購購五年以上

      經(jīng)濟(jì)適用房無限制

      鄭州管先生問：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房緊缺，市場上幾乎沒有經(jīng)濟(jì)適用房公開銷售，所以我想購購二手的經(jīng)濟(jì)適用房，需要什么手續(xù)？

      律師：目前，在售的已購經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。購購已經(jīng)住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，不需要符合購購經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何人都能購購，所購房屋將按商品房產(chǎn)權(quán)管理。

      對于尚未住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，購購者必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購購條件，即購購者頭先必須具有所在地常住戶口，其次購購者家庭年收入在政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以下，所購房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理。

      轉(zhuǎn)讓夫妻共同財產(chǎn)

      需共有人書面同意

      焦作曾先生問：我與房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人簽訂了購賣合同，也支付了房款，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人的妻子找到我，說房屋是夫妻共同財產(chǎn)，未經(jīng)她同意出售，購賣合同是無效的，請問該購賣合同真的無效嗎？

      律師：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，房屋作為夫妻共同財產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時需共有人書面同意。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但如果第三人善意、有償取得該財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。依據(jù)該規(guī)定，你屬于第三人善意、有償取得，該購賣合同應(yīng)該有效，但在辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的時候，必須有其他共有人的簽字。

      收房前房屋受損

      可要求開發(fā)商賠償

      平頂山王先生問：我還沒有收房，因樓上裝修導(dǎo)致我購的房屋被水淹，我應(yīng)該要求樓上的業(yè)主還是開發(fā)商賠償損失？

      律師：在業(yè)主和開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)之前，房屋的風(fēng)險應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，但是樓上的業(yè)主也存在過錯，可以要求他們按照過錯的大小來共同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

      轉(zhuǎn)讓未滿二年住宅

      出售人交納營業(yè)稅

      鄭州李先生問：按照新的二手房轉(zhuǎn)讓政策，轉(zhuǎn)讓居住未滿2年的普通住宅應(yīng)該交納營業(yè)稅，該營業(yè)稅應(yīng)該由出售人承擔(dān)還是購受人承擔(dān)？

      律師：按照目前的政策，對個人購房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，因此，營業(yè)稅應(yīng)該由出售人承擔(dān)。在實際的二手房購賣過程中，如果購賣雙方對該營業(yè)稅約定由購受人或雙方分擔(dān)，應(yīng)該按約定履行。

      非業(yè)主責(zé)任房屋修復(fù)

      費用由開發(fā)商承擔(dān)

      鄭州冉女士問：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題該怎么辦？

      律師：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購受人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出售人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出售人承擔(dān)。（河南國基律師事務(wù)所黃允律師協(xié)助）

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