業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷高速增長后，我國宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入平穩(wěn)增長期。同時，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)，也將在分化中告別2013年的高增長。未來房地產(chǎn)行業(yè)的增長與風(fēng)險(xiǎn)將并存。

國家信息頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平表示，我國目前仍是投資主導(dǎo)型國家，在服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高端制造業(yè)和房地產(chǎn)方面仍有很大投資實(shí)力和空間。他認(rèn)為，30年的爆發(fā)式增長后，我國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入平穩(wěn)增長期，預(yù)計(jì)到2020年我國經(jīng)濟(jì)增長率將保持在7.8%左右。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)始終處于分化中。優(yōu)質(zhì)公共資源集中于大城市，人口的不斷流入，賦予一二線城市房地產(chǎn)市場極大的投資空間。”范劍平表示。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也表示，從房地產(chǎn)本身的情況來看，2013年是收獲豐厚，情況良好的一年。

但與其同時，任志強(qiáng)也認(rèn)為，受到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)和政策不確定性影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)將不會實(shí)現(xiàn)以往的高速增長。2014年的增速將保持下降的趨勢，很難有一個再爬到20%以上的增幅高峰。

市場變化隱藏風(fēng)險(xiǎn)

高速發(fā)展背后，一些業(yè)內(nèi)人士眼中也看到了隱現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

在范劍平看來，2014年我國經(jīng)濟(jì)增速在7.8%下方運(yùn)行的可能性很大，金融改革等陣痛是導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因。受此影響，2014年房地產(chǎn)的制約因素將是銀行按揭貸款偏緊，以致成交減少。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢會發(fā)生改變，房價和銷售增長幅度均會下降。

“我們較不樂觀的是房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)增加。有數(shù)據(jù)顯示，去年我國商品房共有4.96億平方米未銷售面積，再加上今年新增供應(yīng)量來看，占據(jù)了巨大的現(xiàn)金流，這其中存在一定風(fēng)險(xiǎn)。同時，貨幣制度、稅法改革等都可能造成今年市場的變化。”任志強(qiáng)表示。

■ 趨勢

告別“黃金時代” 行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型

告別快速開發(fā)、高速增長的房地產(chǎn)“黃金時代”，業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展有了更深層的思考。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)、政策以及行業(yè)自身發(fā)展的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)來到發(fā)展拐點(diǎn)。一方面，行業(yè)發(fā)展增幅將逐步收窄，另一方面將會有更多新的機(jī)遇進(jìn)入視野。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶表示，目前的市場可以用兩個字來形容，那就是“透支”。前幾年資本和現(xiàn)金流動強(qiáng)烈，全國多個城市在過去的兩年多里，超量賣地、超量供應(yīng)和潛在供應(yīng)。然而中小城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和導(dǎo)入人口，實(shí)際上并沒有發(fā)生本質(zhì)變化，在這種情況下，這部分市場供應(yīng)量已被透支。另一方面，以北京為代表的大城市，土地價格急速增長，土地價格增長空間嚴(yán)重透支。因此，不論城市規(guī)模如何，整個房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了不同程度透支現(xiàn)象。房地產(chǎn)雖然是國民經(jīng)濟(jì)的重要力量，但行業(yè)吸納力畢竟有限，未來風(fēng)險(xiǎn)在積累。

國家行政學(xué)院新型城鎮(zhèn)化研究副主任黃錕指出，曾經(jīng)刺激房地產(chǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)化，將發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變，這也會對房地產(chǎn)、家居、建材行業(yè)是極大挑戰(zhàn)。

“新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)健康發(fā)展、科學(xué)發(fā)展，總結(jié)起來就是要以人為，以質(zhì)量為關(guān)鍵，以改革為動力。這個新的提法肯定會對房地產(chǎn)業(yè)、建筑建材、家居行業(yè)產(chǎn)生非常直接的影響。我們常常強(qiáng)調(diào)要順勢而為，行業(yè)對于這種轉(zhuǎn)變大勢要有一個非常清晰的認(rèn)識。”黃錕認(rèn)為。

■ 展望

千億時代房企思變“多元化”

風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇宛如雙生花，相傍而生

在黃錕及眾多業(yè)內(nèi)人士看來，新型城鎮(zhèn)化一方面給房地產(chǎn)業(yè)帶來挑戰(zhàn)，另一方面也提供新的機(jī)遇。

“當(dāng)務(wù)之急，就是房地產(chǎn)、家居、建材等行業(yè)要緊密圍繞新型城鎮(zhèn)化可能帶來的機(jī)會，做出相應(yīng)準(zhǔn)備。”黃錕表示，農(nóng)民工落戶、棚戶區(qū)改造、西部人口市民化等問題都是行業(yè)發(fā)展的突破口。保障房建設(shè)、土地制度改革等也有房地產(chǎn)行業(yè)可以參與的空間。此外，新型城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的多元化經(jīng)營，可以提供更多就業(yè)機(jī)會，為新型城鎮(zhèn)化提供產(chǎn)業(yè)支撐。

實(shí)際上，眼下房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在尋求自身的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。尤其是在更多的龍頭房企邁進(jìn)千億行列后，龍頭房企的競爭將會由量的拼殺轉(zhuǎn)向質(zhì)的推進(jìn)。

京投銀泰股份有限公司副總裁高一軒表示，以北京為頭的一線城市，土地市場角逐激烈，房企土地成本日益高攀。但在市場預(yù)期并不明朗的情況下，對傳統(tǒng)增長模式的擔(dān)心，是房地產(chǎn)企業(yè)的千億時代求變的動力之一。

“目前房企多元化發(fā)展有兩個主要方向。一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向成熟的下游產(chǎn)業(yè)延伸，比如萬科發(fā)力社區(qū)服務(wù)業(yè)。另外一方面是實(shí)力房企在拓展擁有市場潛力，但尚未被充分挖掘的消費(fèi)市場，例如養(yǎng)老、健康管理、文化、體育等等。”高一軒表示，一些服務(wù)業(yè)公司開始進(jìn)入地產(chǎn)，例如華誼兄弟在?？陂_發(fā)文化主題地產(chǎn)，說明房地產(chǎn)行業(yè)和文化行業(yè)的融合速度都在加快。

北京土地價格在持續(xù)攀升，開發(fā)商稅收壓力也不小，預(yù)計(jì)2014年六環(huán)商品房單價將達(dá)3萬元。再加上北京**等軌道交通進(jìn)一步完善，**建設(shè)提速，**所到之處房價必漲。 ——華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰

2014年北京萬科的業(yè)務(wù)將會出現(xiàn)一些調(diào)整，包括商業(yè)網(wǎng)、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都要趕上市場的新需求。 ——北京萬科副總經(jīng)理肖勁

現(xiàn)在，粗放式城市化道路已經(jīng)行不通了。尤其北上廣深等一線城市，土地資源有限，因此未來城鎮(zhèn)化要避免過度注重?cái)?shù)量，以質(zhì)量為關(guān)鍵。 ——國家行政學(xué)院新型城鎮(zhèn)化研究副主任黃錕