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如何識(shí)別物業(yè)管理及房屋中介“霸王條款”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 683 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
日前,某地工商分局在對(duì)城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)使用的格式合同進(jìn)行專項(xiàng)備案檢查中發(fā)現(xiàn),8份格式合同中有7份合同的條款存在各種問題。如款式不夠規(guī)范,賠償責(zé)任不夠明確,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)不夠明確,業(yè)主的權(quán)利少,限制性規(guī)定多等。筆者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),上述問題在城市小區(qū)物業(yè)管理及房屋中介公司中都有出現(xiàn)。


  霸王條款之一:裝修不繳押金不給鑰匙。譬如有很多物業(yè)公司向即將裝修、準(zhǔn)備入住的業(yè)主發(fā)出“入住須知”,規(guī)定業(yè)主在繳足各項(xiàng)費(fèi)用的同時(shí),必須繳納一定數(shù)量的裝修押金,否則就不給鑰匙,而且裝修押金在裝修完畢后,還得抵押三個(gè)月才能退還。


  事實(shí)上,購(gòu)房人在繳足房款并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后,就得到了該房屋的所有權(quán),物業(yè)公司無權(quán)以不繳裝修押金就不給鑰匙相威脅。


  霸王條款之二:不繳物管費(fèi)停水?dāng)嚯姡屇愎怨跃头?。時(shí)下,有許多物業(yè)公司為便于收費(fèi)管理,通常規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆綁收取,對(duì)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶,物業(yè)公司通常采取停水、停電手段,逼業(yè)主就范,并且這樣的手法屢試不爽。


  從法律角度看,水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系,而業(yè)主與物業(yè)公司之間則是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系,物業(yè)公司根本無權(quán)對(duì)業(yè)主停水、停電、停氣。


  霸王條款之三:規(guī)定業(yè)主房屋不得商用。時(shí)下,有不少住宅小區(qū)物業(yè)公司規(guī)定,業(yè)主或使用人住宅單元及陽臺(tái)僅能作為居住使用,不得改作寫字樓、倉(cāng)庫(kù)、工廠或其他商業(yè)用途。


  從表面上看,該類似規(guī)定有益于住宅小區(qū)規(guī)范化管理。但業(yè)主作為房屋的所有人,只要不違反國(guó)家的相關(guān)法規(guī),有權(quán)決定房屋的用途。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物業(yè)公司是無權(quán)對(duì)業(yè)主購(gòu)購(gòu)房屋的用途作出規(guī)定的。


  霸王條款之四:停車收費(fèi)丟失不賠償,權(quán)責(zé)兩分離。目前有不少物業(yè)公司規(guī)定,在小區(qū)停車場(chǎng)停放車輛要繳納相應(yīng)的費(fèi)用,但若車輛以及車內(nèi)物品損壞或丟失,均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。


  依據(jù)合同法的規(guī)定,保管期間,因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的,保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司只收費(fèi)不負(fù)責(zé)賠償?shù)淖龇o疑是違背上述規(guī)定的。


  霸王條款之五:房產(chǎn)中介巧立名目收取購(gòu)房意向金。如某房產(chǎn)中介公司出具的《房屋中介合同》規(guī)定,購(gòu)方須在簽訂合同前交付承購(gòu)意向金3000元。


  眾所周知,房屋中介公司巧立名目收取購(gòu)房人房屋承購(gòu)意向金,無非是想逼迫購(gòu)房人通過本房屋中介商購(gòu)購(gòu)房屋,從中牟利,而實(shí)際上,上述收費(fèi)行為是沒有任何法律依據(jù)的。


  霸王條款之六:強(qiáng)迫購(gòu)家簽購(gòu)房合同。如某房屋中介商的《房屋中介合同》規(guī)定,購(gòu)房人必須同意以約定的房?jī)r(jià)、付款方式,在房屋中介公司通知成交后的當(dāng)日與其指定的房產(chǎn)商簽訂房屋購(gòu)賣合同。


  按照合同法規(guī)定,合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。因此,委托人沒有義務(wù)同意房產(chǎn)中介規(guī)定的必須與第三方在何時(shí)何地簽訂購(gòu)賣合同的義務(wù),以幫助中介公司達(dá)到方便收取報(bào)酬的目的。


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