國家稅務(wù)總局近日表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。專家指出，這一信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實即將實現(xiàn)。

    有市場人士預(yù)測，物業(yè)稅正式征收可能在２００８年。對此，國家稅務(wù)總局負責(zé)人表示，開征物業(yè)稅尚無明確時間表。

    物業(yè)稅的出臺對于房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)界眾說紛紜、莫衷一是。有人認為物業(yè)稅的出臺將改變市場供需結(jié)構(gòu)、抑制市場投機，它的出現(xiàn)將顛覆房價；也有人認為物業(yè)稅的出臺必然打入房產(chǎn)成本，這些成本較終還是攤到消費者頭上，從而就抬高了房產(chǎn)的價格。

    對這一話題，本報特邀北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任、經(jīng)濟學(xué)博士王宏新、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉、金達利房地產(chǎn)綜合研究高端研究員趙釗、上海市君悅律師事務(wù)所律師許海波進行討論分析。

    目標是“劫富濟貧”？　

    正方：

    趙釗：可能物業(yè)稅這一次真的是一個劫富濟貧的取向，就我們自己作為一個老百姓，作為一個業(yè)內(nèi)人來講，都希望會變成這樣的一種方向。

    反方：

    許海波：稅收有三個職能，個是財政職能，稅收可以增加國家的財政收入；個是監(jiān)督職能――通過稅收對公民的經(jīng)濟行為、納稅義務(wù)進行監(jiān)督；第三個職能是作為經(jīng)濟政策。

    從宏觀角度來講，物業(yè)稅可以影響到房地產(chǎn)的供需總量、供需結(jié)構(gòu)以及市場微觀經(jīng)濟行為的選擇等方面，我認為，國家考慮這個問題，更多是從宏觀調(diào)控經(jīng)濟職能上來考慮。

    兩年以前就在談物業(yè)稅的問題，現(xiàn)在還在談，進度非常的緩慢。物業(yè)稅的出臺利益沖突很大，它對技術(shù)的要求也很高，我們一方面希望住宅市場健康發(fā)展，還是要鼓勵住宅的消費；但是又不希望住宅投資投機過分，讓市場大起大落。

    因此在物業(yè)稅的制定過程中，要考慮的個問題就是征稅對象，向誰來征稅；是征稅范圍怎么確定，哪些是應(yīng)該征的，哪些是不應(yīng)該征的，然后怎么征收。我們國家的情況相當復(fù)雜，從計劃經(jīng)濟模式到現(xiàn)在的市場經(jīng)濟，有商品房、商貸房、公房還有農(nóng)村房，應(yīng)區(qū)別對待，一方面要鼓勵住宅消費，另一方面要抑制住宅的投機。

    王宏新：在談到稅收，尤其是稅收政策的時候，它跟別的政策尤其是跟宏觀調(diào)控政策不太一樣，因為稅收政策具有長期性、穩(wěn)定性、中立性和公平性。從政策性的功能來講，如果物業(yè)稅是要調(diào)整我們資源占用，應(yīng)該是長遠的調(diào)控，而不是短期行為。

    征收稅率要統(tǒng)一？

    正方：

    趙釗：我希望政府能為自住購房者的的利益多考慮一下，稅率要低一些，征收范圍標準要高一點，覆蓋的范圍還要循序漸進一點。

    反方：

    華偉：事實上，有關(guān)怎樣征收物業(yè)稅，現(xiàn)在很多地方還不明確，比如，為什么只對住宅收，對寫字樓酒店會不會也要征收？這些大家都沒研究過。

    而在住宅里面，由于目前國內(nèi)的房價波動很厲害，所以對房價的跟蹤相對困難，長期來看成本也很高。我們會對怎樣的住宅來征收物業(yè)稅，高端的，大戶型的？但是在上海是一般價位的房子，在中部地區(qū)就很高端了；長三角地區(qū)人口密度高，長三角的大戶型到了新疆、西藏也就很普通了。所以這個制定標準無法由全國來統(tǒng)一，要下放到地方政府來決策。

    許海波：我覺得將來如果出臺物業(yè)稅的話，頭先國家還是鼓勵消費、鼓勵自住的；，要解決高空置率的問題，這是資源浪費，也使想購房子的人購不到合適的房子；第三，將來還要根據(jù)國家的國情區(qū)分，來制定技術(shù)性更強的規(guī)范，以便政策較后的落實和執(zhí)行。
    將顛覆高漲的樓價？

    正方：

    趙釗：我覺得肯定會有影響。頭先它肯定會牽涉到房產(chǎn)開發(fā)這一塊，開發(fā)商拿到土地的時候向、地方付出地租，比如現(xiàn)金地租、承諾地租等，目前我們之所以這么熱鬧地談這個問題，是因為財政和地方財政有沖突，物業(yè)稅有調(diào)節(jié)和平衡的作用。其次，就目前國內(nèi)已經(jīng)購房和準備購房的人群來講，大家對物業(yè)都是有升值的預(yù)判，因此物業(yè)稅至少對投機者有一定的影響，因為其出臺肯定會增加投資者每年收益的阻力。我們更期望物業(yè)稅在未來長久穩(wěn)定實施之后，對房地產(chǎn)市場的健康走向有一個正面的影響。

    許海波：物業(yè)稅是一個很大的外力，對這個市場會產(chǎn)生什么樣的沖擊，我覺得還是要看物業(yè)稅怎么樣設(shè)計的，如果這個設(shè)計真的很嚴密的話，也不排除市場會發(fā)生很大的震蕩；如果是比較溫和的話，變化會慢慢顯現(xiàn)，物業(yè)稅毫無疑問對這個市場是有實質(zhì)性的調(diào)控。

    反方：

    王宏新：，我認為它顛覆不了房價；，物業(yè)稅是不是實質(zhì)上能夠增加持有者的持有成本，我持懷疑的態(tài)度；第三，房價事實上是由市場而不是開發(fā)商來主導(dǎo)的。很多人都認為是地價的成本高而造成了房價高，而現(xiàn)實情況是，如果沒有人們的需要，就不會有對這個土地的需要，也就不會有地王的頻頻出現(xiàn)了。

    這幾年大家發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，以二手房為例，當房價上漲得很快的時候，政府往往用稅收來抑制需求以達到房價調(diào)控的目的，而這種抑制需求的稅收較后不可避免地轉(zhuǎn)嫁給下一個接手的人。購房者會想，反正我購這個房子有賺頭，就轉(zhuǎn)給下一個人，下一個人認為也是有賺頭的。如果你轉(zhuǎn)嫁不了，持有這個房子就會增加成本，那就會抑制需求。但當前的狀況是，市場供不應(yīng)求，人們的預(yù)期很強，價格還一直往上漲。如果漲價過程的收益遠遠大于物業(yè)稅的成本，那物業(yè)稅的效果自然也不大。

    華偉：短期內(nèi)，物業(yè)稅很難成為主流稅種，也很難成為國家主要的稅收來源，只是一種試點而已。想要通過物業(yè)稅來降低房價是不可能的，但是可以用來改善兩極分化。物業(yè)稅只是用來增加房地產(chǎn)的持有成本，如果這一成本能夠順利轉(zhuǎn)嫁的話，更加起不到抑制房價的作用了。

    開征時機成熟嗎？

    反方：

    許海波：現(xiàn)在談物業(yè)稅頭先不能回避的一個現(xiàn)狀，就是目前房地產(chǎn)市場是否健康。近三個月，上海很多樓盤漲價幅度是非常高的，目前市場不是簡單的供不應(yīng)求的問題，而是不健康。

    頭先，現(xiàn)在市場里的錢太多、流動性過剩；其次，大家的預(yù)期都認為房價會繼續(xù)漲，這導(dǎo)致自住的人反而購不到房子，同時空置率又過高。國家在這個前提下出臺物業(yè)稅的政策，就要考慮對房地產(chǎn)供需的總量、供需結(jié)構(gòu)以及未來市場變化的預(yù)期產(chǎn)生影響。

    王宏新：從我的角度來講，我比較反對目前倉促開征物業(yè)稅。我一直認為我們國家這幾年的財政狀況太好了，三季度已經(jīng)基本把全年的任務(wù)完成了。

    有一個說法是為什么要搞物業(yè)稅，是因為現(xiàn)在的稅種太多了，通過設(shè)計出物業(yè)稅就可以把各種各樣雜亂的稅收合并一下。我覺得沒必要去找這樣的理由，不該收的就不收，該合并的就合并，不該打著物業(yè)稅的名義向人們來征稅。

    老百姓目前對于樓市較關(guān)心的兩點，是房價太高，政府應(yīng)該解決的是如何讓房價趨于合理，如何讓市場的供應(yīng)趨于平衡，在這個基礎(chǔ)上能夠讓老百姓購得起房。個就是提高收入的能力，這樣才能來購房。政府應(yīng)該在這兩個方面來著手，而不是通過增加持有成本。

    從物業(yè)稅的本質(zhì)上來講，這個跟政府應(yīng)該做的事情是相違背的，究竟一個合適的物業(yè)稅開征的時機是什么？目前全球２００多個國家里面有８０多個國家開征物業(yè)稅，這８０多個國家都是西方的發(fā)達國家，現(xiàn)在老百姓還在擔(dān)心購不購得起房子，主要的問題是要解決人們購房子的問題，而不是讓你不要購的問題。

    現(xiàn)在的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有點問題，其實是把三種不同的問題和三種不同的政策混合在一起造成這樣的結(jié)果。一個是住房問題，這是社會問題；一個是房地產(chǎn)問題，這是產(chǎn)業(yè)問題；一個是房地產(chǎn)市場的問題。對應(yīng)的三種問題有三種不同的政策，一個就是對住房問題是住房政策，比如２４號文就是住房政策，屬于民生類、保障類的；對市場問題就是調(diào)控政策，現(xiàn)在市場高一點就調(diào)控到低一點，市場現(xiàn)在不太景氣我刺激一下；而房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策問題是，這個產(chǎn)業(yè)是應(yīng)該支持它發(fā)展還是適當限制、分類指導(dǎo)。我們以前恰恰把這三個問題混在一起，較后沒有達到一個目的。如果開征物業(yè)稅的話，希望能夠把這些問題分開來看，需要解決的是哪一個問題。

    華偉：我們現(xiàn)在頭先要搞清楚的不是怎么收稅，而是收來干什么用。我認為盲目借鑒發(fā)達國家來征收物業(yè)稅是不行的，一定要謹慎。

    王宏新：另外，我補充兩點，是我對物業(yè)稅的預(yù)期。按照我們國家目前法定的程序，如果要開征物業(yè)稅的話，頭先必須政府向人大來提立法議案。但我們談了３年，到現(xiàn)在為止已經(jīng)證實了人大還沒有收到政府部門提交的立法議案，也就是說尚未進入人大的議事日程。《物權(quán)法》出來的時候是經(jīng)過了６、７年的時間，修改了７稿。物業(yè)稅真正從空轉(zhuǎn)實，走向試點、走向全國實行三到五年都是一個問題。因此只有當物業(yè)稅進入了人大的議事日程，才能說明是離我們越來越近了。但從目前的狀況來看，我覺得在３年之內(nèi)，稅務(wù)主管部門能不能提出一個完善可行的方案都是一個問題。

     他們怎么收物業(yè)稅（他山之石）

    中國香港：

    出租征稅１５％