不少購房者開始猶豫

　　28歲的李先生供職于南京一家科研單位，對(duì)南京主城區(qū)的單身公寓很是心儀——雖然這類樓盤每平方米基本上是萬元起售，但面積小，一套總價(jià)只有三四十萬元，狠狠心還是能供下來的?！爸鞒菂^(qū)生活成本低，工作機(jī)會(huì)也多，住房面積小點(diǎn)，可總算在城里有個(gè)據(jù)點(diǎn)啊?！彼f。

　　他沒有想到的是，2006年較后，南京住房公積金管理向本市住房公積金貸款各承辦銀行下發(fā)通知：自2007年1月1日起,購購單價(jià)在10000元／平方米以上(含)的住房，暫停公積金貸款。同時(shí)停辦公積金貸款的，還包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓和層高超3米的住宅等四類住房。

　　這一消息，給李先生的購房夢(mèng)蒙上了陰影。他和妻子較多能貸到30萬元公積金，如果貸20年的話，公積金貸款利率是4.59%，而商業(yè)性貸款利率打八五折后是5.814%，總貸款利息分別為15.9萬元、20.8萬元，兩者相差近5萬元。

　　“5萬元對(duì)于有錢人來說可能不算什么。可像我們這樣沒什么積蓄、用錢地方又多的人，還是要好好考慮一下的。不如到偏遠(yuǎn)一些的郊區(qū)購房，那樣能辦到30萬元的公積金貸款，還貸壓力要輕些?！崩钕壬鷽Q定，這個(gè)周末就去15公里外的江寧看房。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，較近，像李先生一樣，不少南京市民因公積金貸款政策變化而放棄購購城區(qū)高價(jià)樓盤。根據(jù)南京市《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知(暫行)》要求，從1月5日起，南京市公積金管理已開始按新政策進(jìn)行貸款審批工作。

　　南京住房公積金管理貸款管理處負(fù)責(zé)人宋寧解釋，公眾普遍關(guān)注的“非普通住宅停貸公積金”，只是南京此次公積金貸款政策調(diào)整的內(nèi)容之一。

　　此外，新政策還包括：住房公積金貸款計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)，由0.45調(diào)整為0.30；購購二手房的頭付比例調(diào)整為40%，購購套型建設(shè)面積90(不含)平方米以上商品房的頭付比例為30%；控制樓盤按揭協(xié)議簽訂，經(jīng)房產(chǎn)管理部門檢查，被列為“違規(guī)”并“暫停銷售”的樓盤不予簽訂按揭協(xié)議。

　　該負(fù)責(zé)人說，“新政總的目的，是落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策要求，對(duì)住房消費(fèi)作一個(gè)引導(dǎo)。通過對(duì)公積金貸款的適當(dāng)控制，讓政策性的公積金貸款，能向中低收入傾斜，能更多地解決他們的住房困難?！?

　　南京城中商品房均價(jià)萬元

　　根據(jù)南京房管部門統(tǒng)計(jì)，去年11月，南京城中住宅商品房成交均價(jià)頭次突破每平方米萬元大關(guān)，價(jià)格達(dá)到了11272元／平方米，創(chuàng)下歷史新高。

　　“房地產(chǎn)價(jià)格的形成有多種因素?！痹撠?fù)責(zé)人申明，“我們只是表達(dá)一個(gè)信號(hào)，帶有政策性的公積金貸款，是不鼓勵(lì)用來購購非普通住房的。我個(gè)人認(rèn)為，公積金貸款應(yīng)考慮那些購購普通住房的人群。”

　　2005年，南京市曾出臺(tái)政策，把單價(jià)8690元／平方米或面積144平方米以上或容積率1.0以下住房列為非普通住宅。此次圈定的單價(jià)萬元以上住房也應(yīng)該算做“非普通商品房”范圍內(nèi)。

　　這并不是說，購購非普通住宅，公積金管理就不支持，我們只是不鼓勵(lì)。比如，市民購購了非普通住宅以后，雖然不能辦理公積金貸款，按目前的政策規(guī)定是可以一年一次辦理“用繳存的公積金償還貸款”業(yè)務(wù)，該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說，“也可以辦理公積金‘購房支取’。”

　　另外，該負(fù)責(zé)人表示，出臺(tái)這一系列政策與公積金管理規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)也有一定的關(guān)聯(lián)。“商業(yè)銀行的貸款是純企業(yè)行為，我們公積金管理對(duì)資金的運(yùn)作是‘不以營利為目的’的，貸出去的錢是所有繳存人的，不能有絲毫閃失?！痹撠?fù)責(zé)人說。

　　一位銀行界人士分析說，南京市2006年1月至11月共歸集住房公積金37.50億元，發(fā)放住房公積金貸款涉及30646戶共49.41億元，實(shí)行限貸政策，可以保障管理的資金沉淀用于對(duì)更多中低收入者購購普通住宅的支持。

　　“購購高價(jià)房的人群相對(duì)來說購購力也較強(qiáng)，他們會(huì)導(dǎo)致公積金流出速度過快，限制這部分貸款可以有效緩解公積金的資金壓力?！痹撊耸空f。

　　而管理貸款處負(fù)責(zé)人在解釋此次南京調(diào)整公積金貸款政策時(shí)，也提到江蘇省相關(guān)文件的政策性指導(dǎo)意見：“住房公積金貸款余額超過住房公積金繳存余額80%的，要調(diào)整有關(guān)貸款政策?！?

　　有人抱怨新政不公平

　　南京公積金貸款新政一出臺(tái)，即引發(fā)社會(huì)熱議。“購購普通商品房的老百姓，我想沒有幾個(gè)人會(huì)反對(duì)這個(gè)政策。”該管理貸款處負(fù)責(zé)人說，“據(jù)我所知，其他城市好像沒有明確這個(gè)政策，我們吃了螃蟹，也肯定會(huì)有爭議。但我們聽到的還是贊同的聲音多。”

　　有市民表示，新政策將損害一部分需要在城市區(qū)域購房自住的人群的利益。還有人說，如果10個(gè)人交了公積金，可是貸款時(shí)卻只有8個(gè)人能貸，2個(gè)人不能貸，這公平嗎？在繳存公積金的時(shí)候并沒有限制將來必須購購什么樣的房子，現(xiàn)在說限制就限制，這合理嗎？

　　該管理貸款處負(fù)責(zé)人說，真需要在城中購房自住，購萬元以下的樓盤不行嗎？購二手房不行嗎？南京城中房價(jià)還沒有全部達(dá)到單價(jià)萬元以上?！肮蕉际窍鄬?duì)的，沒有完全的公平。公積金制度政策性較強(qiáng)，我們以維護(hù)大多數(shù)人利益為出發(fā)點(diǎn)?！?

　　南京大學(xué)社會(huì)保障系教授任正臣認(rèn)為，住房公積金的所有權(quán)和公積金貸款是兩個(gè)層次的權(quán)利，公積金屬于公積金繳納者所有，因此應(yīng)保證繳納者能夠提取使用。但公積金貸款是互助性質(zhì)的貸款，并非每個(gè)公積金繳納者的完全權(quán)利，公積金管理機(jī)構(gòu)有權(quán)視情況對(duì)貸款條件加以規(guī)定和限制。

　　銀行歡喜，開發(fā)商也不愁

　　在中國銀行江蘇分行的沈鋒經(jīng)理看來，“現(xiàn)在出臺(tái)的這個(gè)政策，就是要把有限的公積金向中低收入人群政策性傾斜，讓購得起高價(jià)房的人，為他們享有的優(yōu)質(zhì)資源多付點(diǎn)利息。這是一個(gè)好事情?！?

　　談到新政對(duì)銀行方面的影響，沈鋒表示，“一方面，新政策遏制了部分購房意圖模棱兩可者的購房沖動(dòng)，本來想用公積金貸款購套高價(jià)房的，現(xiàn)在可能要再考慮一下。另一方面，如果需要貸款，客戶就只能選擇商業(yè)性貸款了，這對(duì)銀行來說是有利的。”

　　在江蘇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)朱先生看來，新政策的實(shí)行，“對(duì)于下一步開發(fā)樓盤，具有參考意義”。

　　他表示，從近年來的銷售情況看，高端樓盤的公積金使用率比例還是比較高的?！拔覀儺?dāng)然希望在合理的利潤范圍內(nèi)，爭取較多的利益。”朱先生說，“造了很多房子賣不掉是肯定不行的，那就必須根據(jù)國家的政策、市場(chǎng)的要求、自己的目標(biāo)客戶群體，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?！?

　　1月13日，位于南京主城區(qū)路的天正湖濱售樓處，有3組客戶正在看房。據(jù)售樓小姐介紹，該項(xiàng)目目前在售的戶型主要在108平方米以上，由于都處于10層以上的景觀樓層，房價(jià)一般在每平方米 13000元。

　　雖然屬于停貸之列，該售樓處的置業(yè)顧問楊先生卻面露微笑：“只要客戶有需求，房子就賣得出去。公積金貸款新政對(duì)于我們的銷售沒有什么影響?！?

　　據(jù)他介紹，此前已售出的房子中，有一部分辦理了公積金貸款手續(xù)。但按新政策的要求，他們從1月1日開始已經(jīng)不再辦理南京市公積金的貸款。但是，江蘇省公積金的繳存客戶，還是可以貸款的。此外，市公積金雖然停貸，也還是可以支取使用的。

　　“這一期的房子已所剩不多，我們很快會(huì)推出新樓盤。較低價(jià)10050／平方米?！痹擃檰柋硎?。

　　“為什么不考慮將價(jià)格降低到萬元以內(nèi)呢？”筆者問，“這樣不就可以避開政策的限制嗎？”

　　他回答得很干脆——“我們的價(jià)格不可能下降，這是由樓盤所擁有的優(yōu)質(zhì)資源決定的。對(duì)于真正追求居住品質(zhì)的客戶來說，不能貸公積金，就是多付些利息而已，這并不會(huì)影響他們的購房選擇。”

　　現(xiàn)場(chǎng)一位正在選房的女士告訴記者，“誰都不愿意多花錢。但是市房源稀缺，房價(jià)漲得也太快，現(xiàn)在不購以后支出會(huì)更多。所以，即使不能貸公積金，該購的還是要購?！?

　　顯然，人們尚不能明確判斷南京公積金貸款新政對(duì)于該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度。

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