自2003年6月5日央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)［2003］121號(hào)(業(yè)界稱為121號(hào)文件)以來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了5個(gè)以上與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)直接或間接相關(guān)的文件。文件出臺(tái)的數(shù)量之多和頻率之快充分體現(xiàn)了國(guó)家整頓和干預(yù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的決心和力度。那么，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)到底存在什么問(wèn)題？究竟是什么樣的問(wèn)題迫使國(guó)家采取了這一系列的措施呢？

    中國(guó)人民銀行研究局課題組通過(guò)調(diào)查將我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題歸納成四大類問(wèn)題，分別是：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。②現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。③個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。④商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。上述四類問(wèn)題解決不好都會(huì)擾亂我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，甚至?xí)a(chǎn)生破壞性影響。上述各類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是多種多樣和錯(cuò)綜復(fù)雜的，筆者認(rèn)為這些風(fēng)險(xiǎn)的重要成因之一是缺乏完善的房地產(chǎn)貸款評(píng)估制度，具體分析如下：

　　1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，例如按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源劃分為國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；按照房地產(chǎn)壽命周期劃分分為前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和管理期四個(gè)階段；按照內(nèi)容可以分為政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的特點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)按照其固有的結(jié)構(gòu)分為貸款風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。這也正是央行研究局得出的我國(guó)目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)四大類型。上述風(fēng)險(xiǎn)可以歸結(jié)為貸款和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)化程度存在較大相關(guān)性，本文對(duì)此不做過(guò)多分析研究。其中，房地產(chǎn)貸款評(píng)估制度完善與否對(duì)貸款安全影響重大。

　　1.1 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)貸款是針對(duì)房地產(chǎn)投資和交易發(fā)生的資金融通行為，與其他貸款相比通常風(fēng)險(xiǎn)較低，特別是以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就更低。銀行規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一就是嚴(yán)格控制貸款發(fā)放比例，具體貸款數(shù)額需要以投資對(duì)象的實(shí)際價(jià)值為依據(jù)。當(dāng)貸款比例過(guò)高，超過(guò)一定的限度之后，貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯著加大。但是控制貸款比例并不是一件容易的事，由于我國(guó)房地產(chǎn)融資途徑單一，開(kāi)發(fā)商只能單一地依賴銀行貸款。因此，開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)地從銀行套取貸款，這其中存在相當(dāng)程度的違規(guī)行為，諸如“過(guò)橋貸款”等。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資前期靠施工單位墊資，中期靠銀行開(kāi)發(fā)貸款，后期靠個(gè)人按揭貸款。也就是說(shuō)，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要資金基本上來(lái)自銀行，房地產(chǎn)貸款給銀行帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.2 土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)

　　近年我國(guó)所建立和實(shí)施的土地儲(chǔ)備制度既存在正效應(yīng)，也存在負(fù)效應(yīng)，土地儲(chǔ)備制度在制度設(shè)置上存在著較大的制度風(fēng)險(xiǎn)。城市土地儲(chǔ)備存在的主要風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)(參見(jiàn)圖)，土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)屬于主要內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)類型。　

    實(shí)施城市土地儲(chǔ)備制度需要有巨額資金投入，由于目前儲(chǔ)備土地的隨意性，儲(chǔ)備土地一旦發(fā)生變現(xiàn)困難，不僅不能盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，而且先期投入的收購(gòu)資金也將變成呆帳，由此可能對(duì)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)和城市政府財(cái)政產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。因此，財(cái)務(wù)和資金風(fēng)險(xiǎn)成為實(shí)施城市土地儲(chǔ)備制度過(guò)程中存在的頭要風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括融資風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。從融資角度看，絕大多數(shù)城市政府對(duì)土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的支持主要是政策方面的支持。對(duì)于資金方面的支持只有很少的啟動(dòng)資金或者完全沒(méi)有，導(dǎo)致土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中所需大量資金基本上來(lái)自銀行貸款，借貸資金與自有資金的比例趨向于無(wú)窮大。如此高的借貸比例，雖然一方面可以擴(kuò)大自有資金的產(chǎn)出，但是另一方面也增加了土地儲(chǔ)備制度實(shí)現(xiàn)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)水平。在儲(chǔ)備土地出讓或出租過(guò)程中還可能存在著違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)是指由于受讓者或承租者財(cái)務(wù)狀況惡化而使土地投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的風(fēng)險(xiǎn)，或者是受讓者或承租者不按約按期支付款項(xiàng)，使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地儲(chǔ)備制度自身的制度缺陷是制度運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)存在的根源——內(nèi)因。內(nèi)因包括土地儲(chǔ)備制度定位偏差、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)角色定位矛盾以及經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作和微利性之間存在矛盾三個(gè)方面問(wèn)題。

　　1.3 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的貸款價(jià)值評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)貸款發(fā)放的重要決定因素，也是收購(gòu)和儲(chǔ)備土地的重要決策依據(jù)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估正確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)貸款和土地儲(chǔ)備融資的安全性問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估與常規(guī)的房地產(chǎn)評(píng)估之間存在著一定的區(qū)別，主要表現(xiàn)在對(duì)評(píng)估參數(shù)的選擇和使用以及對(duì)待估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別等方面。由于抵押貸款評(píng)估的主要目的是為發(fā)放貸款提供依據(jù)，因此在評(píng)估過(guò)程中需要特別關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)存在和大小。這樣的評(píng)估目的決定了評(píng)估必須依據(jù)的基本原則應(yīng)該是謹(jǐn)慎性原則，而評(píng)估價(jià)值依據(jù)也應(yīng)當(dāng)是貸款價(jià)值。普通性的房地產(chǎn)評(píng)估一般不考慮謹(jǐn)慎性原則，所采用的價(jià)值依據(jù)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估強(qiáng)調(diào)較高較佳使用假設(shè)。針對(duì)貸款評(píng)估的特殊性，國(guó)際評(píng)估界發(fā)展了一套相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)貸款評(píng)估方法體系，希望通過(guò)這些方法的運(yùn)用，確保房地產(chǎn)貸款的安全。

　　我國(guó)目前缺乏對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的正確認(rèn)識(shí)，將貸款評(píng)估等同于一般性的評(píng)估。特別是較高較佳使用原則和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的應(yīng)用會(huì)造成高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)60年代的英國(guó)，即國(guó)際評(píng)估界上赫赫有名的莫里森調(diào)查報(bào)告。我國(guó)是否存在這樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)還不能證實(shí)，但是至少發(fā)生過(guò)因高估房地產(chǎn)價(jià)值給銀行帶來(lái)壞賬的事實(shí)。這樣的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)需要引起我們足夠的重視。

　　2、國(guó)際上的房地產(chǎn)貸款評(píng)估制度

　　2.1 商業(yè)銀行無(wú)一例外地具備完善的房地產(chǎn)評(píng)估部

　　在聯(lián)邦德國(guó)幾乎所有的商業(yè)銀行都設(shè)立了規(guī)模不同的房地產(chǎn)評(píng)估部，評(píng)估部在銀行內(nèi)部對(duì)銀行負(fù)責(zé)評(píng)估申請(qǐng)貸款房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與貸款價(jià)值，較終評(píng)估結(jié)果提交給銀行決定發(fā)放貸款以及貸款額度的其他部門(mén)。事實(shí)上評(píng)估部不可能完成全部評(píng)估工作，因此聘請(qǐng)外部獨(dú)立估價(jià)師在所難免。所有外部評(píng)估師完成的估價(jià)報(bào)告都必須經(jīng)過(guò)銀行內(nèi)部評(píng)估部的檢查。通過(guò)這項(xiàng)措施確保了評(píng)估結(jié)果的正確性。

　　2.2 貸款評(píng)估體系完備

　　完備的貸款評(píng)估體系表現(xiàn)為評(píng)估準(zhǔn)則的制定和對(duì)評(píng)估人員的教育、認(rèn)定方面。由于房地產(chǎn)貸款評(píng)估與普通房地產(chǎn)評(píng)估之間存在不同之處，因此有必要針對(duì)房地產(chǎn)貸款評(píng)估的特點(diǎn)制定貸款評(píng)估準(zhǔn)則。在準(zhǔn)則中明確貸款評(píng)估的涵義、評(píng)估方法、評(píng)估報(bào)告內(nèi)容、評(píng)估主要參數(shù)等內(nèi)容。評(píng)估準(zhǔn)則是保證評(píng)估部門(mén)正常運(yùn)行和評(píng)估質(zhì)量的前提條件。房地產(chǎn)貸款價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是平等的兩個(gè)概念，貸款價(jià)值評(píng)估與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估同樣也是獨(dú)立的兩個(gè)過(guò)程。貸款價(jià)值評(píng)估不僅需要估價(jià)師具備一般的估價(jià)知識(shí)，還需要估價(jià)師具備金融專業(yè)的相關(guān)知識(shí)以及職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉貸款價(jià)值評(píng)估參數(shù)的選取和應(yīng)用。

　　2.3 市場(chǎng)監(jiān)管有力

　　銀監(jiān)會(huì)的重要目的之一就是對(duì)各商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，包括對(duì)抵押貸款發(fā)放的監(jiān)督與檢查。在聯(lián)邦德國(guó)很早就設(shè)立了獨(dú)立于聯(lián)邦銀行的銀監(jiān)會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)各商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)管。其中“貸款監(jiān)督委員會(huì)——BAKred”執(zhí)行對(duì)貸款監(jiān)管的職能。作為銀行監(jiān)理的較高和較權(quán)威機(jī)構(gòu)必須制定相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)貸款這項(xiàng)重要的銀行業(yè)務(wù)而言就更需要一個(gè)權(quán)威性的關(guān)于貸款的管理規(guī)定。通過(guò)這些規(guī)定才能夠使各商業(yè)銀行有章可循，在貸款的審核和發(fā)放上統(tǒng)一尺度，程度降低不良貸款發(fā)生率。

　　3、政策建議

　　結(jié)合上述分析，筆者認(rèn)為解決當(dāng)前我國(guó)較高的房地產(chǎn)不良貸款率的有效方法之一是完善房地產(chǎn)貸款評(píng)估制度。通過(guò)這一制度的實(shí)施，可以明確地、科學(xué)地和準(zhǔn)確地量化房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值，從而說(shuō)明貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度和大小。這些數(shù)據(jù)對(duì)于金融部門(mén)發(fā)放貸款是重要的參考依據(jù)，借此可以達(dá)到一定程度的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范效果。具體建議如下：

　?、?銀監(jiān)會(huì)盡快制定發(fā)布相關(guān)規(guī)定，特別是規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)該具備完善的貸款評(píng)估制度。

　?、?各商業(yè)銀行結(jié)合自身特點(diǎn)制定房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則，規(guī)范貸款評(píng)估方法。

　?、?在金融體系內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)貸款價(jià)值評(píng)估師進(jìn)行資格認(rèn)證。在我國(guó)存在兩類估價(jià)師認(rèn)證制度，即房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師考試認(rèn)證制度，隨著時(shí)間推移兩類估價(jià)師認(rèn)證制度不斷完善。但是兩類認(rèn)證都缺乏對(duì)貸款價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)，缺少相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容。因此，兩類估價(jià)師還必需接受繼續(xù)培訓(xùn)才能適應(yīng)貸款價(jià)值的評(píng)估工作。為了解決貸款評(píng)估專業(yè)人員不足的問(wèn)題，使抵押貸款金融業(yè)務(wù)與國(guó)際銀行業(yè)接軌，實(shí)行更加有目的性、有針對(duì)性的貸款價(jià)值評(píng)估教育和資格認(rèn)證制度是勢(shì)在必行的。

　　④ 加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款事前審核、事后監(jiān)督的職能。貸款安全不僅取決于貸款發(fā)放前的評(píng)估和審批，同樣取決于事后監(jiān)督和管理，金融部門(mén)應(yīng)該重視這項(xiàng)工作內(nèi)容。聯(lián)邦德國(guó)各商業(yè)銀行對(duì)其發(fā)放貸款的房地產(chǎn)一般每隔兩年要檢查和重新評(píng)估一次，已確定該房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，發(fā)放的貸款是否安全。(中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息副主任 曲衛(wèi)東博士/文)

土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)（圖）

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