房價持續(xù)上漲，在各地政府把轉向整頓房地產交易秩序的同時，一些學者把目光轉向了房價問題的深層原因——土地供給制度。

　　房價持續(xù)上漲，在各地政府把轉向整頓房地產交易秩序的同時，一些學者把目光轉向了房價問題的深層原因——土地供給制度。

　　曾參與過住房制度改革，現為中國黃河研究會常務理事的武東建昨日向《財經日報》表示，2006年的調控由于僅從產品結構、稅收等方面采取措施，而沒有進行供應量方面的調控，從而在一定程度上未能控制住城鎮(zhèn)房價上漲。他認為，目前城市畸高的房價，實際是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產物，是計劃經濟遺傳病的反映，也難以反映中國城鄉(xiāng)住宅的真實價值。

　　專家：城鄉(xiāng)地權應統(tǒng)一

　　武東建分析，過高的城市房價已造成了投資者炒作房價的重大機會。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過高上浮形成系統(tǒng)性的投機泡沫，中國房地產市場的周期波動拐點已經出現。為此需加大多主體的房屋供應量，改變城市政府壟斷商品房供應量。

　　另外，如何解決1.2億畝建設用地、32萬個村莊、7.5億農村人口的富裕成長，已成為中國現代化的主題。每年城鎮(zhèn)化過程中超過1000多萬的失地農民已構成征地模式迫切需要調整的內在壓力。

　　而所有這些將催生中國城鄉(xiāng)地權的統(tǒng)一市場。武東建認為，中國城鄉(xiāng)接合部的農業(yè)人口接近農村總人口的一半，約有住宅100億平方米左右，城鄉(xiāng)接合部地帶可分散或集中地改建300億平方米以上的新建住房，具有承載城市和農村人口遷移的巨大體量，是以存量地權資源調控樓市的本錢，可以平衡綜合性的社會利益體系。

　　武東建建議，通過制度建設和權利訴求的轉換，通過法律或法律的修改重新界定農村建設用地和農民住房的商品化權利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分地實現商品化。

　　“其實質就是將農民200多億平方米的住房商品化，直接進入市場經濟體系，體現農民財產權的真正價值，打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道，重構農村市場經濟的體系?！?武東建說。

　　土地制度改革絕非易事

　　中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞坦承，城鄉(xiāng)土地和住房管理制度怎么統(tǒng)一起來，是我國面臨的一個難題。一方面為了宏觀調控，遏制某些行業(yè)投資過剩，改變粗放式增長和守住18億畝耕地，國家需要關緊土地閘門；另一方面為抑制房價以及城鎮(zhèn)化發(fā)展，需要一定程度的放開土地供應。

　　正是為有序解決這個矛盾，上個世紀90年代國務院決定加強出讓土地使用權的集中統(tǒng)一管理，借助土地收購儲備制度控制土地供應總量。此后各城市紛紛建立土地儲備，實行統(tǒng)一征收土地，統(tǒng)一出讓土地。2002年，國務院部門又決定停止以協議方式出讓土地，推出的土地“招、拍、掛”政策，使地方政府獲得更多的土地壟斷經營權。

　　對此形成的土地供給制度，業(yè)內眾多學者的一個評價是，由于政府從兩頭壟斷了土地市場，供給時間、供給多少都是由供應方決定，使土地供給的彈性很小，從而推動著房價上漲。

　　中國社會科學院農村所王小映博士對此表示，從大方向上來看，城鄉(xiāng)土地形成統(tǒng)一市場是個趨勢。但改革本身錯綜復雜，不是放開了農村宅基地和農村集體建設用地，多供應土地，就一定能降低房價。

　　王小映強調，未來中國土地市場，政府的管制仍不可或缺。要放開也是可控制的放開，土地用途仍需管制以免受沖擊，仍需要土地收購儲備制度，一部分土地以后可走市場交易許可的方式但也需要管制，另外“招、拍、掛”制度仍不可或缺，因為這是市場化下發(fā)現土地價值所需的。

　　王小映較后表示，土地制度極為復雜，不是放開農村集體建設用地就能解決問題。

　　針對目前城市郊區(qū)農村宅基地上出現的向城市銷售的小產權房，北京市建委一位官員向《財經日報》分析， 國家還不可能放松目前的管理制度。不會由于很多人已經購了并入住了小產權房，高層就采取簡單默認的態(tài)度，否則其后果會使得18億畝耕地的目標落空。
 

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