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人房貸緊縮之風(fēng)又起各商業(yè)銀行私有動(dòng)作頻頻

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 764 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  前段時(shí)間,很多媒體傳言,銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策把房貸頭付比例提高至40%~50%,遂引發(fā)業(yè)界一片爭議。近日銀監(jiān)會(huì)官員趕緊聲稱,沒有出臺(tái)任何取消房地產(chǎn)抵押貸款的政策,只是對(duì)資金流向有更明確的監(jiān)管。

  而事實(shí)上,所傳非虛。不少商業(yè)銀行已經(jīng)有所行動(dòng),如建設(shè)銀行浙江分行已暫停二手房按揭貸款,武漢建行、工行部分網(wǎng)點(diǎn)停辦抵押貸款業(yè)務(wù),光大銀行深圳分行規(guī)定同一業(yè)主每增加一套按揭房,頭付須提高5%。個(gè)貸頭付問題一時(shí)讓人如霧里看花。看情勢(shì),可能是目前銀監(jiān)會(huì)和央行確有提高頭付之意,但鑒于輿論壓力,或暫緩或不發(fā)明文但私下授意。

  從銀監(jiān)會(huì)和央行方面,是該他們考慮控制銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候了。我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度很高,而在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)中,個(gè)人貸款規(guī)模明顯大于企業(yè)貸款規(guī)模,雖然個(gè)貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),壞賬率較低,但隨著市場(chǎng)的變化,潛在風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。今年二季度以來,全國房價(jià)呈加快上揚(yáng)態(tài)勢(shì),部分城市已出現(xiàn)泡沫。與此同時(shí),個(gè)貸增速也在飆高。央行上??偛繑?shù)據(jù)顯示,6月份上海中資銀行個(gè)人房貸余額占了前半年的9成以上,7月份又大增58.7億元,趕上了季度的全部增量。當(dāng)然,緊縮個(gè)人房貸的另一個(gè)原因是,由于股市火爆,部分個(gè)貸被違規(guī)挪用進(jìn)入股市。

  但凡經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī),往往在市場(chǎng)繁榮期已埋下禍根。1990年日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)和1997年亞洲金融危機(jī)皆是如此。對(duì)銀監(jiān)會(huì)及央行觸動(dòng)較大的,應(yīng)該是今年以來的美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)。

  比較可知,中國本輪樓市上升期與美國相似,而且都在2004年前后開始施行宏觀調(diào)控,現(xiàn)在看來我們的調(diào)控效果顯然不如美國。美國的調(diào)控手段倚重于加息,聯(lián)邦基金利率由1%提高到5.25%,而我國并沒特別看中貨幣工具,雖然也有7次加息,但其頻率和幅度明顯很低。另一方面,次級(jí)抵押貸款的貸款人信用資質(zhì)不高,收入水平較低或不穩(wěn)定,而且其負(fù)擔(dān)的貸款利率比普通利率要高2%~3%,因此這部分貸款風(fēng)險(xiǎn)。

  前幾年樓市繁榮時(shí),美國部分金融機(jī)構(gòu)為爭搶業(yè)務(wù)而推出了零頭付。由于我國個(gè)人信用體系不健全,銀行系統(tǒng)對(duì)于購房人尚無成熟等級(jí)劃分體系,因此還沒有美國那樣的次級(jí)房貸。但由于銀行無法甄別貸款人的收入情況,許多投資投機(jī)客和部分自住客通過做假收入證明,可以輕易獲得超標(biāo)準(zhǔn)的貸款額度。在市場(chǎng)景氣期,危機(jī)靜靜潛伏,當(dāng)貸款利率大幅上升和樓市步入下調(diào)期或蕭條期后,個(gè)貸壞賬率將會(huì)大幅增長。

  那么,如果提高個(gè)貸頭付,會(huì)殃及所有打算購房的群體嗎?應(yīng)該從兩個(gè)角度考慮政策意愿。從國家的整體層面考慮,提高頭付的主要目的是抑制投資、打擊投機(jī),緩和房價(jià)增速,所以是提高投資、投機(jī)需求的頭付,對(duì)于普通自住需求仍將保護(hù)。從銀監(jiān)會(huì)和央行的角度考慮,主要目的是降低貸款風(fēng)險(xiǎn),限制的對(duì)象是投機(jī)炒房者、還款能力偏低者、貸款炒股者。據(jù)此推測(cè),如果下半年全國樓市依然持續(xù)二季度的高溫,那么頭次置業(yè)個(gè)貸頭付很有可能提高到35%~40%,二次以上置業(yè)者則可能依保有套的不同提高到40%~60%,頭次置業(yè)者當(dāng)中購購中小套型(或中低價(jià)房)的或?qū)⑻嶂?0%~30%,而老、破、小的二手房將越來越難獲得個(gè)貸。

  總而言之,即便提高個(gè)貸頭付,也將不會(huì)實(shí)行“一刀切”的政策。值得關(guān)注的是,都已市場(chǎng)化了的銀行(尤其是上市銀行)出于經(jīng)營業(yè)績的考慮,有時(shí)跟央行并非“一條心”。商業(yè)銀行在個(gè)貸上競(jìng)爭激烈,即使提高頭付,很多銀行仍然會(huì)通過產(chǎn)品創(chuàng)新以優(yōu)惠的手段爭搶業(yè)務(wù)。而銀行間的同業(yè)自律就更難以指望,2005年上海各家銀行曾訂立了一個(gè)“君子協(xié)定”:套住房個(gè)貸頭付較低3成,套以上累加,且享受的利率優(yōu)惠也不同。但不到半年時(shí)間,個(gè)別銀行便自降個(gè)貸門檻,較終“君子協(xié)定”土崩瓦解。(責(zé)編:驚文)

 

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