近的樓市，敏感而多變。

剛說(shuō)房貸利率出現(xiàn)下行勢(shì)頭，就出現(xiàn)全國(guó)首套房貸利率創(chuàng)出年內(nèi)新高的消息；剛說(shuō)北京二手房網(wǎng)簽量大漲，就傳來(lái)北京二手房?jī)r(jià)格“松動(dòng)”的新聞。

明年房?jī)r(jià)趨勢(shì)怎樣？房地產(chǎn)調(diào)控政策將怎么走？明年土地市場(chǎng)情況怎樣？購(gòu)房者權(quán)益怎么保障？

近期，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了“中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)”。這個(gè)報(bào)告信息量很大，對(duì)不少你我關(guān)心的問(wèn)題都有回答。

明年樓市趨勢(shì)——

總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛：2019年樓市 的可能是——平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。

總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。時(shí)間上，降溫中還有起伏和波動(dòng)。

未來(lái)一年，一、二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存可能再度增加。

房地產(chǎn)稅——

只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收

《報(bào)告》建議，房地產(chǎn)稅推出實(shí)行漸進(jìn)方案，只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計(jì)其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開(kāi)征，不交易的住房暫不征收。

在個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程并制定開(kāi)征時(shí)間表和路線圖，增加投資投機(jī)者的持有成本和政策預(yù)期，用市場(chǎng)化方式進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體的行為。

調(diào)控同時(shí)防誤傷——

鼓勵(lì)銀行降低首套房貸利率

《報(bào)告》建議，繼續(xù)保持調(diào)控定力，謹(jǐn)防調(diào)控誤傷剛需。對(duì)年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當(dāng)政策傾斜，支持并鼓勵(lì)當(dāng)前銀行降低首套房貸利率的做法。

購(gòu)房者權(quán)益保障——

對(duì) 出臺(tái)更多細(xì)化的制度約束

《報(bào)告》密切關(guān)注購(gòu)房者權(quán)益保障?！秷?bào)告》指出，目前的調(diào)控政策大多集中到了樓市的前段，主要是住房的供給和交易階段，而對(duì)住房市場(chǎng)的中段和后期管理偏空白，導(dǎo)致交房過(guò)程中的維權(quán)事件頻發(fā)， 也成為矛盾的焦點(diǎn)。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該更多關(guān)注購(gòu)房者權(quán)益保障。加強(qiáng)房屋質(zhì)量的監(jiān)控，對(duì) 出臺(tái)更多細(xì)化的制度約束。

海外置業(yè)前景——

“海上絲綢之路”沿線國(guó)家房市可能持續(xù)繁榮

《報(bào)告》指出，2018～2019年，在主要經(jīng)濟(jì)體較好經(jīng)濟(jì)前景的推動(dòng)下，預(yù)測(cè)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在繼續(xù)保持繁榮的趨勢(shì)，甚至在下一波住房市場(chǎng)周期時(shí)具有更高的房?jī)r(jià)增速。但是，全球住房市場(chǎng)的不平衡也將加劇。

發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應(yīng)。新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場(chǎng)整體上會(huì)發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國(guó)家的的住房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。

明年土地市場(chǎng)——

可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)

《報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫(kù)存量的回升，在下一個(gè)年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)會(huì)可能會(huì)從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢(shì)；于此同時(shí)，全國(guó)土地出讓收入的增速可能會(huì)放緩。

需要進(jìn)一步監(jiān)控土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，關(guān)注其進(jìn)一步發(fā)展可能會(huì)給住房市場(chǎng)、地方政府收入和宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。一方面，要保持政策定力，將市場(chǎng)波動(dòng)看做正?，F(xiàn)象，不能因市場(chǎng)波動(dòng)就輕易放水或轉(zhuǎn)向，使前期努力盡失；另一方面，政府調(diào)控要提高水平，應(yīng)制定好供地計(jì)劃，把握好供地節(jié)奏，合理定價(jià)。

未來(lái)調(diào)控政策走向——

盡快推動(dòng)樓市調(diào)控的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向

《報(bào)告》建議，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定。堅(jiān)守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動(dòng)搖。完善調(diào)控措施，將臨時(shí)性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。

隨著樓市調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)要盡快推動(dòng)樓市調(diào)控的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向。限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控手段成本高、效率低，應(yīng)該逐步退出。要尊重市場(chǎng)力量，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深化調(diào)整與自我修復(fù)。

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