“新政前”指2010年1月1日—4月15日(含)；“新政后”指2010年4月16日—8月25日；樣本范圍為其間鏈家地產(chǎn)及光大銀行二手房成交案例。制圖 吳尚楠

　　鏈家地產(chǎn)市場研究與光大銀行昨天發(fā)布的《北京市二手房貸分析報告》顯示，樓市新政施行后，北京市二手房全款購房比例激增，平均貸款成數(shù)也有所下降。專家認為，這顯示新政施行后，投機型及投資型購房者大舉撤離市場，取而代之的是以純剛性需求為主體的購房結(jié)構(gòu)。

　　二手房貸變化一

　　全款購房比例激增

　　報告顯示，今年4月15日前，北京市二手房商業(yè)貸款比例在47.5%左右，但新政實施之后，從4月16日-8月25日4個月間，這一比例下降到31.4%；而二手房全款購房比例則由新政前的38.9%上升至59.9%，創(chuàng)下2007年1月以來的新高。

　　而根據(jù)中原地產(chǎn)昨天公布的數(shù)據(jù)，在近期真正開始施行“認房又認貸”的一個月里，北京市二手房全款購房占比已達到68.1%，這一比例與貸款政策較為寬松的2009年下半年相比，漲了逾40個百分點。

　　解讀鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：新政施行后，貸款政策緊縮，貸款壓力大幅增加，不少購房人寧可改向親友借貸或利用名下其他房產(chǎn)扺押借款來籌措房款，也不愿意過多地從銀行貸款。這導致全款購房和申辦貸款比例出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，也顯示出北京剛性購房者的購購意愿及購購實力驚人。此外，新政后，整個房地產(chǎn)市場迅速形成觀望氣氛，尤其是主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者選擇觀望，也直接導致了貸款比例的下降。

　　中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉：這顯示新政施行后，投機型及投資型購房者大舉撤離市場，取而代之的是以純剛性需求為主體的購房結(jié)構(gòu)。全款客戶更容易砍價，在二手房市場，全款客戶一般能比貸款客戶以低2%-3%的價格成交，這也是很多客戶選擇全款購房的原因之一。

　　二手房貸變化二

　　平均貸款成數(shù)下降

　　報告顯示，新政實施后，除了50歲以上的人群，其余各年齡層二手房客戶的貸款成數(shù)均出現(xiàn)了不同程度的下降。例如25-29歲的人群，在新政實施前，平均貸款成數(shù)為5.4成，而新政之后，平均貸款成數(shù)下降至5.2成。就整個市場來看，平均貸款成數(shù)由新政前的4.9成下降到4.7成。值得一提的是，雖然貸款成數(shù)下降了，但新政后二手房客戶的貸款額度仍保持上漲。尤其是40-49歲貸款群體的貸款額度上升較明顯，平均從75萬元升至88萬元，上升了17%。

　　解讀林倩：新政后貸款成數(shù)下降的主要原因在于貸款門檻提高，迫使購房者必須提高頭付，降低貸款成數(shù)。而能夠繼續(xù)接受高頭付或者高利率的客戶，一般都屬于購房能力較強、所購房產(chǎn)總價較高的類型，因此又造成了新政后貸款額度普遍大幅提高。消費者貸款額度的上漲，并不代表貸款能力的提高，“貸款能力體現(xiàn)在貸款成數(shù)和貸款額度兩個方面。在房價快速上漲的情況下，部分原本具備全款能力的客戶被迫改為貸款，但其貸款成數(shù)往往較低；還款能力較差者則被迫減少貸款成數(shù)；個人融資能力較強的客戶也盡量減少貸款成數(shù)，以緩解還貸壓力”。

　　購房人年輕化

　　報告還針對北京二手房市場購房人的年齡結(jié)構(gòu)進行了分析，指出北京二手房市場存在年齡與還款壓力失衡的問題。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)交易統(tǒng)計，北京頭套房貸申請人的平均年齡只有27歲，這與日本及德國頭次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區(qū)頭次購房人平均年齡36歲、美國頭次購房人平均年齡在30歲以上相比，顯然，北京年輕人過早且過于依賴父母力量購房。

　　解讀林倩：購房人年輕化是一個值得政府關(guān)注的警示，提前購房不但造成了購房壓力的年輕化，同時也助推了北京房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求、房價難以調(diào)控回落。目前，如何延緩年輕人過早的購房需求，以及撫平為人父母者與年輕人本人在初入社會時暫時性“無產(chǎn)”的恐慌心理，將是引導北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

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