住房儲蓄作為一種新的住房融資方式，已由我國自德國引進(jìn)，并選擇在天津試點。目前，中國建設(shè)銀行與德國施豪銀行共同出資組建的“中德住房儲蓄銀行有限責(zé)任公司”正在天津積極籌備。

　　住房儲蓄制度是德國在次世界大戰(zhàn)后確立的一種住房融資制度，由專業(yè)的住房儲蓄銀行經(jīng)營，只要客戶與銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同，并按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的一半時，即可向銀行申請合同全額的購房貸款，其貸款利率比商業(yè)貸款利率低，且國家還對儲戶提供獎勵支持，因而深受居民歡迎。在德國，許多購建房者都將住房儲蓄作為其融資手段之一，配合其他形式的貸款共同滿足住房貸款需求。當(dāng)前，幾乎每3個德國人就有一個與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同；在10個購建房項目中，有8個采用住房儲蓄作為其融資的手段。此外，住房儲蓄還在斯洛伐克、捷克、匈牙利等國家取得了成功。

　　一住房儲蓄與住房公積金比較有什么不同？

　　住房公積金與住房儲蓄都具有先存后貸，低存低貸，封閉運行的共同特征。住房公積金與住房儲蓄具有以下不同點：

　　1、參與意愿不同。對住房公積金來說，存款人進(jìn)行存款是強(qiáng)制性的，被動的，帶有互助性質(zhì)的。存款人在支取存款時，必須符合規(guī)定條件，在申請貸款時，也會受到一些限制。如貸款額度、貸款期限的限制。

　　而對于住房儲蓄來說，存款人的參加是自愿的，主動的，客戶可以自主選擇合同類型，確定存款金額，并享有隨時支取存款和在一定期限內(nèi)獲得貸款的權(quán)利。

　　2、運作模式不同。住房公積金制度的實行與運作，需要住房公積金管理委托銀行、財政部門、企事業(yè)單位共同協(xié)作才能完成，存貸利率隨市場利率變化而調(diào)整，貸款利率隨期限的變化而變化。

　　住房儲蓄業(yè)務(wù)的開展，只需要專門的住房儲蓄金融機(jī)構(gòu)，在得到人民銀行的批準(zhǔn)后即可進(jìn)行。存貸款利率基本不隨市場利率變化而變化，并與存貸款期限沒有直接關(guān)系。

　　3、服務(wù)水平不同。按照目前的住房公積金制度規(guī)定，住房公積金的服務(wù)范圍僅局限在職職工，存款數(shù)額形式固定，貸款數(shù)額有限量，并允許每個職工享受一次，貸款與存款沒能緊密結(jié)合。

　　住房儲蓄則避免了這一問題，任何希望住房融資從銀行獲得貸款的居民均可成為住房儲蓄業(yè)務(wù)的客戶，每一客戶都可以根據(jù)自己的收入水平進(jìn)行存款取得貸款，配貸原理較為嚴(yán)密、公平、規(guī)范，從而使住房儲蓄業(yè)務(wù)能夠保持較高的服務(wù)水平，可以滿足更廣泛的居民住房融資需求。

　　4、金融管理模式不同。住房公積金管理模式在我國是“房委會決策，運作，銀行專戶、財政監(jiān)督”，帶有政府行為和地方短期行為。銀行是受政府委托辦理住房公積金存貸款的托管部門，只承擔(dān)住房公積金托管人的職責(zé)，全面負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、個人賬戶管理、資金結(jié)算、信貸融資等金融業(yè)務(wù)，不能單獨運作住房融資業(yè)務(wù)。

　　住房儲蓄業(yè)務(wù)是由專業(yè)銀行承辦，其它銀行不得從事住房儲蓄業(yè)務(wù)，所吸納的資金必須?？顚Ｓ茫坏糜糜陲L(fēng)險交易，以保證住房儲蓄銀行的安全運營，從而保障儲戶的利益。

　　二住房儲蓄是對住房金融市場的有益補充。

　　住房儲蓄作為一項市場化的個人住房融資行為，不但不會影響住房公積金制度的發(fā)展，相反，還可以配合住房公積金業(yè)務(wù)，擴(kuò)大住房金融體系的服務(wù)范圍和服務(wù)能力，是對我國住房及金融市場的一個有益補充。住房儲蓄業(yè)務(wù)的開辦是市場需求多元化的需要。住房儲蓄業(yè)務(wù)如果同住房公積金貸款、商業(yè)性個人住房貸款結(jié)合起來，個人住房組合貸款情況特點出現(xiàn)復(fù)合型貸款形式，也是對住房組合貸款這一較具社會影響力和代表性的零售業(yè)務(wù)品牌的必要及時補充，從而有利于住房消費市場的培育和發(fā)展，有利于住房商品化進(jìn)程的加快，更有利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)增長。

　　當(dāng)前世界各國普遍實行的住房金融制度有三種：一是資本市場融資制度，主要表現(xiàn)為商業(yè)銀行貸款方式；二是強(qiáng)制式住房儲蓄制度，表現(xiàn)為住房公積金方式；三是合同住房儲蓄制度，表現(xiàn)為住房儲蓄方式。目前，我國個人住房金融體系由商業(yè)銀行貸款和公積金貸款組成，在住房需求旺盛、住房產(chǎn)業(yè)高速增長階段，如果通過成立合資住房銀行開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，不僅僅為住房金融體系增加了一種住房金融產(chǎn)品，而且更豐富了住房儲蓄貸款與公積金貸款及商業(yè)銀行貸款不同金融產(chǎn)品的組合形式，使廣大城鎮(zhèn)居民具有更廣闊的住房融資選擇空間，也是中國住房金融體系的完善。住房儲蓄業(yè)務(wù)具有廣闊的市場，表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、住房儲蓄可以在數(shù)量上補充公積金。由于現(xiàn)存的住房公積金資金不足，制約了城鎮(zhèn)個人住房貸款的發(fā)展。據(jù)分析，1998年天津市的商品房每建筑平方米平均售價為2572元，每個職工幾年來積攢的住房公積金只能購1平方米多的住房。住房儲蓄則為居民多提供了一種住房資金積累和住房融資方式，可以彌補公積金積累和貸款的不足。

　　2、住房儲蓄可以在服務(wù)范圍上補充公積金。住房儲蓄充分體現(xiàn)了居民的自主性，人人可自愿參加，根據(jù)自己的儲蓄能力自行選擇貸款品種，真正做到多存多貸，單靠公積金貸款不能滿足的居民可以采取住房儲蓄方式共同滿足住房融資需要。

　　3、住房儲蓄業(yè)務(wù)在國內(nèi)具有潛在的客戶群體。在我國，住房儲蓄業(yè)務(wù)主要服務(wù)對象可集中于已有一定積蓄，經(jīng)過若干年的積累，準(zhǔn)備購建房、改善居住條件的居民。具體來說，以下幾類人員可以成為住房儲蓄的潛在客戶：一是沒有參加公積金制度的私營企業(yè)、三資企業(yè)和外商駐華投資機(jī)構(gòu)中的員工、個體工商業(yè)者；二是已購公有住房，不再享受公積金貸款，但希望進(jìn)一步改善住房條件的居民；三是為長遠(yuǎn)安排而參加住房儲蓄的年輕人及家長；四是需要多種渠道籌措購房資金的居民。

　　4、成立合資住房儲蓄銀行的外部環(huán)境日臻完善。隨著中國金融市場的對外開放，外資或中外合資的商業(yè)銀行的涌入，成為我國商業(yè)銀行體系的必要補充?！锻赓Y企業(yè)法》、《中外合資企業(yè)所得稅法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》及《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的逐步完善，更為合資住房儲蓄很好地設(shè)立創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。成立合資住房儲蓄銀行是中國金融市場進(jìn)一步對外開放的有益支持。

　　5、德國住房儲蓄銀行業(yè)務(wù)為我國開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)提供了成功經(jīng)驗。作為德國的住房儲蓄銀行——施豪銀行至今已有60多年開展住房儲蓄業(yè)務(wù)的經(jīng)驗。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及銀行經(jīng)營的有關(guān)數(shù)據(jù)，利用施豪銀行的模擬經(jīng)營軟件，對合資銀行的經(jīng)濟(jì)效益情況預(yù)測顯示，按照每年簽署5萬份合同，每份合同金額12萬元測算，合資銀行將在開辦第四年度盈利，在第八年即可彌補前期虧損，開始盈利。邵四華

　　住房儲蓄是德國住房融資的主要手段。該業(yè)務(wù)由專業(yè)的住房儲蓄銀行經(jīng)營運作。其經(jīng)營模式是：參加儲蓄系統(tǒng)的儲戶，要與住房儲蓄銀行簽訂一定數(shù)額的“購房建房儲蓄合同”(即存款總額合同)，儲戶每月按照“合同金額”的千分之五儲蓄存款，存滿“合同金額”的50%時，就可以向住房儲蓄銀行申請到相當(dāng)于“合同金額”總數(shù)的購房建房貸款。

　　住房儲蓄一般每半年按照儲戶配貸指數(shù)的大小配貸一次，相當(dāng)于我國單位內(nèi)分房時按照分房分?jǐn)?shù)高低分房，配貸指數(shù)的大小取決于存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸的目的是確保配貸的公平性。這種貸款要求以所要購購的住房為抵押擔(dān)保，貸款利率明顯低于市場利率。還款方式是所購建住房開始使用后，按月以合同總額的千分之三至六還貸，其數(shù)額低于租房住戶每月所付出的房租。國家對住房儲蓄實行獎勵、免稅的政策鼓勵，對頭次簽訂住房儲蓄合同的儲戶，凡家庭年儲蓄金額達(dá)到1600馬克，單身儲戶達(dá)到800馬克的，政府通過財政補貼給予10%的獎金。法律還規(guī)定，雇員參加住房儲蓄一年儲蓄金額達(dá)到936馬克的，雇主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶，且享受國家的獎金。

　　一般情況下，累計存入七年后的本息加上政府獎金和雇主補助即可以保證房屋價格40-50%的貸款。其余50-60%的房款通常由抵押銀行、信貸合作社、地區(qū)性商業(yè)銀行和特別貸款銀行等抵押貸款體系提供。

　　德國人購房，典型的房款來源結(jié)構(gòu)是這樣的：40-50%的房款來自于住房儲蓄貸款，30-40%來自于各種商業(yè)性抵押貸款，其余10-20%是家庭積累。

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