年初至今,上市房企業(yè)績逐級下滑,一季報(bào)及中報(bào)時(shí)凈利潤均出現(xiàn)同比負(fù)增長。從目前披露的三季報(bào)及預(yù)告來看,房企前三季度的盈利水平仍不容樂觀,很可能繼續(xù)出現(xiàn)同比下降。不過隨著近期央行房地產(chǎn)信貸政策的松動(dòng),樓市預(yù)期正在發(fā)生悄然變化,市場成交量出現(xiàn)回升跡象,房地產(chǎn)四季度預(yù)期正在回暖。

　　三季報(bào)業(yè)績或下滑

　　下半年樓市逐步進(jìn)入觀望深水區(qū),開發(fā)商的營銷壓力漸增,費(fèi)用支出處于高位。再加上房企毛利率短期內(nèi)難有明顯改善,使得房企前三季度凈利潤或延續(xù)同比下滑的態(tài)勢。

　　今年以來,上市房企的整體業(yè)績增幅呈現(xiàn)逐級下滑態(tài)勢。一季度A股房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降6.38%,中報(bào)時(shí)同比下降幅度擴(kuò)大至8.9%。統(tǒng)計(jì)顯示,目前共有51家A股房企披露了三季度業(yè)績預(yù)告,預(yù)減及預(yù)虧的公司家數(shù)共有29家,占比近六成。如果按照各家公司凈利潤預(yù)計(jì)變動(dòng)的中值計(jì)算,剔除不可比因素后,44家房企前三季度凈利潤同比下降超三成,業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀。

　　從三季報(bào)披露安排看,“萬保招金”四大龍頭房企大多集中在10月末披露。目前僅有天健集團(tuán)、渝開發(fā)、大名城等五家房企披露了三季報(bào)。渝開發(fā)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)前三季度凈利潤分別同比增長102.85%和147.57%,其余幾家公司則出現(xiàn)不同程度的同比下滑。

　結(jié)算項(xiàng)目較少或尚未到結(jié)算期是不少房企業(yè)績下滑的主要原因。天健集團(tuán)三季報(bào)顯示,三季度公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1.63萬平方米,同比下降40.52%。

　　通常情況下,三季度及四季度是房企結(jié)算高峰期。自2003年以來,A股房企在三季報(bào)的業(yè)績一直保持同比增長的態(tài)勢。2013年三季報(bào)時(shí)A股房企業(yè)績同比增幅為26.7%。不過從當(dāng)前趨勢看,2014年上市房企三季報(bào)整體業(yè)績很可能延續(xù)年初至今同比下滑的態(tài)勢,這將成為2003年以來頭次出現(xiàn)三季報(bào)凈利潤同比負(fù)增長,創(chuàng)下十二年來的增速新低。

　　總體來看,主流房企凈利潤有望在三季報(bào)保持15%-20%的增速,已經(jīng)披露三季報(bào)預(yù)告的榮盛發(fā)展、中天城投、頭開股份等房企均保持業(yè)績增長。相比之下,業(yè)務(wù)主要在三四線城市的中小房企則面臨庫存積壓的壓力,應(yīng)提防房價(jià)下行帶來的資產(chǎn)減值沖擊。

　　四季度預(yù)期略回暖

　　十一假期前央行一紙文件宣告房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)松動(dòng),受此影響,此前悲觀的樓市預(yù)期開始回暖。

　　統(tǒng)計(jì)顯示,受信貸新政和北京市調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)兩大利好影響,北京樓市已表現(xiàn)出向好跡象。10月上旬北京市二手房市場新增房源比9月同期增長近兩成,市場新增客源比9月同期增長了近一成。

　　在政策帶動(dòng)下,當(dāng)前市場供求層面和購賣雙方的情緒已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化,較明顯的特征是二手房門店來訪量有所增加,說明有意向購房的人群正在增多,這將是未來成交量回升的基礎(chǔ)。部分地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)也顯示,近期二手房購賣合同簽訂量較9月同期有所提升,成交均價(jià)也出現(xiàn)小幅反彈。

　　值得注意的是,房企預(yù)期也在發(fā)生改變。僅從土地市場看,從9月開始,包括萬科、遠(yuǎn)洋等多家房企已經(jīng)連續(xù)出手拿地。9月20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額達(dá)到173億元,已是半年來的高點(diǎn)。特別是一線城市土地市場整體成交仍保持活躍。今年前9個(gè)月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)土地出讓金為3671.16億元,與2013年同期基本持平。

　　萬科在近期更是表示,隨著市場景氣實(shí)際好轉(zhuǎn),四季度開發(fā)商推盤量會擴(kuò)大,銷售會有明顯起色,同時(shí)四季度有希望看到房價(jià)軟著陸。

　　總體看,伴隨央行信貸政策調(diào)整,四季度行業(yè)銷量和政策面都將好于前三季度。隨著后市各地信貸政策細(xì)則陸續(xù)出臺,改善型需求將逐步入市,帶動(dòng)10月成交回升。除了小部分三四線城市庫存積壓過于嚴(yán)重外,其他城市有望全面止跌。

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