10月31日，115家A股上市房地產開發(fā)企業(yè)三季報全部披露完成。

來自Wind的數據顯示，前三季度A股115家房企合計實現營業(yè)總收入13800.40億元，同比增長22.25%；合計實現利潤1593.21億元，同比增長15.40%。其中，57家房企實現凈利潤正增長，17家房企凈利潤同比翻番。

另據克而瑞發(fā)布的數據顯示，2019年1-9月， 00房企整體實現全口徑銷售金額8.06萬億元，同比增長15.0%；整體實現權益銷售金額5.93萬億元，同比增長3.7%。

雖然各項財報數據仍同比穩(wěn)步上升，但房企的銷售壓力正在加大。

11月4日，佳兆業(yè)集團控股戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長劉策告訴時代周報記者，目前大部分標桿房企面臨較大的資金壓力，甚至三盛宏業(yè)、頤和地產等房企出現爆雷現象，因此建議營銷端盡力跑量，回籠現金流，緩解資金壓力。

龍頭房企四季度更是嚴陣以待。

10月26日，萬科方面向時代周報記者表示，公司會堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。截至9月末，萬科存貨跌價準備余額為30.6億元。

近日，時代周報記者還從碧桂園獲悉，從去年開始，碧桂園就緊抓回款，并在今年用權益回款來進行考核。與此同時，碧桂園還把之前制定的“三四五線全覆蓋”策略優(yōu)化調整為“精準全覆蓋”策略，并要求三四線城市的項目在開盤時現金流就爭取回正，后續(xù)市場反映好的項目，推盤速度加快，市場反映不好的項目，就減緩建設進度。

另據媒體報道，恒大集團主席許家印在10月7日的季度工作會議上指出，地產業(yè)務的銷售和銷售回款仍然是公司未來的頭等大事，一定要提前超額完成今年6000億元的銷售任務。同時，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元。

目標完成率分化

在樓市調控高壓下，上市房企的目標完成率也出現分化。

時代周報記者根據已經發(fā)布業(yè)績公告的上市房企統(tǒng)計，截至9月末，三家龍頭房企中，中國恒大累計銷售超4530億元，目標完成率達75.5%。尤其9月，恒大共銷售831.1億元，創(chuàng)公司單月銷售歷史新高，環(huán)比增長73.8%，同比增長31.9%。而碧桂園和萬科分別實現銷售額4756.1億元、4229.3億元（權益），但兩者均未公布今年銷售目標。

中海地產、世茂房地產分別實現合約銷售2601.2億元（2902.2億港元）、1739.9億元，目標完成率分別高達82.92%、82.85%。新城控股、龍湖集團、華潤置地同樣不遑多讓，分別實現合約銷售1976.91億元、1746.2億元、1753.7億元，目標完成率均在72%-80%之間。融創(chuàng)中國和保利發(fā)展分別實現合約銷售額3694.9億元、3467.73億元，目標完成率較上述房企略低，分別為67.18%、69.35%。

值得注意的是，部分中型房企在前三季度業(yè)績完成率較高。其中龍光地產前9月合約銷售同比增長31%至約717億元，目標完成率高達84%，位居地產行業(yè)前列。陽光城前9個月銷售金額達1502.11億元，按照1800億元銷售目標計算，已完成年度目標的83.44%。

但亦有部分頭部房企業(yè)績完成率不甚理想。其中綠城今年前9月實現合同銷售金額約795億元，按照2000億元銷售目標，目標完成率為61.6%。今年喊出1600億元銷售目標的富力，前9月實現合約925.6億元，目標完成率為57.85%。

另據克而瑞數據顯示，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的 00房企中，近4成房企目標完成率達到75%以上，另有近4成房企的目標完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標完成率未達到65%。規(guī)模房企整體目標達成情況不及去年同期。

全力回款

隨著融資渠道的全方位收緊，房企的策略也從前些年的“規(guī)模為王”，到如今的“全力回款”。

今年8月份萬科業(yè)績會上， 運營官張旭透露，公司的銷售策略非常清晰，沒有給自己規(guī)定目標，堅持每天都是賣房子的好時候，能夠積極回款，把庫存去化掉。

“比如我們每次開盤給自己都規(guī)定一個開盤率，比如說60%以上，我們也不給自己留庫存，我們會規(guī)定拿到銷售許可證超過6個月以上沒賣掉就是長期庫存，這是我們一貫而來的策略?！睆埿裱a充稱。

今年10月，許家印在恒大高層會議上強調，四季度要大力抓好銷售和銷售回款工作，這是集團的頭等大事?！耙欢ㄒ崆俺~完成今年6000億元銷售任務。同時，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元?！痹S家印稱。

另據時代周報記者了解，針對三四線城市項目，碧桂園還提出十六字方針，即：以銷定產、不賣散、小步快跑、新貨不積存。

其中新貨不積存指的是充分利用三四線城市地貨比（即地價與貨值的比例）達到1∶7甚至1∶10的優(yōu)勢，分批次推出貨源，存地不存貨。做好前期調研、控制建設進度、銷售進度，確保新推貨量盡快去化，保證資金回籠時間。

近日，據廣州某千億元級房企人士向時代周報記者透露，為了“?，F金流”，該房企重慶分公司還專門成立“回款小組”，由總經理親自任組長，營銷、財務、法務、業(yè)務等各大相關部門負責人任組員。每周四，重慶公司還會召開例行回款會，加快每月回款進程。

針對第四季度市場走勢，克而瑞預測，經過上半年集中拿地補庫存，在新開工節(jié)奏的影響下，房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度。

克而瑞預計，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。

劉策告訴時代周報記者，從政策方面看，大的調控基調不會變，一城一策將持續(xù)，不過不排除后續(xù)會有更多城市出臺類似于南京、三亞、天津這種以人才定向放松限購的政策。從融資端看，四季度嚴監(jiān)管不變，加上四季度銀行額度往往偏緊，因此不管是信托等前端融資，還是公司發(fā)債等信用融資難度都比較大。

劉策建議稱，盡管目前大部分標桿房企面臨較大的資金壓力，但危中見機，四季度土地市場壓力窗口機會，一是公開市場優(yōu)質地塊會增多，二是收并購可能會出現一波機會，資金壓力小的房企可以積極補倉。

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