在房地產(chǎn)調(diào)控與人才引進(jìn)并存的大背景下，“買公寓落戶”的做法近期再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

從9月15日起，寧波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上大幅度放寬人才落戶、居住就業(yè)落戶條件，取消老年父母投靠落戶限制，并新增了租賃落戶和投資創(chuàng)業(yè)落戶，明確規(guī)定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶”，即購(gòu)買公寓也可落戶。除寧波外，目前可以通過購(gòu)買公寓而直接落戶的城市，還包括寧波、六安。

此外，在佛山等一些實(shí)施積分落戶的城市，公寓與住宅一樣，適用于同一套的積分規(guī)則。

這些做法被業(yè)界簡(jiǎn)稱為“買公寓落戶”。目前來看，這類政策不是新規(guī)，國(guó)內(nèi)已有一些城市實(shí)施了這種做法。

過去幾年來，不少城市放寬落戶條件，以吸引人才留住人才。在大多數(shù)城市，放開戶籍通常意味著放開購(gòu)房資格。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“買公寓落戶”的做法背后，另有隱情。

“買公寓落戶”存爭(zhēng)議

與住宅不同，公寓是以商業(yè)立項(xiàng)，設(shè)計(jì)成住宅產(chǎn)品的一種業(yè)態(tài)。公寓的產(chǎn)權(quán)年限通常為40年或50年，水、電、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)通常也高于住宅。目前，除北京等少數(shù)熱點(diǎn)城市外，大部分城市并未對(duì)公寓實(shí)施限購(gòu)政策。

寧波市 實(shí)施的落戶新政，于今年7月25日就已出臺(tái)。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》指出，取得商業(yè)用房或辦公用房合法所有權(quán)的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房產(chǎn)所在地的社區(qū)集體戶。

但文件同時(shí)規(guī)定了一個(gè)先決條件，即“在我市投資辦企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)業(yè)稅款繳納滿3年或社保繳納滿3年”。

也即，寧波的落戶政策，并不是簡(jiǎn)單的“購(gòu)買公寓即可落戶”。通過這種方式進(jìn)行落戶的，同樣面臨一定的門檻。

長(zhǎng)沙的公寓落戶政策也得以確認(rèn)。9月4日，長(zhǎng)沙市政府網(wǎng)的“市長(zhǎng)信箱”欄目在回復(fù)群眾提問時(shí)表示，“通過購(gòu)買、受贈(zèng)、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權(quán)的人員，……可以申請(qǐng)將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮(zhèn)?！?/p>

數(shù)天后，該欄目還表示，商業(yè)公寓落戶后，如在長(zhǎng)沙城區(qū)并無其他住宅性質(zhì)房產(chǎn)，且家長(zhǎng)及小孩實(shí)際居住（經(jīng)入戶調(diào)查），可以按有戶無房排序安排入學(xué)。

在一些實(shí)施積分落戶的城市，公寓與住宅適用于同一套的積分規(guī)則。比如，按照佛山于去年11月出臺(tái)的新規(guī)，在佛山市擁有合法房產(chǎn)（含商業(yè)類，如公寓、商鋪、寫字樓等），按房產(chǎn)建筑面積每平方米積1分計(jì)分。

“‘買公寓落戶’不是新規(guī)，國(guó)內(nèi)已有一些城市實(shí)施了這種政策?！敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這種做法反映出地方政府對(duì)人才的迫切需求，但以這種方式進(jìn)行落戶有待商榷。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，按照當(dāng)前樓市調(diào)控的主基調(diào)，對(duì)商辦類和公寓項(xiàng)目的做法應(yīng)該是嚴(yán)控，不能作為落戶的渠道。比如，2017年，北京對(duì)商住類產(chǎn)品實(shí)施了比住宅更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，廈門推出 嚴(yán)“禁公寓令”，規(guī)定商辦項(xiàng)目改造成為公寓類住宅的，甚至可無償收回土地使用權(quán)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然“買公寓落戶”的做法存在爭(zhēng)議，但仍有一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于住宅限購(gòu)等原因，近年來，很多城市都存在大量購(gòu)買了公寓產(chǎn)品，并將其作為 住所的人群，這部分人有著落戶的現(xiàn)實(shí)需要。

他還表示，這種做法不能簡(jiǎn)單理解為購(gòu)房政策的放松，但客觀上有助于這類物業(yè)價(jià)值的上升。由于很多城市的公寓庫(kù)存龐大，還能起到消化庫(kù)存的效果?！昂芏喑鞘性谥贫ㄟ@類政策的時(shí)候，事實(shí)上已經(jīng)考慮到了這一點(diǎn)。”

去庫(kù)存壓力仍大

我國(guó)公寓市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模有多大？

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，一線城市的情況稍好，在很多二三線城市，公寓類產(chǎn)品普遍存在過?，F(xiàn)象。據(jù)監(jiān)測(cè)，長(zhǎng)沙的公寓空置率達(dá)到30%。

究其原因，主要是因?yàn)榇饲皫啄晟虡I(yè)用地供應(yīng)量過大，近些年在土地出讓中，雖然商辦地塊占比有所下降，但綜合類土地中也包含商業(yè)部分。且相比純住宅類產(chǎn)品，公寓類產(chǎn)品的去化速度要慢得多。

近幾年來，很多城市允許將空置的公寓產(chǎn)品改造成長(zhǎng)租公寓或共享辦公空間，但當(dāng)前的公寓存量規(guī)模仍然不容忽視。

以出臺(tái)“買公寓落戶”的城市為例，根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至今年6月末，長(zhǎng)沙市商辦公寓存量面積為162.7萬平方米，達(dá)近兩年 。按照當(dāng)前的消化速度，該類產(chǎn)品的去化周期為16.8個(gè)月。

據(jù)寧波中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，近期寧波公寓類產(chǎn)品供需兩旺，但庫(kù)存規(guī)模仍然不小。

其他城市中，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年8月底，成都公寓市場(chǎng)存量約為640.72萬平方米，需要21.7個(gè)月才能消化庫(kù)存。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年11月底，廣州一手公寓庫(kù)存量達(dá)160.04萬平方米，余28136套存貨，去化周期達(dá)23.1個(gè)月。

孫祖天認(rèn)為，“買公寓落戶”政策的推出，本身就兼具人才引進(jìn)和商辦產(chǎn)品去庫(kù)存的雙重考慮。

安徽六安是從去年6月份推出“買公寓落戶”的，在六安購(gòu)買存量公寓，甚至可享受與住宅同等的入戶、上學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)等政策。這一條款出現(xiàn)在名為《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見》的文件中，出發(fā)點(diǎn)顯而易見。

嚴(yán)躍進(jìn)仍對(duì)這一政策持正面看法，他認(rèn)為，“買公寓落戶”并不等同于調(diào)控政策放松。如果在引進(jìn)人才的同時(shí)，促進(jìn)了商辦庫(kù)存的消化，并不是壞事。

孫祖天指出，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度看，散售物業(yè)的管理難度，要明顯大于整租或整售物業(yè)。因此，放開公寓的銷售，可能會(huì)對(duì)這類項(xiàng)目的管理帶來一定壓力。

他還表示，“買公寓落戶”政策的推行，容易刺激一部分投資性需求的釋放，這一點(diǎn)需要警惕。

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