連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，已讓樓市步入轉(zhuǎn)型期。在昨天舉行的2007眾城國際論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，今年宏觀政策的繼續(xù)出臺，將會在一定程度上影響房地產(chǎn)市場需求的增長。中房集團理事長孟曉蘇等業(yè)內(nèi) 人士也就相關話題發(fā)表了演講。

    樓市進入“轉(zhuǎn)型期”

    國家統(tǒng)計局安徽調(diào)查總隊發(fā)布對合肥、蕪湖、蚌埠等10城市房地產(chǎn)市場抽樣調(diào)查結果，2007年2月份，我省城市房屋銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比1月份回落1.1個百分點，比全國漲幅5.3%低2.0個百分點。房價漲幅的持續(xù)小幅回落，有理由讓各界認為樓市已進入一個“拐點”。

    對此，聶梅生認為，樓市更多是進入了“實實在在的轉(zhuǎn)型期”。頭先，住宅正從商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移。住宅是商品，但又區(qū)別于其他商品，它具有雙重屬性：商品屬性及公共產(chǎn)品屬性。此前在房地產(chǎn)領域中，重視經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點，商品屬性被充分發(fā)揮。而目前，政府加大了“解決低收入住房”的工作力度。

    其次，住宅正從投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移?！安豢煞裾J住宅有投資功能，這取決于不動產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系，但是使用功能是基本的?！甭櫭飞f，房價上漲可以帶動GDP，但也會造成社會的不和諧。從目前的政策可以看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當中更多強調(diào)的是使用功能。

    較后，房地產(chǎn)業(yè)正在向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。聶梅生說，今年“兩會”報告中，尤其強調(diào)了資源的節(jié)約，房地產(chǎn)業(yè)也應注重節(jié)能降耗。因此，開發(fā)商應注重功能質(zhì)量，給百姓提供節(jié)能、省地、環(huán)保型住宅。

    “居者優(yōu)其屋”應受關注

    中房集團理事長孟曉蘇認為，近些年社會忽略了保障性住房，就數(shù)字而言，在總體開發(fā)量里面，只有不到5%是經(jīng)濟適用房，而廉租房在很多地方?jīng)]有發(fā)展。孟曉蘇表示，“下一步不是要繼續(xù)‘抑制需求’，而是應‘增加供給’，特別要化解在房屋供給結構上出現(xiàn)的問題”。

    “居者有其屋是基本，更重要的是居者優(yōu)其屋。”孟曉蘇稱，由于房屋品質(zhì)不夠高，造成我們的房子拆拆建建。北京的房子平均30年就要重建，美國的房子約44年，日本38.2年，瑞士達到80年，每年我們GDP總量里面有2.1個百分點是財富虛數(shù)，這樣重復拆建，造成了巨大的財富浪費。

    因此，開發(fā)商應為加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會做出貢獻。按照孟曉蘇的理論，開發(fā)樓盤頭要應注重房屋與周邊環(huán)境的和諧，包括小區(qū)居住的景觀的和諧，包括種植景觀、道路景觀、場所景觀等等，因此，在建造高樓時應特別注意環(huán)境和生態(tài)。

    房產(chǎn)市場需求增長將放緩

    2007年宏觀調(diào)控的大幕從加息拉開。3月18日，“兩會”結束天，央行就宣布提高銀行存貸款利率。

    “在調(diào)控密集期就要到來之際，央行出臺加息政策無疑會讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雪上加霜。”對此，省城房地產(chǎn)開發(fā)商曾向記者坦言，這對老百姓來說會是一件好事?！耙驗椋@次加息有可能會讓房價真的降下來。”

    對于這樣的觀點，聶梅生無疑是認可的。按照她的描述，2007年，以收縮流動性為目的貨幣政策的繼續(xù)出臺，將在一定程度上影響房地產(chǎn)市場的需求增長。

    她表示，需求有兩種，一是使用性需求，可通過“調(diào)整住房結構，面向中低收入，強調(diào)中小戶型”來調(diào)控。2007年，國家已提出加大供給，即加大政府在社會保障性住房上的投入和力度。二是投資性需求，可通過“遏制炒房，限制投資性住房”來調(diào)控。政府也已明確表示，將控制部分城市房價過快上漲。

    聶梅生認為，今年國家繼續(xù)出臺有關稅收、土地、金融等各項政策的可能性較大，因此，房地產(chǎn)市場需求增長減緩的可能性也比較大。不過，“在這樣一個大政策影響下，不僅要看政府的政策，還要看市場自身的無形之手”。

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