廣州房價(jià)不斷考驗(yàn)消費(fèi)者承受能力的極限。時(shí)報(bào)記者 羅莎琳 攝
  
不斷上漲的房價(jià)吸引了不少購家追漲。時(shí)報(bào)記者 聶奇文 攝
“沒購房的人虧了，賣得慢的開發(fā)商發(fā)財(cái)了?！钡禺a(chǎn)名嘴任志強(qiáng)日前語出驚人。據(jù)了解，目前不少房地產(chǎn)商持著這種心態(tài)，認(rèn)為樓賣慢一個(gè)月，單價(jià)可能會升好幾百甚至上千元，因此有意控制推貨節(jié)奏，肆意囤積貨源。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，這種心態(tài)會導(dǎo)致成交量進(jìn)一步萎縮，同時(shí)，來自政策調(diào)控和購家心理預(yù)期成為“囤貨”的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：新調(diào)控政策隨時(shí)可能出臺

“針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，在今年下半年或今后一段時(shí)間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在“2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告發(fā)布會”上如是提出。業(yè)內(nèi)人士肯定地表示，樓價(jià)上漲速度過快已經(jīng)引起了相關(guān)部門的足夠重視，下半年隨時(shí)都可能出臺新的宏觀調(diào)控政策。

政策猜想一：政府加大規(guī)模放地

現(xiàn)象：“根據(jù)近日廣州政府大規(guī)模推地來看，政府已經(jīng)意識到造成樓價(jià)上漲的主要矛盾是供需不平衡，因此，未來一兩年可能會出現(xiàn)出讓土地的高峰?！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出。朱中一也表示，供給不能滿足需求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾，因此要通過政府掌控的土地資源以及相應(yīng)的稅率、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段來進(jìn)行調(diào)控，努力增加面對廣大群眾的商品住房，平衡供求關(guān)系，為控制住房價(jià)格快速上漲提供物質(zhì)基礎(chǔ)。 結(jié)果：政府大規(guī)模推出地塊，未來一兩年市場供應(yīng)量就會出現(xiàn)高峰。番禺奧園營銷經(jīng)理陳志炎表示，一旦到了市場供應(yīng)的高峰，老百姓購房選擇的余地大了，囤貨的開發(fā)商將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

政策猜想二：加大雙限房經(jīng)適房供給

現(xiàn)象：朱中一認(rèn)為，要增加土地的有效供給，必須堅(jiān)持有保有壓的方針，增加普通商品住房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，并通過住房建設(shè)規(guī)劃解決好中低收入百姓的購房預(yù)期。在廣州，限價(jià)房以及新社區(qū)已經(jīng)慢慢進(jìn)入市場，業(yè)內(nèi)人士分析，這類型住宅將進(jìn)一步增多。 結(jié)果：針對中等收入購家的限價(jià)房以及針對低收入購家的經(jīng)濟(jì)適用房一旦大規(guī)模放量，市場上只剩下高收入購家，而普通商品房不得不針對這一批人群，結(jié)果將會出現(xiàn)供大余求的現(xiàn)象，價(jià)格將走低。

政策猜想三：提高頭付

現(xiàn)象：日前，提高房貸頭付的新聞在業(yè)內(nèi)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有消息稱“銀監(jiān)會已經(jīng)明確表示，希望提高房貸頭付，不過商業(yè)銀行目前尚未有動作”。自2006年6月1日商業(yè)銀行住房貸款頭付比例限定為較低不得低于30%之后，購房頭付可能再次調(diào)高。以目前廣州市區(qū)一套80平方米、單價(jià)10000元/平方米的兩居室為例，提高一成頭付以后，購家所付頭期樓價(jià)將提高8萬元。 結(jié)果：倘若提高頭付，對于囤貨的開發(fā)商來說更是致命打擊。地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，提高頭付，普通購家的購房門檻進(jìn)一步提高，購得起房的人越來越少了，“囤貨”的開發(fā)商只是搬石頭砸自己的腳。

　　政策猜想四：開征物業(yè)稅

現(xiàn)象：近幾年對物業(yè)稅開征炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有專家分析，物業(yè)稅的步伐已經(jīng)越來越近。據(jù)悉，物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、**開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。 結(jié)果：征物業(yè)稅的個(gè)重要功能就是限制甚至抑制 性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通老百姓生活必需的消費(fèi)。廣州光大地產(chǎn)董事副總經(jīng)理陳洪志表示：部分城市樓價(jià)上漲過快的根本原因是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。如果物業(yè)稅開征，將對豪宅和普通住宅的稅收拉開距離，因此在一定程度上起到了抑制高端住宅的需求。據(jù)悉，目前廣州樓市均價(jià)已經(jīng)過萬，對于普通老百姓而言，便地是“高端住宅”，一旦物業(yè)稅開征，需求將進(jìn)一步減弱。 風(fēng)險(xiǎn)二：購家產(chǎn)生抵御心理

雖然在目前的房地產(chǎn)市場中，購家相對“弱勢”，但其購購心理對于樓市的發(fā)展卻起到至關(guān)重要的因素。 業(yè)內(nèi)人士分析，樓價(jià)快速上漲，很大一個(gè)因素是購家追趕造成的。購家越追趕，開發(fā)商越有“底氣”，一些“內(nèi)部認(rèn)購”、“囤貨”等手法也隨之而來，較終形成了賣方市場。在這場購家與開發(fā)商的博弈中，優(yōu)勢也在發(fā)生變化。光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志表示，一旦購家對政府調(diào)控樓價(jià)充滿信心，認(rèn)為未來市場供應(yīng)量會增大，自己選擇的余地也會增大，價(jià)格也在供應(yīng)量增大的同時(shí)有下降的空間，就會形成觀望，從而占有完全優(yōu)勢，而開發(fā)商則越囤貨越死。 廣州某大型地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)也坦言，只要政府一旦放大供應(yīng)量，或者購家預(yù)期市場不缺貨時(shí)，發(fā)展商再囤貨賣樓等于慢性自殺。

風(fēng)險(xiǎn)三：企業(yè)生存受威脅

日前有地產(chǎn)商表示，盡管追求利潤是開發(fā)商的目的，但一個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展才是較為關(guān)鍵的。 光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志表示，手里有樓不賣是非常危險(xiǎn)的行為，房地產(chǎn)開發(fā)本身具有滯后性，一個(gè)新項(xiàng)目從拿地到推出市場至少要1年多時(shí)間，如果有地遲遲不開發(fā)，一年后市場的需求未必是當(dāng)初開發(fā)商所能預(yù)料的。他甚至表示，一個(gè)企業(yè)的生存比利潤重要得多。 中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜也表示，刻意放緩賣樓速度對地產(chǎn)企業(yè)會造成很大的資金壓力，作為房企尤其是大開發(fā)商，持續(xù)穩(wěn)健的開發(fā)是必不可少的，而資金鏈?zhǔn)侵С殖掷m(xù)開發(fā)的關(guān)鍵因素。他進(jìn)一步指出，在一些開發(fā)商囤貨的同時(shí)，一些精明的開發(fā)商會在政府審批加快的利好下加快開發(fā)速度，“你不賣樓我賣樓”，到那時(shí)，囤貨的開發(fā)商會跌得很慘。 此外，滿堂紅研究部副經(jīng)理周峰也認(rèn)為，從目前市場上的環(huán)境來看，開發(fā)商囤貨并沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是日前深圳樓價(jià)一個(gè)月漲千元的態(tài)勢更讓開發(fā)商覺得“后市”很好；但從長遠(yuǎn)來看，這種做法有很大風(fēng)險(xiǎn)。支撐整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景是國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，一旦整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)作態(tài)勢發(fā)生變化，房地產(chǎn)將是個(gè)受害者。 ■各方聲音

大開發(fā)商：現(xiàn)在是賣樓的較好時(shí)機(jī)

相對于一些開發(fā)商囤貨，一些大開發(fā)商卻認(rèn)為目前是賣樓的較好時(shí)機(jī)，紛紛將取得預(yù)售證的項(xiàng)目“不遺余力”地推出市場。 番禺奧園營銷經(jīng)理陳志炎向記者透露，其老板已向銷售人員下命令：趕緊賣樓。他分析，目前廣州樓價(jià)已超過萬元/平方米大關(guān)，同時(shí)，樓市成交量卻在逐漸萎縮?！耙允袇^(qū)一套1萬元/平方米的單位計(jì)算，三口之家都希望能購入一套100平方米以上的樓，這套近120萬元的樓頭期必須拿出近40萬，這個(gè)數(shù)不是每個(gè)家庭都能拿得出來的。按照20年還貸，月供近7000元，如果家中還要養(yǎng)車，一個(gè)月不吃不喝都要將近1萬元，對于普通家庭來說是個(gè)非常沉重的負(fù)擔(dān)?！标愔狙走M(jìn)一步指出，廣州樓價(jià)已經(jīng)接近頂點(diǎn)，現(xiàn)在是賣樓的較好時(shí)機(jī)，開發(fā)商的利潤也已經(jīng)達(dá)到較高化?！霸缧┠曛榻鲁堑牡貎r(jià)才2000元/平方米左右，現(xiàn)在基本上已經(jīng)超過1.7萬元/平方米，利潤相當(dāng)高。”他認(rèn)為，如果現(xiàn)在還想囤貨不賣樓，開發(fā)商將會錯(cuò)過賣樓的較好時(shí)機(jī)。

市民：總有購得起樓

從去年初開始，張小姐和家人幾乎跑遍了天河、海珠、番禺，給她的感覺是：樓越來越貴，也越來越少了。去年購樓的話，頭期20萬還能勉強(qiáng)支付，現(xiàn)在已基本不可能了。 “反正現(xiàn)在也購不起樓，我也不希望用父母的養(yǎng)老錢去購，還不如再等等?！睆埿〗銏?jiān)信廣州樓價(jià)已存在泡沫，樓價(jià)不可能永遠(yuǎn)只升不降，政府調(diào)控力度如果加強(qiáng)，總有自己能購得起房；如果現(xiàn)在購房，就成了高房價(jià)下的犧牲品。

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