今年的9月26日，是深圳特區(qū)30周年紀(jì)念日，網(wǎng)友們又把我評(píng)為“深圳特區(qū)30年10大較受爭(zhēng)議的人物”之一，在投票區(qū)提及的主要是2008年的那場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)的賭局。現(xiàn)在，時(shí)過境遷，我覺得有必要公布當(dāng)時(shí)我為什么會(huì)獲勝的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這是兩年來無論多少記者向我追問我都沒有回答的問題。

　　在當(dāng)時(shí)，無論徐教授多么高明，但是，他都不熟悉深圳。而我們身在深圳的人，幾乎對(duì)深圳或多或少都有一些愛恨交加。俗話說，愛之越深，恨之越切。所以，深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)的同仁不管性格如何，大多奮勇獻(xiàn)身自己的職業(yè)。我在這樣的環(huán)境中工作了5年，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，就成了我多年的積累。我想也能給現(xiàn)在的購房人一些判斷價(jià)格趨勢(shì)的指引。

　　2007年7月初，徐教授在深圳的觀點(diǎn)通過媒體傳播后，在深圳引起了很大的反響。當(dāng)時(shí)，我只是站出來反駁他的觀點(diǎn)，而且，反駁的理由也很表面，主要是指深港兩地房?jī)r(jià)不可類比，人均GDP和實(shí)際購購力完全不一樣，所以，房?jī)r(jià)產(chǎn)生的差距也非常正常。奇怪的是，我的反駁為何偏偏就讓徐教授看見了，他于是作了一個(gè)回應(yīng)，并提出如果明年的這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)比現(xiàn)在高，那將怎么辦？

　　這樣其實(shí)就是準(zhǔn)備向我挑戰(zhàn)，而且，看得出來，徐教授非常自信。當(dāng)然，他當(dāng)時(shí)是一個(gè)有著“中國民間銀行之父”之稱的鼎鼎大名的教授，不僅頭頂中國較高學(xué)府北京大學(xué)的桂冠，還是加拿大安大略大學(xué)的終身教授。我等只是剛剛學(xué)會(huì)用拼音打字的網(wǎng)絡(luò)寫手，如何能較真？因此，我當(dāng)時(shí)召集了我的助手們，一起來研究，看看能不能回應(yīng)教授的挑戰(zhàn)。

　　很顯然，當(dāng)時(shí)面臨的問題是，深圳房?jī)r(jià)從沒有下降過，究竟房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降的問題？大家心里都沒有數(shù)，我都有些絕望了。深夜，我根據(jù)我的直覺，給大家提了一個(gè)問題，那就是在政策層面沒有大的改觀的情況下，房?jī)r(jià)受什么因素影響，漲跌之間有沒有一個(gè)臨界點(diǎn)？這個(gè)問題啟發(fā)了大家的思維。

　　當(dāng)時(shí)有三個(gè)因素對(duì)我有利：一是國八條剛剛執(zhí)行，政府頒布9070的政策會(huì)影響明年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下降，因?yàn)槠胀ㄗ≌?yīng)量在增大；二是來深圳的白領(lǐng)和打工一族來深圳賺錢的多，安居成本太高，很多人賺了錢就想回老家，沒多少人想購房子；三是那是的購購力是香港人，公務(wù)員等都很少購房子，更沒有什么保值的概念。

　　所以，我們?nèi)绻貞?yīng)徐教授，較重要的是要找到房?jī)r(jià)漲跌的臨界點(diǎn)。那么，這個(gè)臨界點(diǎn)我們是怎么來找到的呢？我們把2004年以來每一年深圳房地產(chǎn)的資金、銷售、庫存、房?jī)r(jià)、房貸余額和土地情況的重要數(shù)據(jù)全部找了出來，作了一個(gè)分析，對(duì)三年的各類數(shù)據(jù)加權(quán)平均，取其中值，較后確認(rèn)了房?jī)r(jià)漲跌預(yù)測(cè)值的臨界點(diǎn)是新房存量，在北京叫做現(xiàn)房存量。

　　2004年以來，深圳歷年新房存量在3萬套左右，2007年7月已經(jīng)突破了4萬套。根據(jù)我們的測(cè)算，低于4萬套的50%，房?jī)r(jià)就要上漲；高于4萬套的30%，房?jī)r(jià)就要下降。這是我們當(dāng)時(shí)花了兩天兩夜的時(shí)間研究出來的成果，能不能得到市場(chǎng)的驗(yàn)證，我們還不知道。如果我們認(rèn)為房?jī)r(jià)要下降，那么，到2008年7月，深圳新房存量應(yīng)該突破52000套。那么，開發(fā)商資金鏈會(huì)斷裂，所以，守不住價(jià)格。

　　當(dāng)然，我較后確認(rèn)房?jī)r(jià)一年會(huì)下降的主要因素還是市場(chǎng)的因素，并因此回應(yīng)了徐教授?，F(xiàn)在想來，尋找房?jī)r(jià)漲跌的臨界點(diǎn)的方法是正確的，所以，盡管沒有過多的研究政策和貨幣的變化，也沒有影響我們的判斷。這次回應(yīng)后，我和徐教授有過兩次相遇，大家彼此都沒有提及房?jī)r(jià)賭局的事。沒想到，

　　2008年5月下旬，徐教授在博鰲接受記者采訪時(shí)，主動(dòng)談起了房?jī)r(jià)賭局，并認(rèn)為我一定會(huì)輸。輿論于是窮追不放，一直持續(xù)到賭局揭曉。那時(shí)，深圳新房存量已經(jīng)突破了56000套，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)整體大跌。而徐教授則根本沒關(guān)注深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)，直到7月上旬，南方都市報(bào)記者告訴他，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)在下降，他才醒悟過來，開始登報(bào)道歉。

　　現(xiàn)在深圳新房存量在2,2萬套附近徘徊5個(gè)月后，上周新房存量猛增到2.9萬套。根據(jù)我對(duì)深圳今年后四個(gè)月的開盤量分析，將有4萬余套住宅推向市場(chǎng)，而按照現(xiàn)在平均120套左右的銷量，只能銷售14000套左右，新房存量將在年底突破5.4萬套。所以，深圳未來房?jī)r(jià)整體下降的趨勢(shì)已經(jīng)明朗，只有降價(jià)增大銷量，才能延緩泡沫破滅的時(shí)間。

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