省四屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議昨分組審議《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》，草案指出——

　　物業(yè)企業(yè)拒“代收” 水電單位不得掐水?dāng)嚯?/P>

　　昨天上午，省四屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議對(duì)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》進(jìn)行了分組審議，在修訂草案中，針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立門(mén)檻高、維修基金使用難、代收費(fèi)糾紛等常見(jiàn)問(wèn)題增加了修改內(nèi)容。

　　【關(guān)鍵詞】業(yè)主大會(huì)

　　省人大法制委員會(huì)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)行的實(shí)際情況看，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)的門(mén)檻過(guò)高。頭先，我省相當(dāng)一部分小區(qū)省外人員購(gòu)購(gòu)多，常住率低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，?？谑羞@類(lèi)小區(qū)約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類(lèi)小區(qū)入住率不足30%，致使頭次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立無(wú)法達(dá)到法定條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省實(shí)行物業(yè)管理的1283個(gè)小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會(huì)的只有452個(gè)，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。

　　還有一些規(guī)模較大的小區(qū)因建設(shè)周期長(zhǎng)，分若干期開(kāi)發(fā)，以致相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以完成50%的售房面積，無(wú)法達(dá)到召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)的主要 條件。

　　【關(guān)鍵詞】代收費(fèi)

　　據(jù)了解，我省大多數(shù)通往小區(qū)的水電設(shè)施存在著三種產(chǎn)權(quán)，其中供水供電企業(yè)的管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)僅到小區(qū)總表，從總表到業(yè)主住宅的這段供水供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)為小區(qū)業(yè)主共有，而業(yè)主住宅的設(shè)施規(guī)業(yè)主所有，這種產(chǎn)權(quán)混雜的狀況，造成原本應(yīng)由供水供電企業(yè)承擔(dān)的設(shè)備安裝、養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)以及水電損害費(fèi)用，轉(zhuǎn)到業(yè)主和使用人的身上，較后引發(fā)管理費(fèi)用糾紛。據(jù)了解，全省因水電費(fèi)收取而引發(fā)的糾紛占物業(yè)糾紛的70%。

　　【關(guān)鍵詞】維修基金

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件嚴(yán)格，難以發(fā)揮作用的呼聲時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。

　　省法制委員會(huì)調(diào)研時(shí)了解到，特別是在應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害等突發(fā)情況，需要對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時(shí)，無(wú)法使用資金，既影響業(yè)主的正常生活，又容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，也致使大量的維修資金閑置，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2009年底，全省共繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬(wàn)元，使用率不到0.035%。

　　符合三種情形

　　可召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)

　　《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，為了確保頭次業(yè)主大會(huì)的順利召開(kāi)，同時(shí)強(qiáng)化政府監(jiān)管，《修訂草案》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉的相關(guān)條件做了具體規(guī)定。如：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達(dá)到50%以上;30%以上業(yè)主書(shū)面聯(lián)名向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提交籌備召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)，并已推選業(yè)主代表組成頭次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)的報(bào)告;前款規(guī)定報(bào)告事項(xiàng)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核并公告。

　　業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專(zhuān)有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。

　　現(xiàn)象:全省水電費(fèi)引發(fā)的糾紛占物管糾紛七成

　　物業(yè)拒絕“代收”

　　水電單位不得因此終止服務(wù)

　　《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶(hù)并向較終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向較終用戶(hù)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收后，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第七十條規(guī)定，未抄表到戶(hù)并向較終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，或者因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向較終用戶(hù)提供服務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門(mén)處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　現(xiàn)象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%

　　出現(xiàn)緊急情況

　　業(yè)委會(huì)可動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修基金

　　《修訂草案》規(guī)定了小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用原則。如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、故障，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要緊急動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會(huì)可以在書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門(mén)并經(jīng)在住業(yè)主過(guò)半數(shù)同意后動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)報(bào)告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)不得緊急動(dòng)用。業(yè)主委員會(huì)緊急動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)審議追認(rèn)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以在出現(xiàn)款規(guī)定的需要緊急動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的情形時(shí)，向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核同意后可以緊急動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　【關(guān)鍵詞】車(chē)位管理

　　小區(qū)車(chē)位先滿(mǎn)足業(yè)主

　　《修訂草案》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規(guī)定，如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定。車(chē)位、車(chē)庫(kù)用地已經(jīng)由業(yè)主公攤的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主共有。建設(shè)單位和業(yè)主不得將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購(gòu)購(gòu)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，有關(guān)主管部門(mén)不得辦理登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)頭先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

　　在滿(mǎn)足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設(shè)單位可以將未出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)不定期出租給本區(qū)域外的其他人，業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)屬于業(yè)主共有車(chē)位、車(chē)庫(kù)收取使用費(fèi)的，其收益屬于全體業(yè)主所有，用途由業(yè)主大會(huì)決定。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)移交

　　“管家”交接聽(tīng)業(yè)委會(huì)的

　　修訂草案中提出，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，業(yè)主委員會(huì)明示接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　延續(xù)服務(wù)期間，業(yè)主委員會(huì)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再接受其服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)停止服務(wù);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除后10日內(nèi)，辦理移交業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物;移交預(yù)付或者結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。

　　【關(guān)鍵詞】特約服務(wù)

　　鼓勵(lì)物業(yè)提供特約服務(wù)

　　修訂草案中提出，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向有需求的個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列特約服務(wù)：定期為業(yè)主房屋保潔;代為清理業(yè)主裝飾裝修垃圾;代為出租房屋;代為管理空置房屋;代繳各項(xiàng)費(fèi)用;代為發(fā)郵件、報(bào)刊;代訂車(chē)、船、機(jī)票;其他特約服務(wù)。特約服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與接受服務(wù)的業(yè)主、物業(yè)使用人約定。

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