近期“今日消費(fèi)購(gòu)房維權(quán)聯(lián)盟”不斷收到消費(fèi)者關(guān)于房產(chǎn)方面的各種各樣的投訴，其中一些消費(fèi)者反映某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，做為業(yè)主怎樣才能維護(hù)自身的權(quán)益。為此我們走訪了河南天坤律師事務(wù)所副主任李京華律師，請(qǐng)李律師針對(duì)這一問(wèn)題給予法律方面的解答。

　　李律師：目前在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中此類現(xiàn)象比較多，這種情況在實(shí)際的辦案過(guò)程中可以感覺(jué)到，我們的法律建議是:

　　，一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應(yīng)立即向城市規(guī)劃管理部門(mén)反映。目前業(yè)主可以通過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)查詢小區(qū)規(guī)劃許可證號(hào)，并可要求查詢具體的規(guī)劃內(nèi)容。律師建議，簽合同前勿忘索要小區(qū)平面圖，還應(yīng)隨時(shí)查看規(guī)劃現(xiàn)狀，業(yè)主在收房的時(shí)候，一定要對(duì)照購(gòu)房合同中的小區(qū)平面圖(通常作為合同附件)、樓書(shū)和開(kāi)發(fā)商在售樓期間所做的廣告，查看規(guī)劃現(xiàn)狀是否和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的許諾相同。此外，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，業(yè)主一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉。根據(jù)律師的訴訟經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃變更很多時(shí)候是既成事實(shí)，由于法官容易傾向于為既成事實(shí)考慮，因此業(yè)主越晚采取行動(dòng)對(duì)情況越不利，甚至有可能出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面，因此，建議廣大業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃變更的苗頭，一定要立刻向城市規(guī)劃管理部門(mén)反映有關(guān)情況，使得開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)施規(guī)劃變更。

　　，保留所有相關(guān)證據(jù)成立集體訴訟小組。由于規(guī)劃變更涉及到政府部門(mén)，因此在搜集證據(jù)的時(shí)候難度會(huì)更大一些，業(yè)主對(duì)此應(yīng)該做好充分的心理準(zhǔn)備。規(guī)劃變更官司較重要的兩個(gè)證據(jù)就是規(guī)劃變更前后的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。目前基本所有開(kāi)發(fā)商都不會(huì)向業(yè)主個(gè)人出示小區(qū)規(guī)劃，也就是說(shuō)，業(yè)主和代理律師只有上了法庭之后，才能看到這一較重要的證據(jù)，這對(duì)業(yè)主非常不利。為此，律師提醒廣大業(yè)主，要盡可能通過(guò)所有合法的途徑向開(kāi)發(fā)商搜集證據(jù)。證據(jù)來(lái)源包括早期業(yè)主購(gòu)房時(shí)從開(kāi)發(fā)商處拿到的相關(guān)規(guī)劃材料、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、和開(kāi)發(fā)商談判錄音、相關(guān)圖紙、開(kāi)發(fā)商做的廣告、樓書(shū)、上訪各相關(guān)部門(mén)獲取的批文、回函、資料等，甚至施工現(xiàn)場(chǎng)張貼的施工平面圖等其他證據(jù)也要留心收集。由于規(guī)劃變更的證據(jù)搜集起來(lái)非常困難，而且訴訟費(fèi)也相對(duì)較高，因此較好能采用集體訴訟的形式。由于集體訴訟人數(shù)太多，業(yè)主們較好是選出一個(gè)核心小組，分別負(fù)責(zé)收集證據(jù)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)等等，形成一個(gè)強(qiáng)有力的團(tuán)體，這樣有利于訴訟成功。

　　(李京華系河南天坤律師事務(wù)所的 律師，在房地產(chǎn)的法律訴訟方面經(jīng)驗(yàn)豐富，歡迎讀者來(lái)信咨詢，也可以發(fā)郵件至jcyj@163.com。)本報(bào)記者 楊梅/文

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