中共中央政治局7月31日召開會議，會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

在因地制宜、因城施策的思路指引下，房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步趨嚴。有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的7月，國內(nèi)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，且調(diào)控正在逐步向二三線城市下沉。

今年以來，建立房地產(chǎn)市場長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識。如何讓房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定發(fā)展，成為各個市場主體必須面對的問題。

7月調(diào)控次數(shù)刷新同期紀錄

事實上，根據(jù)不完全統(tǒng)計，進入7月以來，已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，這一調(diào)控次數(shù)也刷新了 近兩年來樓市調(diào)控的同期紀錄。

調(diào)控范圍包括進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象等。

克而瑞分析指出，值得注意的是，在7月出臺的各類調(diào)控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市計劃占據(jù)了主流。

個別城市還針對調(diào)控房價以比例的形式設(shè)置了漲幅上限，例如在7月10日，福建寧德發(fā)布通知，中心城區(qū)新建商品住宅均價在2018年1月的（8882元/平方米）的根底上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅（毛坯）預(yù)售均價實行 限價， 控制在11000元/平方米以內(nèi)。

據(jù)初步測算，從同比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。

堅決遏制房價上漲

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認為，中央政治局會議提出下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，這體現(xiàn)出調(diào)控政策或?qū)⒏于呄驀栏瘛?/p>

“樓市之所以需要調(diào)控，就是因為供需結(jié)構(gòu)緊張使得房價仍有上漲空間，‘買房就賺錢’的這個預(yù)期仍然存在”，張大偉指出，幾年前樓市相對低迷的階段，是不需要限購、限價等措施，當前階段遏制房價上漲，仍然需要多種政策并舉來應(yīng)對挑戰(zhàn)。

克而瑞分析認為，接下來房地產(chǎn)市場具體調(diào)控手段還是堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導預(yù)期、整治市場秩序等方面。

今年6月底，住建部等七部委在國內(nèi)30座城市聯(lián)合開展治理樓市亂象專項行動，到了7月31日，住建部官網(wǎng)公布了20家違法違規(guī)房企及中介黑名單，并指出這些企業(yè)的違法違規(guī)行為主要涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，侵害了人民群眾合法權(quán)益，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，造成了不良的社會影響。

張大偉認為，過去各大城市都在新出調(diào)控政策，此次對30城開展治理專項行動，也是對樓市政策執(zhí)行情況的一次檢查。

當前，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的步伐正在加快，對此克而瑞分析認為，具體或?qū)⒃谌齻€方面加快出臺措施。一是土地供應(yīng)有供有限，高位庫存城市應(yīng)大幅調(diào)降供地指標，庫存不足、房價上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng)和加快供應(yīng)節(jié)奏；二是租賃市場仍在起步階段，相關(guān)制度建設(shè)存在空白，應(yīng)加快發(fā)展租賃市場；三是房地產(chǎn)稅年內(nèi)或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性舉措。

房企銷售業(yè)績將分化

根據(jù)克而瑞公布的《2018年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 00排行榜》，截至今年7月，碧桂園、萬科、恒大三家房企分別實現(xiàn)銷售流量金額4614.9億元、3502.8億元和3446.8億元。這其中，碧桂園距離突破去年5508億元的目標僅有約900億元的差距，其余兩家龍頭房企距離超過去年全年業(yè)績也已不遠。

除“碧恒萬”三家外，保利、融創(chuàng)繼續(xù)鞏固各自陣地，以2431.2億元和2253.0億元排名第四、第五位。截至7月底，業(yè)績已經(jīng)突破千億關(guān)口的房企共有10家，除前述幾大企業(yè)外，還有綠地、中海、龍湖、新城控股和華潤置地等規(guī)模房企。

與6月單月超過萬億的銷售規(guī)模相比，百強房企7月業(yè)績環(huán)比下降31.5%。不過克而瑞分析指出，這種下滑是季節(jié)性因素所致，事實上，7月單月的銷售規(guī)模達到7642億元，這一數(shù)字是與今年前6月的均值基本持平的，同比增幅為57.7%。

盡管今年以來不少企業(yè)銷售規(guī)模不斷增長，銷售額也突破紀錄，但房企面臨的市場環(huán)境更加復(fù)雜，資金緊缺仍是所有企業(yè)共同面臨的問題。從克而瑞發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值數(shù)據(jù)來看，恒大、碧桂園、萬科融創(chuàng)等企業(yè)新增土地貨值較高，規(guī)模較大，但對于新增貨值排名50開外的房企而言，生存空間被進一步擠壓，不少企業(yè)的新增土儲集中度均小于銷售。

克而瑞分析指出，上半年金融收緊趨勢未變，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的 問題。在投資拿地上反應(yīng)明顯，不僅制約了房企中長期的投資力度，更加劇了房企間布局的分化。盡管7月房企銷售業(yè)績由于季節(jié)性因素環(huán)比下降，但預(yù)計三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度，加快推貨，房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)保持增長。

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