今年7月以來,上海北京等地再次頻現地王,但近日一份調查報告顯示,2005年至今年上半年全國成交的50幅地王中,超過50％的地王地塊尚未動工,還在“曬太陽”,地產商囤地之風再次受到輿論的口誅筆伐。對此任志強再次開炮,稱房地產開發(fā)商“捂地”是被逼出來的,是建立在供求關系下的正常市場行為,少數天價并不意味著市場回暖,增強房地產開發(fā)商信心是當務之急。

　　開發(fā)商“捂地”是被逼出來的

　　任志強是在其博客上發(fā)表上述觀點的。他認為,房地產商囤地是被逼出來的,其根源在于死守18億畝耕地紅線造成的的無糧恐慌。在中國實行土地的“招拍掛”制度后,土地變成了壟斷形成的“高價面粉”,城市建設用地嚴重不足的產生了強烈的危機感,使得開發(fā)商不得不存糧等待過冬。

　　拿地、到股市圈錢、再拿地,這是地王頻出背后的資本圖景。土地稀缺的危機感也使得投資者們過多的看重房地產上市公司的土地儲備,并把其作為估值的完全重要依據。因為房地產商“土儲”愈多,從股市圈錢就愈多;低成本融資愈多,購地沖動愈烈、手筆愈大,其結果是地價越拍越高,土地越屯越多。

　　任志強因此認為,房地產開發(fā)企業(yè)保留適當的土地儲備是市場供求條件下的合理動作,并不能稱之為“捂盤”。他的解釋是,一個流水作業(yè)的房地產企業(yè),至少會保有不少于三至四個生產周期的項目儲備,才能使企業(yè)的項目不斷,使勞動力組織成本降低,效率得到提高。規(guī)模越大的公司儲備會越多,而一個土地到具體施工周期大約要9至18個月或者更長。另外,當市場好時,房地產商的土地儲備量和開復工量就會擴大,反之則縮小。

　　“這個合理的儲備量難道是捂盤嗎?只是彈性系數的伸張而已。如果沒有2008年和2009年上半年的緊縮,也許今天的土地儲備早就嚴重不足了。正是因為在緊縮之后去統(tǒng)計,因此庫存量略大的現象出現也是非常正常的?！?

　　除了房地產企業(yè)自身的原因,任志強認為還有許多原因造成了土地曬太陽。頭先整體開發(fā)和整體規(guī)劃模式造成開發(fā)商一次拿地面積很多,開發(fā)時間必然很長。拿到土地后要調研市場、研究規(guī)劃、申報審批,審批的周期也很長,政府任何的調整政策和規(guī)劃都會讓設計周期成倍增長。例如90平方米70％的政策出臺之后,大量的設計不得不推翻重來。

　　增強開發(fā)商信心是當務之急

　　“沒有開發(fā)商購購了天價地是為了虧本的,這與鐵礦石價格談判是一個道理,但市場的變化也許讓天價地會虧損,曬太陽而等市場的轉化又有何罪呢?只要不違背法律所規(guī)定的時限,為什么不能自我根據市場調節(jié)呢?”,任志強在面對社會輿論對于捂地的指責時,訴盡委屈后又現出其“堅強”的一面。

　　他認為,指責“捂地”的人們忘記了中國的法律保護私有財產權利,當開發(fā)商購購了七十年使用權的土地之后,如何使用與收益的財產權利已不再歸政府或其他非財產權利人了,不管是政府還是社會都無權指責財產權利人的使用方式和時間。

　　“開發(fā)商不是土地的經營者,只是土地的消費者,土地就像鐵礦石、煤炭、大豆、棉花一樣,不過是下一個商品的生產原料。當國際大豆的價格讓國內的大豆儲量無法順價銷售時,就只好在糧庫中曬太陽了,土地難道不是如此嗎”?

　　但開發(fā)商的捂地勢必會帶來政策層面的變化,對此,任志強倍顯小心,他認為不能因社會輿論而違背經濟規(guī)律和周期。

　　他認為, 2009年的上半年雖然銷售轉好,但開工量同比仍是負增長。市場的前景尚不確定、信心尚未恢復、宏觀經濟還有大量的不確定性、短期改革效應不斷削弱、政策回調的預期不斷加大。雖然在個別城市中出現了土地的少數天價,但全國的土地購置量仍為負增長,如何讓開發(fā)商可以放心的加大投入,并增加開工面積是當務之急?！爸辽僦行∑髽I(yè)的現金流并沒有完全的緩解,新增投資的增速不可能在一、二個月內恢復到歷史平均水平,有些土地還會繼續(xù)曬太陽?！?

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！