商業(yè)購物開發(fā)的關鍵是合理用地和合適的位置

以下是引用片段：
適當的用地和合適的位置是購物開發(fā)的先決條件，購物對區(qū)位有嚴格要求，這關系到未來商業(yè)經營的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經濟狀況與人口狀況決定購物能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費群，另一種是擴大服務商圈范圍。

　　一、用地區(qū)位和交通人口狀況分析 

　　購物的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。為此，購物用地應符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則： 

　　較短時間原則，即應當位于人流集散較方便的區(qū)位。商業(yè)活動的基本前提是商業(yè)與購物者面對面進行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 

　　區(qū)位易達性原則指商業(yè)用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。 

　　聚集原則是商業(yè)活動具有集聚效應，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。

　　接近購購力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費人口分布區(qū)。維持商業(yè)設施存在的較低服務人口數量稱為人口門檻。 

　　因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行分析，這主要包括： 

　　(1)購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經濟潛力和經濟狀況進行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購購力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態(tài)過程，所以需要進行動態(tài)預測。接下來需要對人口進行收入與購購力的調查，并分析人口組成和消費習慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而有可能是高消費者。 

　　(2)交通易達性分析。交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(一般是家里)到購物地點所花費的時間。依據格倫的觀點，從不同的地方來到購物需要花費的時間一般是12—15時辰，較多不能超過25時辰。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區(qū)別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區(qū)別。為此，有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。為了有效確定行車時間，可以根據所花費的時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應當控制在10—30min，以此確定該地點的商圈覆蓋范圍。 

　　此外，附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)的重要因素。收集的基礎資料還應當包括：附近的相關設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許的，因為單一的商業(yè)設施不可能吸收本地區(qū)的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內尋找開發(fā)用地，需要考慮居民的心理因素和對購物的接受程度，它影響今后的商業(yè)發(fā)展。 

　　(3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市區(qū)是人口集中的場所，道路交通設施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市區(qū)提供了相對完善的購物機會。工業(yè)革命之后，隨著人口的進一步集中，城市區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網的建設大大提高了郊區(qū)的交通易達性，出現了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費人口從城市區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，城市區(qū)和城市郊區(qū)展開了競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物?？梢?，城市區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。 

　　用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點。購物為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物對汽車的依賴性非常強，要求有免費停車場，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。 

　　二、用地經濟狀況評估 

　　對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物開發(fā)，需要對用地的經濟狀況進行綜合分析。

　　用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權。頭先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購購并能夠獲得。第三，用地必須允許進行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質的可能性。城市規(guī)劃中已經按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某些情況下，改變用地性質是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè)開發(fā)。由于大型購物往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔心購物的交通會打擾居住區(qū)寧靜的街道，所以從長遠考慮，改變用地性質除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關系，消除它帶來的不利影響。 

　　三、用地的物理狀況 

　　在用地取得之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物開發(fā)。 

　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。 

　　用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當，如果是三角形用地，一些部分可能不能有效地使用。 

　　用地的平整性。購物要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設計和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。 

　　用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進入購物停車場。如果周圍道路在高峰期會出現交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。如果不能，那么只能減少購物的規(guī)模，而這可能會影響今后的競爭力，有時甚至會因此放棄這塊用地。 

　　郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購物，那么在道路上只能看到的是購物的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設備可能會導致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路低于購物，那么樹木和其他建筑或設施可能會遮擋購物，讓駕車者忽略了購物的存在?？梢娦圆缓每赡軙砗艽蟮牟焕?，雖然大型購物可以通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢時才考慮選用。 

　　用地周圍情況。用地周圍較好能夠置于購物的控制之下，其他設施不應當干擾購物的營業(yè)活動，不能影響購物的外觀形象，不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。 

　　用地的物理狀況對購物規(guī)劃和建筑設計至關重要，一些不足之處需要在規(guī)劃和建筑設計當中采用各種手段予以彌補。 

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