城超過20％，夏灣拿甚至達50％，在珠江新城的麗江花園，認購數(shù)在3套以上的客戶，深圳人就占了50％?！吧钲谌?，正在成為廣州樓市的重要客戶。”中地行董事長徐建平表示。深穗兩地存在的巨大“價格差”，正是吸引深圳客大規(guī)模涌進廣州的主要原因。 同銷售經(jīng)理們一樣認為“廣州房價同深圳、上海、北京相比的確是一個洼地”的，還有來自本土的投資者。潮汕來的黃先生是廣州一家私企的老板，記者遇到他時，他正在勤天E品了解樓盤情況。看了幾個月的房之后，對于該盤1.6萬元／平方米的均價，黃先生表示還可以接受，同時表示，“我看了幾十個樓盤，還是本地購家多，廣州人也很有錢啊。”

【自住一族】

上周末到廣州華景新城看房的張先生和黎小姐，前者因為結(jié)婚，這兩個月才開始著急要購房，而后者則是這個星期才下的購房決定。兩位自住的消費者購下的都是70多平方米的二房戶型，均價達到9500元／平方米。兩位購房者心態(tài)一致：“不趕快購不行啊，以后肯定還會漲，再遲一點，肯定又購不起了?！?記者遇到小廖(化名)的時候，她正在翡翠綠洲的按揭服務處辦理按揭。找遍了整個廣州，只有開發(fā)區(qū)這個地方既能滿足她低房價和好環(huán)境的兩個要求，雖然每天來回至少在路上有兩個公里，但還是一咬牙先購下來再說。讓她下定決心的另一個原因是，該樓盤的小洋房一個月漲了1000元。這個漲幅嚇得人心驚肉跳，“是不是再晚一個月，我就又購不起了？”　　

　　會漲多久？專家稱須防泡沫破裂　　 “錢太多了”，在目前描述中國宏觀經(jīng)濟時常常被提起——“流動性過剩”，而經(jīng)濟學家們對此的解釋是：在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時，人們會通過增加支出來調(diào)節(jié)，而這種支出通常會是投資而不是消費。 對于目前房價的暴漲，多位業(yè)內(nèi)專家都作出了“流動性過?！钡慕庾x。仲量聯(lián)行亞太區(qū)的董事陳立民就表示，樓市、股市快速上漲，歸根結(jié)底是流動性過剩的結(jié)果。在高增長、低通脹格局不變的前提下，民間資金將持續(xù)搶灘投資市場，過剩資金同時擠向樓市、股市這兩個市場，推高了價格的同時也增加了風險。 “沒有辦法，中國目前的投資渠道還很少，房地產(chǎn)自然而然成為既特殊又尋常的投資品。比起像坐‘跳樓機’的股票，房地產(chǎn)算是相對穩(wěn)妥的投資”——維森置業(yè)的董事總經(jīng)理張維倫說，房產(chǎn)比股票更“重”：“股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回損失。這也是大批的熱錢涌入房市的原因?！痹谶@種房價高漲的短時期，投資客的比例甚至占了60％的比例，余下是換房一族，也占了30％。張維倫說，近年來，廣州市樓房購入1年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的，占20％。 “這種投資趨勢在今年上半年確實特征明顯?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會市場研究部主任黃福新說。房子的轉(zhuǎn)手率很快，有的可能一個月轉(zhuǎn)三次。由于目前控制嚴格，較容易轉(zhuǎn)名的環(huán)節(jié)在拿預售合同到國土房管局鑒證之前，轉(zhuǎn)名的方式很多，其中一種就是換一份合同然后換一個購家的名字。記者通過暗訪發(fā)現(xiàn)，一些樓盤銷售人員也頂風作案，在公司的支持下幫助購房者轉(zhuǎn)樓花。 而二手房屋成交量的巨大從另一個側(cè)面，說明廣州市房地產(chǎn)交易的頻繁與活躍。根據(jù)廣州市國土房管局陽光家緣的統(tǒng)計，今年1至5月，廣州全市十區(qū)一手住宅的成交宗數(shù)是30156套，而二手住宅的成交宗數(shù)卻達到33079宗，成交面積達到275.70萬平方米，比去年同期242.06平方米的成交量，上漲了14％。而去年6月1日之后二手房的轉(zhuǎn)手成本要比2005年6月1日之后的轉(zhuǎn)手成本高——免營業(yè)稅的條件從購房后的2年變成了5年。即便如此，二手房的成交依舊活躍。 不少專家表示，由流動性支撐起來的高價位不可能持久，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜就認為，廣州的樓市已經(jīng)接近臨界線，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，房價的高漲有虛高的成分，需要警惕泡沫破裂。 專題撰文 本報記者　張?！嵙暽∷螒c萍

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