4月初，“國(guó)八條”下發(fā)后不久，北京國(guó)際信托投資公司（以下簡(jiǎn)稱北國(guó)投）先后發(fā)行了三只房地產(chǎn)信托：住邦2000、酈城和沁春家園，共募資現(xiàn)金2.1億元。北國(guó)投的這一舉動(dòng)，被外界認(rèn)定為“這無(wú)疑意味著地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)‘資金饑渴’”。而房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)資金缺口，對(duì)于資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商而言，正途幾乎只能“借道”信托。

    據(jù)媒體報(bào)道，北京一位正在使用信托產(chǎn)品的地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，使用信托是迫不得已，如果不是難以從銀行拿到貸款，他們才不會(huì)為信托支付8%~10%的溢價(jià)。言語(yǔ)之間，大有不得不“飲鴆止渴”的悲壯。事實(shí)上，如果真是因?yàn)榧庇谧岉?xiàng)目上馬，而后期產(chǎn)品不為市場(chǎng)所接受的話，動(dòng)用高成本的資金，那就真的變成飲鴆止渴了。在市場(chǎng)迷離之中，這種風(fēng)險(xiǎn)不是不存在。

   信托的熱度，通常被看做衡量地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條松緊狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，信托升溫?zé)o疑意味著地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困境。而換個(gè)角度，似乎是信托業(yè)的一個(gè)春天。

    同行相似，同“病”相憐。中原房地產(chǎn)業(yè)所面臨的資金困局并不比外地好多少。

    也是在4月初，周口的一家房地產(chǎn)商為獲得3000萬(wàn)元的資金，四處奔波拆借。較后，即使他接受11%的融資成本，資本方仍然沒(méi)有將此筆資金及時(shí)借支。

    盡管沒(méi)有地產(chǎn)商愿意公開(kāi)承認(rèn)自己的資金鏈?zhǔn)艿搅送{，但是，地產(chǎn)行業(yè)不得不默認(rèn)在融資方面遇到的窘境。以上述周口那家房地產(chǎn)商為例，分析一下11%的融資成本下的企業(yè)利潤(rùn)，或許可以清楚地看出資金窘迫下的行業(yè)端倪。

    一位金融業(yè)的人士說(shuō)，一般來(lái)講，在周口這樣的城市，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率能保持在20%已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。如果僅融資成本就銷蝕掉了11%的利潤(rùn)，那么，用這么大一筆資金做房地產(chǎn)，似乎已失去了意義。
 
    而把時(shí)間返推兩年，或者說(shuō)在“121”號(hào)文件出臺(tái)之前，房地產(chǎn)商即使迫不得已要從銀行信貸以外融資，其融資成本一般在4%~6%就足以牽動(dòng)“資本家”的投資沖動(dòng)。而現(xiàn)在的信息是，11%都融不到資。

    另外，由于中原信托業(yè)此前基本上只做風(fēng)險(xiǎn)小的政府項(xiàng)目，其資金流向很少深入到房地產(chǎn)業(yè)?！罢?xiàng)目雖然風(fēng)險(xiǎn)小，但做一個(gè)上億元的信托計(jì)劃，所能得到的管理費(fèi)不過(guò)100萬(wàn)元，除去其他開(kāi)支，所得甚少。”中原信托的一位人士說(shuō)。言外之意，資本向來(lái)長(zhǎng)袖善舞，不可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)釋放出來(lái)的商機(jī)無(wú)動(dòng)于衷。

    “121”文件、“招拍掛”、加息等政策相繼出臺(tái)之后，資金困局就一直不同程度地存在于地產(chǎn)業(yè)，但那時(shí)的開(kāi)發(fā)商們還能從快速銷售回籠的資金中望梅止渴。但自“國(guó)八條”指令、七部委細(xì)則出臺(tái)之后，原本火爆的樓市開(kāi)始蝸牛般爬行，“梅林”頓時(shí)不可想象，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈隨時(shí)有斷裂的危險(xiǎn)。

    開(kāi)發(fā)商運(yùn)作流程的通常情況是，先以自有資金或流動(dòng)資金貸款，交納土地出讓金等，取得土地使用權(quán)，然后抵押貸款，拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等，項(xiàng)目開(kāi)工，建筑單位墊資修建，開(kāi)始預(yù)售期房，啟動(dòng)銀行按揭貸款程序，售樓資金回籠，資金鏈條由此相連。

    這當(dāng)中，銀行貸款至關(guān)重要，占項(xiàng)目資金量的80％~90％，可以說(shuō)，是銀行貸款支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，一旦銀根封口，開(kāi)發(fā)商就很容易在資金鏈上“窒息”。

    業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：按照過(guò)去信貸政策，項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證之后就可以回款。比如項(xiàng)目一期的銷售面積為3萬(wàn)平方米，按照均價(jià)4000元／平方米計(jì)，可回籠現(xiàn)金1.2億元。按計(jì)劃，這部分回款中有6000萬(wàn)元左右償付銀行到期的貸款本息，500萬(wàn)元左右償付建筑商墊付的工程款，提取一定的利潤(rùn)之后，還剩下4000萬(wàn)元左右的資金；這些資金再加上二期預(yù)售的回款，就可以正常啟動(dòng)項(xiàng)目二期的開(kāi)發(fā)。

    由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商要順利行進(jìn)，必有一個(gè)前提：順利的銷售回款。但銷售回款當(dāng)中，絕大部分來(lái)自銀行個(gè)人按揭貸款。不過(guò)，此輪宏觀調(diào)控以抑制需求為特征，“信貸緊縮”打破了原有的游戲規(guī)則。

    “現(xiàn)在，銀行個(gè)人按揭成數(shù)提高了，放款速度也放慢。一套房子慢一周沒(méi)有問(wèn)題，但100多套房子的按揭放款都慢上一周，就很麻煩了?！币晃坏禺a(chǎn)經(jīng)理承認(rèn)，“不但放款速度變慢，還有一小部分存在拒絕放貸的可能，而這恰恰是地產(chǎn)商的資金缺口所在。希望銀行放貸是沒(méi)指望了，尋找其他資金通道就成為必需?！?

    在地產(chǎn)商急需彌補(bǔ)這一缺口的時(shí)候，信托資金短期拆借的模式和陽(yáng)光資金的性質(zhì)，顯然比地下錢莊和同行拆借的成本及風(fēng)險(xiǎn)更低。由此一來(lái)，房地產(chǎn)信托似乎成了較重要的“救命稻草”。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前的狀況，與2003年由于央行“121文件”引發(fā)的信托熱十分相似。

    據(jù)了解，在北京，北國(guó)投三只房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模都在5000萬(wàn)元以上，周期同樣為一年，預(yù)期收益同為6.5％。此外，一只名為“凱晨廣場(chǎng)”的信托項(xiàng)目也已經(jīng)被批準(zhǔn)發(fā)行，募集資金超過(guò)10億元并由銀行代管，僅這4只房地產(chǎn)信托，總額就已經(jīng)超過(guò)了12億元人民幣，足見(jiàn)此輪政策調(diào)控給地產(chǎn)商造成的“資金饑渴”程度。

    分析人士稱，信托的火熱，直接顯示著房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一所面臨的尷尬，而它所帶來(lái)的影響卻是連鎖性的。面對(duì)問(wèn)題的同時(shí)，是思考出路。
 
    一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，必須為地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)辟新的、穩(wěn)定的融資渠道，證券化是必需的出路，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款，還是個(gè)人按揭，較后都要走證券化的路子?！傲夥縍EITS（房地產(chǎn)投資信托）”已經(jīng)被看做是存量房證券化的雛形。事實(shí)上，在河南，關(guān)于房地產(chǎn)投資信托，早已被建業(yè)住宅集團(tuán)等房地產(chǎn)商所關(guān)注和研究。

    河南九鼎投資咨詢公司的一位人士認(rèn)為，河南的房地產(chǎn)可以考慮借助信托的力量來(lái)發(fā)展，而不是單純依靠銀行貸款，既為龐大的民間資本提供了投資渠道，也使融資渠道多元化，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利，對(duì)銀行降低風(fēng)險(xiǎn)同樣有利。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)信托業(yè)內(nèi)人士和過(guò)去相比，已從投資者的“隔行恐懼”中超脫出來(lái)，不再?gòu)?qiáng)調(diào)控制權(quán)轉(zhuǎn)而只問(wèn)收益。房地產(chǎn)+信托，無(wú)非是一個(gè)刀要磨，一個(gè)要磨刀，這是“地產(chǎn)資金饑渴”被視為“信托業(yè)的春天”的原因。（譚世平）

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