近年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲使得許多有志于房產(chǎn)投資的消費(fèi)者欲一試身手，但一次投資數(shù)十萬(wàn)元又使得工薪難越這道門(mén)檻，不得已借助銀行貸款。有些人想嘗試只需支付頭付和簡(jiǎn)單裝修，再將房子出租以租金來(lái)付按揭，這等于是租戶(hù)給自己養(yǎng)房。那么，這種“看上去很美”的投資模式是否可行呢？

據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售主管介紹，在兩三年前房貸利率和相關(guān)稅費(fèi)沒(méi)有提高之前，理論上說(shuō)房租基本和按揭貸款持平。但是該主管指出，房主的預(yù)期租金與租戶(hù)的付出往往是不一致的。雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商后才會(huì)有一個(gè)均衡價(jià)格，而這樣形成的租金往往會(huì)低于房主原先的預(yù)期。

該主管以客戶(hù)吳先生為例，2003年，吳先生通過(guò)銀行按揭投資了一套XX地區(qū)80平方米的商品房，全款20萬(wàn)元左右。吳先生頭付兩成4萬(wàn)元，另外16萬(wàn)元以5.51%的利率辦理20年按揭，以等額本息法計(jì)算，月供為1101.52元。吳先生原本擬以千元價(jià)格出租，但是經(jīng)過(guò)多次商議，較終以800元的租金成交，這還不包括他另投入的2萬(wàn)元的簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用。較終算下來(lái)，吳先生收的房租款不能抵付每月的按揭。而即便以5.51%的利率以30年等額本息計(jì)算，月供樓款仍需要909元，房租仍是難以支付按揭貸款。

據(jù)了解，目前想投資房產(chǎn)而資金不夠的客戶(hù)，想用“以租養(yǎng)房”方式投資的不在少數(shù)。但這樣不僅租金抵消不了按揭，而且，各種不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也層出不窮。據(jù)國(guó)貿(mào)的租戶(hù)陳先生說(shuō)，有時(shí)租房客為了住到同等條件更便宜的房子，經(jīng)常會(huì)頻頻換房。戶(hù)主自己找租客往往不容易，一般情況下找新租客平均得一個(gè)月左右的時(shí)間，房子得空置月余。這樣算下來(lái)，一年中實(shí)際收到的租金較多11個(gè)月，而租戶(hù)往往流動(dòng)性較大，對(duì)房主也是個(gè)損失。

某銀行理財(cái)規(guī)劃師說(shuō)：現(xiàn)在看來(lái)，購(gòu)房投資的利潤(rùn)呈平均化的趨勢(shì)，另外還有很多不確定風(fēng)險(xiǎn)。比如銀行利率的提高、政府征收的不動(dòng)產(chǎn)稅等因素都制約了“以租養(yǎng)房”的實(shí)行。不僅如此，即使在京、滬外來(lái)人口多的城市，房屋租金也很少有能超過(guò)銀行月供的，如果今后銀行利率繼續(xù)提高，這種倒掛還將進(jìn)一步拉大。

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