一塊用做開(kāi)發(fā)的土地，與開(kāi)發(fā)利益關(guān)系較密切的就數(shù)容積率了。所謂容積率：是由土地與城市規(guī)劃管理部門(mén)事先制定的，限定土地開(kāi)發(fā)容量和強(qiáng)度的法規(guī)性指標(biāo)。具體來(lái)講，就是指規(guī)劃總建筑面積與凈用地面積的比率。按照現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，不同的建筑層數(shù)和建筑形態(tài)通常會(huì)有各自適宜的容積率區(qū)間。如獨(dú)立住宅0.2~0.5；連排低層住宅0.4~0.7；6層以下多層住宅0.8~1.2；11層小高層住宅1.5~2.0；18層高層住宅1.8~2.5；19層以上住宅2.4~4.5。這樣，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)土地招拍掛的方式拿地時(shí)，頭先就會(huì)根據(jù)供地條件中的容積率這項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)大致上推定規(guī)劃建筑的層數(shù)和分期產(chǎn)品組合。其中，對(duì)于項(xiàng)目較大的地塊，開(kāi)發(fā)商都會(huì)計(jì)劃用不同的建筑形態(tài)或分期產(chǎn)品組合而成，這樣在總?cè)莘e率控制的前提下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)前期相對(duì)低容積率的產(chǎn)品組合來(lái)營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?yōu)異的環(huán)境品質(zhì)，隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，逐步提高容積率，直至較后一期，以較高容積率配合業(yè)已形成的良好小區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品口碑來(lái)兌現(xiàn)地塊價(jià)值。

　　正因?yàn)槿莘e率如此重要，所以有關(guān)容積率的問(wèn)題也出現(xiàn)的特別多，反映的各個(gè)方面的利益沖突也特別尖銳。舉幾個(gè)常見(jiàn)的例子：

　　1、現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍采用的空中花園、入戶(hù)花園、露臺(tái)、超高層高暗藏復(fù)式等營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，這些實(shí)際上就是一種變相提高容積率的做法，只不過(guò)由于絕大多數(shù)購(gòu)房者看似得到了實(shí)惠，都沒(méi)有主動(dòng)提出異議，而現(xiàn)行法律法規(guī)方面也暫時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格控制這方面的漏洞而已。增加部分面積的土地和規(guī)費(fèi)省下來(lái)了，開(kāi)發(fā)商只要在定價(jià)時(shí)略作技術(shù)處理，就可以獲得額外的利潤(rùn)。

　　2、一些通過(guò)歷史問(wèn)題方式拿到的開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)制定規(guī)劃條件時(shí)，通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄魏统绦驅(qū)?guī)劃代征用地面積的項(xiàng)目總用地面積（而非凈用地面積）來(lái)作為計(jì)算容積率的基礎(chǔ)，這樣得來(lái)的總建筑面積就會(huì)比用凈用地面積計(jì)算出的大很多。不過(guò)隨著管理的逐漸規(guī)范，這種蒙混過(guò)關(guān)現(xiàn)象已經(jīng)越來(lái)越少了。

　　3、前幾年為了鼓勵(lì)住宅小區(qū)將住宅底層架空作為停車(chē)與公共活動(dòng)空間，政府部門(mén)曾出臺(tái)了住宅架空層不計(jì)入計(jì)算容積率的總建筑面積的規(guī)定，于是就有開(kāi)發(fā)商以架空層的名義報(bào)批規(guī)劃，后期再通過(guò)一些不正當(dāng)?shù)氖侄螌⒓芸諏优沧魉茫ㄈ缏閷⑹?、物管用房宿舍、小商店等）甚至封閉為住宅后擅自出售所謂“恒久使用權(quán)”。實(shí)際項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)商較后將全部或局部架空層辦證占為己有的十分常見(jiàn)。這其實(shí)也是一種變相增加容積率的行為。

　　4、按現(xiàn)行法規(guī)，地下室尤其是用作公共設(shè)備間、停車(chē)庫(kù)等的地下室，其面積是不計(jì)入容積率的。這里同樣也有相當(dāng)大的操作空間，比如已經(jīng)有一些大型商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將地下室范圍用作商業(yè)面積，但報(bào)批規(guī)劃時(shí)卻并沒(méi)有計(jì)入容積率。同上條一樣，嚴(yán)格來(lái)講，這也屬于違規(guī)突破容積率。

　　5、前幾年房地產(chǎn)形勢(shì)較好時(shí)以高地價(jià)拿到手的土地，在現(xiàn)今市場(chǎng)相對(duì)疲軟的條件下，開(kāi)發(fā)商如果堅(jiān)持以如此高的樓面地價(jià)強(qiáng)行開(kāi)發(fā)，勢(shì)必造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，產(chǎn)品價(jià)格無(wú)法獲得市場(chǎng)支撐。這時(shí)候，一些神通廣大的開(kāi)發(fā)商就謀求以各種借口，千方百計(jì)采取各種看似合理合法的程序來(lái)調(diào)增容積率。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象背后有著極為復(fù)雜的社會(huì)成因，甚至不排除政府方面的暗中容忍，但其影響卻是非常負(fù)面的，不僅嚴(yán)重違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平公正公開(kāi)的原則，也使城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性、權(quán)威性遭到直接的破壞。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象在局部地區(qū)還帶有一定的普遍性，也因此近年來(lái)有關(guān)部門(mén)三令五申，嚴(yán)禁擅自變更土地性質(zhì)及容積率，同時(shí)采取堅(jiān)決措施查處過(guò)不少大案要案。

　　6、還有個(gè)別膽大妄為的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中采取陽(yáng)奉陰違的手段，擅自改變規(guī)劃、改變建筑物形狀尺寸、增加層數(shù)、增建違章建筑、以臨時(shí)性建筑報(bào)建做恒久使用等，還有的甚至僥幸期望以罰代建從而變違法為合法，較終目的無(wú)非就是要增加容積率（銷(xiāo)售面積），獲得法律法規(guī)之外的不當(dāng)利益。

　　所以，容積率的控制，是一件絕不可馬而虎之的事情，應(yīng)當(dāng)貫穿開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程。這其中，開(kāi)發(fā)商的守法自律與管理部門(mén)的嚴(yán)格執(zhí)法是較為關(guān)鍵的因素。作為購(gòu)房者和住戶(hù)業(yè)主，對(duì)這方面多一個(gè)心眼，就意味著對(duì)自己的戶(hù)外權(quán)益多一份守護(hù)。

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