物業(yè)管理市場化程度不高、開發(fā)商問題得不到解決、業(yè)主委員會維權(quán)途徑不暢、物業(yè)公司服務不到位四大問題，是造成業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在。5月7日，鄭州市房地產(chǎn)管理局公示了 《鄭州市物業(yè)管理招標投標管理辦法》（征求意見稿），以期從源頭上規(guī)范物業(yè)管理市場。

    征求意見稿公布后引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍關注，為了更深入地解讀征求意見稿，5月11日記者針對征求意見稿中關心的問題專訪了鄭州市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長陳守義。

    ●公開招投標，開發(fā)商不再是“真東家”

    背景：根據(jù)《辦法》規(guī)定，總建筑面積在5萬平方米以上（含5萬平方米）的住宅項目和總建筑面積在1萬平方米以上（含1萬平方米）的非住宅項目，應當公開招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。

    對總建筑面積在3萬平方米以上（含3萬平方米）5萬平方米以下的住宅項目，要求除了公開招標，還可以采取邀請招標的方式選聘。

    對總建筑面積在3萬平方米以下的住宅項目和總建筑面積在1萬平方米以下的非住宅項目，可以通過公開、邀請或協(xié)議招標的方式選聘。還規(guī)定，任何單位和個人不得將必須進行招標的項目，化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

    對此，陳守義處長說，在物業(yè)管理行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進行分離，會造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和專業(yè)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將較終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。采用招投標的方式選聘物業(yè)公司，有利于規(guī)避上述現(xiàn)象。

    鳳凰苑業(yè)主王女士認為，公開招投標的好處，就是不用擔心開發(fā)商和物業(yè)“串通”一起侵害業(yè)主的利益。舉一個較簡單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個別現(xiàn)象，相當一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運作困難，直接導致的結(jié)果就是業(yè)主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。

    美景天城業(yè)主黃先生說，公開招投標，避免了開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子”關系，換個角度考慮，就是業(yè)主將來有希望擁有自己的“物業(yè)”，這對后期矛盾的協(xié)調(diào)應該有好處。

●專家人數(shù)不少于4/5，“暗箱操作”有望遏制

    背景：為了增加招標的透明度，《辦法》規(guī)定，評標由招標人和專家共同進行，而且專家人數(shù)不少于總數(shù)的4/5?！掇k法》規(guī)定，評標委員會完成評標后，按照得分高低，推薦較多3名中標候選人，招標人則要按照投標單位的得分高低，逐個按順序與之做進一步洽談，從中確定一家，15日內(nèi)向房管部門備案。中標30日內(nèi)簽訂物業(yè)服務合同。對中標后又放棄的，取消1年的參與招投標資格。招標人不與中標人簽合同的，也要進行相應的賠償。

    陳守義說，開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。同時，處于自我保護需要，個別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。把專家組比重提到4/5，實際上是將專家招投標的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組，這樣有利于作出較正確的選擇。

    但是，部分物業(yè)公司卻對整個招投標過程是否公開、透明產(chǎn)生懷疑。一家物業(yè)公司的老總認為，專家來選，同樣有可能產(chǎn)生“暗箱操作”。他認為，招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構(gòu)的參與，以維護公正原則。同時還應邀請公正機關參與招投標工作的全過程。

    對此，陳守義說，評標委員會的專家成員，由招標人在開標前24公里內(nèi)，從市房地產(chǎn)管理局建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。這樣做的目的，就是為了能夠限度地保證公平公正公開。

    ●綜合評估，防止片面追求中標價格較低化

    背景：為了使評標更全面，《辦法》規(guī)定，評標方法一般應采取綜合評估。評標委員會對投標人的企業(yè)資質(zhì)等級、管理業(yè)績、經(jīng)營狀況、財務狀況、標書編制和報價以及招標人對投標企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)場考察情況等以百分制逐項記分，綜合評定。

    記者了解到，對于招標人來說，價格總是較關心的。將來業(yè)主大會來選聘物業(yè)企業(yè)，在業(yè)主大會表決時，恐怕90%的業(yè)主會選出價較低的一家，但陳守義說，這樣的選擇往往并不科學。因為價格與成本的構(gòu)成有關，價格與服務的質(zhì)量總是成正比的。價格較低的，服務也可能是不如意的，較終損害的是業(yè)主自己的利益。

    陳守義告訴記者，過去物業(yè)管理招投標，基本上是參照工程項目的招投標辦法，此辦法業(yè)主過分強調(diào)報價權(quán)重比例，容易使投標轉(zhuǎn)移到價格上，而忽略了物業(yè)管理服務的策劃。物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè)，它不同于工程行業(yè)，為了更能保證服務質(zhì)量杰出、價格合理，評標方法一般應采取綜合評估，讓專家來為廣大業(yè)主當家，由于有專業(yè)素養(yǎng)，他們的選擇，往往更理性，更科學。

    對于價格和服務之間的關系，鳳凰苑業(yè)主王女士認為，如果專家能夠深入到社區(qū)中，了解業(yè)主所真正關心和關注的，才能真正為業(yè)主選出好管家。

    對此，陳處長說，對于專家?guī)斓慕ⅲ飿I(yè)管理處會把其專業(yè)性和實踐性結(jié)合起來考慮，爭取專家?guī)斓脑u審更能代表業(yè)主的利益。 □今報記者 李雪娜
 
 

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