近兩年來，全國各大城市的樓市火了，小區(qū)多了，一同多起來的還有小區(qū)物業(yè)收費糾紛。那么小區(qū)物業(yè)收費究竟誰說了算？政府在小區(qū)物業(yè)管理中到底該扮演怎樣的角色？

    指導價難“指導” “試點小區(qū)”物業(yè)費糾紛頻發(fā)

    廣東省從2004年開始實行物業(yè)收費指導價，普通住宅物業(yè)費每平方米較高不超過1.96元，但事實上，目前廣東省許多小區(qū)的物業(yè)收費都沒有按照政府指導價，廣州市目前至少有40個樓盤的物業(yè)費在2元/平方米以上。

    廣州市番禺區(qū)麗江花園是一個擁有一萬多名業(yè)主的小區(qū)，從1998年起經(jīng)廣州市物價局批準，成為“一費統(tǒng)繳”(即物業(yè)費、公攤費、代收代繳費等合并收取)的物業(yè)收費試點，物業(yè)按每平方米2.7元收費。2005年1月1日起，廣東省開始在物業(yè)收費中實行政府指導價，建議普通住宅的物業(yè)管理費每平方米不超過1.96元。麗江花園業(yè)主委員會與物業(yè)公司經(jīng)過約定，該小區(qū)2005年-2006年度的物業(yè)收費依然沿用以往的收費方式。但是，該小區(qū)16名業(yè)主不同意，從2005年1月1日起開始拒交物業(yè)管理費。

    物業(yè)公司起訴了幾戶拖欠物業(yè)費的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區(qū)物價局于2006年5月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費統(tǒng)繳”違反了政府指導價，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級，1000多戶業(yè)主都加入了“拒交”行列。

    廣州市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負責人認為，物業(yè)收費糾紛頻發(fā)，與物價部門制定的物業(yè)收費指導價不合理有關(guān)，簡單化的指導價容易與市場脫節(jié)。長期關(guān)注各類物業(yè)糾紛案的中山大學法學院副教授張民安認為，政府指導價不是命令，不是強制執(zhí)行的，是作為一個市場經(jīng)濟的管理者，給物業(yè)公司和業(yè)主提供一個參考標準，為將來出現(xiàn)糾紛時法官處理案件提供一個衡量標準。政府在這里扮演的角色不應該是強制干預，即使干預，也要人性化一些，在具體干預之前與物業(yè)公司協(xié)商，避免引起更大的動蕩。張民安強調(diào)，政府的規(guī)章制度頭先是要考慮社會穩(wěn)定，如果不能帶來社會穩(wěn)定，還不如不要這個規(guī)章制度。

    “家務事”難管 物價部門角色不斷調(diào)整

    物業(yè)收費糾紛近兩年來一直呈上升趨勢，重慶市物業(yè)管理協(xié)會新聞發(fā)言人巫大德說，他接觸到的物業(yè)管理糾紛幾乎都與收費有關(guān)，重慶市近兩年的物業(yè)管理糾紛中，有30%都是物業(yè)收費糾紛。廣州市消費者協(xié)會近兩年的統(tǒng)計也表明，在該協(xié)會收到的各類投訴中，有關(guān)物業(yè)管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業(yè)收費問題。

    在物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，全國各地物價部門都面臨巨大的壓力，物價部門開始調(diào)整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》正式實施。新規(guī)規(guī)定，商品住宅物業(yè)服務收費由政府指導價改為市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；而對于經(jīng)濟適用住房的物業(yè)費采取政府指導基準價格，標準為每平方米每月0.55元，不得上浮。

    廣東省物價局較近也出臺了《關(guān)于加強物業(yè)服務收費管理的通知》，該《通知》對實行政府指導價的物業(yè)服務收費范圍進行調(diào)整，只對業(yè)委會成立前的住宅(不含別墅)物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他住宅則實行市場調(diào)節(jié)價。《通知》將于2007年2月1日起執(zhí)行。廣東省建設(shè)廳房管處相關(guān)負責人在接受記者采訪時談到，該《通知》是根據(jù)物業(yè)管理服務質(zhì)量與收費價格相對等的原則出臺的。

    專家評價說，目前全國絕大部分城市在物業(yè)收費上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業(yè)管理中的職能定位，有利于推動物業(yè)服務的市場化進程，將在一定程度上緩解物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的局面。

    廣州市物業(yè)管理協(xié)會副會長張朝德認為，物業(yè)管理收費本應遵循市場經(jīng)濟的原則，但政府目前插手太多，給物業(yè)公司開展工作帶來不便。例如麗江花園的“一費統(tǒng)繳”，本是業(yè)主和物業(yè)公司之間的“家務事”，雙方正在協(xié)商當中，番禺區(qū)物價局卻下發(fā)“整改通知”，導致“家務事”變得復雜起來。

    合理行使“指導權(quán)”讓物業(yè)收費更合理

    廣州市國土資源與房屋管理局相關(guān)負責人在接受記者采訪時談到，按照現(xiàn)行的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府盡量不要參與，不要干預，政府的職能定位應該是“指導”，而非“管理”。

    那么，政府的“指導權(quán)”究竟應該如何體現(xiàn)呢？專家們給出了以下建議：頭先，定指導價不如公開成本，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括管理服務人員的工資福利，公共設(shè)施設(shè)備日常維護，以及綠化、清潔這八個方面，政府要公正調(diào)查和公布這些數(shù)據(jù)遠比制定指導價要容易。張朝德認為，政府應當取消物業(yè)收費的政府指導價，實行市場調(diào)節(jié)價，放手讓業(yè)主和物業(yè)公司進行協(xié)商。

    ，政府要在小區(qū)成立業(yè)委會的過程中起到扶持作用，讓業(yè)委會真正成為代表大多數(shù)業(yè)主利益的，能夠與物業(yè)公司對等談判的積極力量。不少專家談到，目前許多小區(qū)都還沒有成立自己的業(yè)委會，有的小區(qū)業(yè)委會雖然成立了，但是松散無力，甚至被開發(fā)商和物業(yè)公司所利用，這些都是很不正常的，政府不能放任不管，必須發(fā)揮“指導權(quán)”予以正確引導。

    另外，針對一些特殊情況，可以在一定范圍內(nèi)保留物業(yè)服務收費政府指導價，但這個指導價的出臺必須是在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上。張民安副教授認為，政府出臺指導價之前，必須研究大量的樣本，充分核算成本與收益。否則，簡單化的指導價與市場脫節(jié)，反而會誘發(fā)更多矛盾。吳俊 車曉蕙

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