在國家房產(chǎn)新政重錘敲打下，猛漲多個月的海南也不可避免地受到此次樓市調控的波及，成交量下跌，市場處于觀望狀態(tài)，但是房價并沒有松動下降。多數(shù)人認為目前海南處于傳統(tǒng)淡季，銷量下跌很正常，但大家翹頭企盼的旺季將會是什么樣的市場形勢，依然成為業(yè)界關注的焦點。5月27日，在新京報傳媒推介會暨“國際旅游島”論壇上，來自海南、北京約200位專家學者共同探討了海南市場走勢。

　　 樓市量跌價挺

　　在樓市調控政策頻出、各地成交持續(xù)低迷的情況下，海南樓市并未出現(xiàn)價格大幅跳水情況，反而逆勢堅挺或上漲。

　　據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，三亞商品房銷售均價為22921.98元/平方米，環(huán)比上升了14.3%。具體項目表現(xiàn)，如5月中旬雅居樂海南清水灣項目推出“星海傳說”二期，大約90多套獨棟別墅，市場均價4萬元/平方米起，比一期均價3.5萬元/平方米的價格上漲了5000元/平方米。攬海聽濤均價為21000元/平方米，山嶼湖項目在售房源雖然不多，但均價依舊保持在34000元/平方米。

　　在價格堅挺的同時，三亞成交量急劇下跌。海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份三亞商品房總簽約套數(shù)為316套，環(huán)比下降了66%，平均日成交量為10.19套，與4月份的單日成交量較高為80套相比，下降了76%。5月三亞商品房總簽約面積為35484.12平方米，環(huán)比下降了55.6%。

　　三亞卓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙相雨表示，在此次新政出臺的時間段，正是海南樓市傳統(tǒng)的淡季，但不能否認嚴厲的政策出臺已經(jīng)對海南樓市產(chǎn)生了影響，從目前市場觀察判斷，明顯感覺到消費者出現(xiàn)了觀望情緒，客流量減少。

　　對于海南樓市出現(xiàn)量跌價挺的局面，開發(fā)商普遍表現(xiàn)比較淡定。開發(fā)香水灣1號的北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁海毅軒認為，三亞樓市淡季，島外購房者陸續(xù)撤離三亞，加上樓市新政的影響，導致觀望人數(shù)增加，銷量下降純屬正常。

　　 開發(fā)商放緩推盤節(jié)奏

　　為應對樓市目前的冰河期，計劃在五月左右開盤的樓盤，多數(shù)已改變銷售策略，推遲在十月份左右開盤，目前正處于蓄客階段。

　　 “原本打算4、5月份開盤的開發(fā)商，因為市場轉冷，都心有靈犀地推遲了開盤時間。”中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理謝青向記者透露，海南較關鍵的問題是房價漲勢太快。當新政落實情況比較好時，雖不敢肯定市場何時有起色，但10月之后應該會逐漸好轉，很多項目開發(fā)商都在觀望。

　　開發(fā)商目前并不差錢也成為他們推遲開盤的因素之一。謝青說：“去年年底和今年年初的火熱，讓開發(fā)商今年在海南的銷售目標也完成了大半，如富力在海南的富力灣項目已經(jīng)完成了全年60%左右的銷售目標，開發(fā)商壓力不大。”

　　 業(yè)內看好旺季或重拾升勢

　　相對于去年年底今年年初節(jié)節(jié)升高的房價，新政以來海南樓市的整體低迷讓人猜想不斷。下半年海南樓市是否會被調控政策打壓下去？業(yè)內人士均對海南樓市持不同程度的樂觀態(tài)度。

　　大部分業(yè)內人士認為在經(jīng)過這段時間的淡市后，海南樓市仍會重拾升勢。具體理由總結有四：一是海南樓市是面向全國富人的特殊市場，中國有財力購購海南房地產(chǎn)的人大約有1000萬人。二是海南購房者大多不需要按揭，有相當多數(shù)量的購房者是刷卡或使用現(xiàn)金購購。提高二套房貸對海南樓市沒有影響。三是海南國際旅游島已上升為國家戰(zhàn)略，海南的環(huán)境優(yōu)勢將更加明顯，海南樓市增值潛力巨大。四是樓市新政沒有改變土地財政這一關鍵因素，樓市調控存在很大變數(shù)。

　　但是也有業(yè)內人士表示悲觀，謝青認為，海南市場大部分操盤手并沒有經(jīng)歷市場大周期，心理素質普遍不太高，如今海南地價成本與房價相比，其比重太少可以忽略不計，因此降價空間非常大，加之開發(fā)商不缺錢，如果發(fā)展商心態(tài)出現(xiàn)波動，不排除有大規(guī)模跟風降價的可能性。

　　經(jīng)歷過上一輪上漲后，面對即將到來的旺季，趙相雨、海毅軒、簡毓萍等業(yè)內人士認為，踏實做產(chǎn)品，通過品牌營銷等推廣活動積蓄客源，實為應對之策。

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　　 -房價走勢

　　 旺季到來后銷量會升

　　 ●吳飛(海南省五指山市旅游局局長)：海南是國人養(yǎng)生度假的地方，旅游特色、氣候在全國稀有，所以房地產(chǎn)市場并沒有受到政策太大影響，目前海南樓市正處于淡季，很正常。預計下半年旺季到來后，銷量會有所提升，五指山房價大幅度提升的可能性不大。

　　 下半年房價穩(wěn)中有升

　　 ●趙相雨(三亞卓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：從海南目前各大樓盤的市場現(xiàn)狀分析，下半年新盤入市量會較去年持平，購房需求將會回升，預計房價會穩(wěn)中有升。此輪房地產(chǎn)調控正值海南的傳統(tǒng)淡季，從調控開始預計會持續(xù)半年多，半年后海南旺季到來時，此前的調控政策可能消化差不多，現(xiàn)在還談不上海南的房價會降多少，起碼優(yōu)質品牌樓盤應不會降價，這與開發(fā)商的實力也有關系。

　　 房價持平略有下降

　　 ●海毅軒(北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁)：目前海南樓市觀望在此輪房地產(chǎn)調控前，由于春節(jié)和國際旅游島出臺的因素，海南銷量集中井噴，80%左右的房源已經(jīng)銷售出去，受此次宏調影響，海南樓市也處于觀望等待期，因此目前正是開發(fā)商休整準備旺季到來的較好時期。

　　預計今年下半年海南樓市還將是旺季，但下半年房源供應充足，對海南價格會有影響，價格預計持平略有下降，優(yōu)惠幅度大一些。

　　從海南長期發(fā)展看，海南樓市屬于休閑度假地產(chǎn)，其資源的稀缺性吸引大量投資客來此置業(yè)，所以海南樓市長期向好。

　　 不排除大規(guī)模降價

　　 ●謝青(中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理)：海南的很多發(fā)展商雖然上半年完成了60%的銷售額，但是下半年的市場供應量非常巨大，從供需角度看整體還是悲觀的。

　　當然影響我們對市場悲觀態(tài)度的原因還有兩個，一是因為海南沒有經(jīng)歷市場周期(在較近10年內)，操盤手的心態(tài)容易出現(xiàn)問題，客戶對市場反應速度的不確定性也會增加項目入市風險；二是海南項目地價相對低廉，發(fā)展商降價空間較大，如果發(fā)展商心態(tài)出現(xiàn)波動，不排除有大規(guī)模跟風降價的可能性。

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　　 -何時回暖

　　 2010年三亞樓市將進入調整期

　　 ●簡毓萍(雅居樂地產(chǎn)總裁助理)：目前房產(chǎn)新政對三亞樓市影響還沒有真正凸顯出來。雖然新政對貸款購購套及以上住房有一定的限制，但事實上在三亞購購房產(chǎn)的島外人士資金都比較雄厚，雅居樂清水灣項目70%左右的購房者是一次性付清房款，很少有人會按揭貸款。但市場也不可避免地出現(xiàn)了觀望氣氛，這是因為春節(jié)期間，三亞部分樓盤由于價格漲幅過快，超出了消費者的承受底線。同時在政府政策的調控下，消費者希望通過政策的杠桿作用，在平抑房價后再圖出手。國際旅游島對海南房地產(chǎn)市場也起到了很大的推動作用，受客觀市場環(huán)境以及政府政策的影響，2010年三亞房地產(chǎn)市場將會進入調整期，較終將回歸理性。

　　 “元旦前后樓市回暖”

　　 ●劉勁松(海南金手指投資集團營銷總監(jiān))：海南受到此次宏調影響，銷售量下滑明顯，目前開發(fā)商、購房者都處于博弈和觀望階段。但是海南作為中國除了臺灣之外先進的熱帶寶島，擁有良好的空氣、氣候、水源，以及建設國際旅游島的發(fā)展政策，它作為資源性、稀缺性地產(chǎn)具有長期保值增值的功能，這將吸引內地城市資金進入海南，也將推高海南樓市價格往上走。但也不會出現(xiàn)暴漲，預計元旦前后銷量增加，房價基本持平。

　　面對目前不是很好的市場環(huán)境，開發(fā)商應該做好資金流計劃和開工計劃，同時注重品牌建設。

　　 -專家視角

　　四季度樓市面臨嚴峻考驗

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任王玨林在新京報傳媒旗下的《房地產(chǎn)世界》海南推介會上分析認為，2010年的房地產(chǎn)形勢分三階段，上半年屬于觀望期，下半年屬于觀望趨緩，年底四季度市場要經(jīng)受嚴重的考驗?！氨容^今年GDP指標8%，將會給轉變方式、調整結構、轉變市場留出足夠的空間。”王玨林認為市場會在調整中得到發(fā)展。

　　觀望期越長損失越大。他認為，決心、供應量是縮短觀望期的關鍵，縮短觀望期的對策是，調控政策的堅定；地方配套政策抓緊出臺；囤房囤地等違規(guī)行為加緊處理；加大房屋供應量，緩解剛性需求；提高透明度減少地產(chǎn)企業(yè)之間的攀比；加強社會輿論監(jiān)督。

　　同時他指出四季度樓市將面臨嚴峻考驗，投資消費帶動效應不會改變。當前國家的投資消費政策尤其促消費政策、促內需政策沒有發(fā)生變化，還是在鼓勵。

　　另外，當前國家的經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，城市建設長期推進城鎮(zhèn)化，都給房地產(chǎn)業(yè)奠定了很好的發(fā)展基礎。因為無論經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都需要我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用。

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